Переоценка: Цены на плохую недвижимость падают

Дорожает только качественное жилье

Московская недвижимость плохого качества начала дешеветь. «Покупатели стали требовательными, торгуются за каждую копейку», -сетуют риэлторы. Чаще всего с дисконтом 10—15% уходят так называемые «плохие» квартиры расположенные в панельных и кирпичных домах советской постройки. Участники рынка утверждают, что в прошлом году такая недвижимость дорожала очень быстро, поэтому с наступлением стагнации оказалась наиболее переоцененной, а сейчас мы наблюдаем коррекцию цен в этом сегменте.

Иначе говоря, началось плавное исправление ценового перекоса. Однако не исключено, что в ближайшие два-три месяца скорость падения цен на «хрущобы» и прочий неликвид возрастет. Во-первых, потому, что такие квартиры пока еще занимают значительную долю в структуре предложения жилья на вторичном рынке, а раз так, то возможна цепная реакция. Во-вторых, слишком велик разрыв между неоднородными по качеству объектами недвижимости. «Для стабильных рынков характерна дифференциация как по качеству жилья, так и по району», — замечает гендиректор Russian Research Group Денис Колокольников. Лет десять тому назад это правило действовало и на московском рынке. Но со временем из-за бурного роста стоимости жилья ценовая разница между различными районами стерлась. «Например, в 1997 году квартира в панельном доме в Крылатском стоила в три раза дороже аналогичной квартиры в Митине, тогда как сейчас разница в цене едва ли превышает 30%. Это нонсенс. Хотя в сегменте качественного жилья эта разница гораздо существеннее в зависимости от района», — полагает г-н Колокольников.

Чаще заторы — ниже цена

С наступлением стагнации и увеличением объема предложения конкуренция на рынке обострилась. Все чаще покупатели стали апеллировать такими понятиями, как время в пути до места работы, наличие окружающей инфраструктуры. Наименьшим спросом сегодня пользуются не самые престижные районы города. Так, по данным аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, в январе сильнее ­всего подешевели квартиры на востоке Москвы.

А в обозримой перспективе могут возникнуть проблемы с ликвидностью недвижимости, расположенной в окраинных районах с плохой транспортной доступностью. «Заторы в Москве периодически возникают везде, поэтому корректнее говорить о наиболее проблемных в этом отношении районах города. Чтобы выявить их, необходимо учитывать темпы строительства жилья в подмосковных городах, поскольку одной из причин возникновения пробок является возрастание транспортных потоков из области», — говорит начальник отдела маркетинга корпорации «Квартира.Ру» Юрий Кочетков. В частности, по этой причине сегодня перегружен юго-восток. Непростая обстановка складывается в северных и северо-восточных районах города, так как новостройками слишком активно обрастают Куркино, Ново-Куркино, Химки, Сходня. «Например, группа ПИК недавно начала застраивать очередной микрорайон в Химках на сотни тысяч квадратных метров жилья в довесок к уже имеющимся проектам», — отмечает один из участников рынка. Затруднено движение в северо-восточном и восточном направлениях здесь активно застраиваются Мытищи, Пушкино, Балашиха.

В условиях стагнации рынка жилья плохая транспортная доступность наряду с невысокими качественными характеристиками недвижимости неизбежно станет весомым аргументом в пользу снижения цен на нее.

Спрос молодеет и уходит на запад

По словам гендиректора брокерского дома «Золотые ворота» Романа Мурадяна, сейчас, несмотря на общее снижение спроса, хорошо продаются квартиры в современных монолитно-кирпичных домах на юго-западе и западе Москвы. «Повышенным спросом пользуется жилье в Конькове, Новых Черемушках, Беляеве», — отмечает он. По данным компании МИАН, каждая пятая квартира, реализованная на первичном рынке в прошлом году, была расположена на юго-западе. «В этом году популярность запада сохранится, а доля округа в структуре спроса может достичь 40%», — прогнозирует генеральный директор «МИАН — агентство недвижимости» Нина Кузнецова.

Риэлторы отмечают, что идеальными с точки зрения ликвидности являются одно- и двухкомнатные квартиры в современных жилых комплексах или в новостройках, расположенных в «хороших» районах. Они утверждают, что спрос на такие квартиры предъявляют клиенты ипотечных банков. Кроме того, такое жилье в почете у покупателей молодого и среднего возраста. Так, по данным директора исследовательского центра управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Бориса Флексера, сегодня средний возраст покупателей новостроек 30—35 лет. «И, по нашим наблюдениям, эта возрастная планка имеет тенденцию к дальнейшему снижению», — заключает специалист.

Качество в цене

Несмотря на кризис продаж в нижнем сегменте, цены на качественное жилье (к нему риэлторы относят добротные «сталинки», «цэковки», а также новостройки бизнес- и эконом-класса) остаются стабильными. Более того, в январе цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в домах бизнес-класса, выросли на 1,8%. Продолжается рост цен и на рынке элитного жилья в середине января застройщики подняли их на 15%.

Нынешнюю ценовую динамику некоторые участники рынка называют флуктуациями, то есть случайными колебаниями. В то же время, по словам риэлторов, появились предпосылки к качественным изменениям рынка. «Еще полтора года назад у покупателей недвижимости зачастую просто не было выбора, тогда как сейчас на рынке принципиально другая ситуация. Мы наблюдаем эволюцию взглядов, которыми руководствуются люди при оценке квартиры», — говорит руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина.

Стагнация изменила структуру спроса на недвижимость: с московского рынка ушли покупатели со средними и низкими доходами. В свою очередь состоятельные покупатели ориентированы на западные стандарты качества жизни, которыми они руководствуются и при выборе жилья. Пока дома, сочетающие в себе качественные конструктивные решения и удобное расположение, занимают незначительную долю рынка, так что неудивительно, что цены на них стабильны. «В прошлом году типовые квартиры и квартиры эконом-класса занимали до 70—80% объема реализации. Но мы ожидаем, что спрос на более дорогое жилье будет расти», — говорит г-жа Кузнецова. А значит, постепенно будет увеличиваться и его предложение.

"РБК daily" 15.02.2007
ИГОРЬ СЕРГЕЕВ