За краем
В настоящее время все больше жителей столицы обращают внимание на загородные объекты за границами Московской области. Пока приобрести их можно очень дешево, однако в ближайшее время ситуация изменится. Через два-три года девелоперы обещают массовую экспансию структурированного загородного рынка недвижимости в соседние области.
Причины, подталкивающие москвичей к приобретению загородного объекта в соседних областях, различны. Для одних это возможность приобрести участок большой площади и почувствовать себя помещиком, что в ближнем Подмосковье затруднительно, для других — возможность поохотиться или порыбачить на природе. Впрочем, для большинства потенциальных покупателей загородной недвижимости основной причиной являются доступные цены на дачи и деревенские дома в соседних областях.
Структурированного рынка здесь нет, и приобрести участок можно практически за бесценок. Причем набор факторов, влияющих на стоимость домов, при удалении от столицы серьезно меняется.
Например, с увеличением расстояния теряет смысл такой критерий, как транспортная доступность. «Ведь на дорогу до загородного дома, расположенного как в 150 км, так и в 300 км от Москвы, уйдет несколько часов, и никто оттуда на работу ездить не будет», — считает Тарас Нечипоренко, гендиректор Farm House. Зато одним из основных определяющих факторов становится экология района. В результате 6-10 соток в чистом поле, расположенных далеко от леса и воды, до сих пор можно приобрести за $200-300, тогда как наиболее ликвидными считаются участки рядом с крупными водоемами. Сегодня москвичи активно скупают земли, расположенные в окрестностях системы озер Селигер, а также рек Волги и Оки, их притоков.
Без риэлтера
Искать загородный объект «за сто верст», скорее всего, придется самостоятельно: риэлтеры располагают лишь минимумом информации об объектах, находящихся в соседних областях. При этом большинство продавцов земли неохотно занимаются дальними землями, а если и соглашаются работать, то за повышенный гонорар. Через риэлтеров проходит не более 5% сделок по купле-продаже участков земли, расположенных за границами Подмосковья.
В большинстве же случаев подобные объекты ищут через знакомых или Интернет. Присматривая себе такой дом, надо помнить, что большинство загородных объектов даже в Московской области оформлены с нарушениями или их владельцы не имеют полного пакета документов. В дальних же землях количество подобных участков подбирается к 100%. Конечно, такое положение вещей не касается предложений в коттеджных поселках, однако именно их за пределами Подмосковья пока очень мало.
В поисках дома
Наибольшей популярностью пользуется Калужская область, где массовая экспансия началась еще 5-7 лет назад, что серьезно сказалось стоимости загородной недвижимости. Самый дешевый объект корреспонденту BL удалось обнаружить в 30 км от Калуги, в окрестностях реки Угры, в деревне Корокино.
Деревянный дом, обложенный кирпичом, постройки 70-80-х годов, с участком 6 соток стоит $10 000. Зато до пляжа — около 800 м. Более дорогие и комфортные объекты недвижимости продаются в расположенном по соседству поселке Товарково: здесь местные девелоперы возводят коттеджный поселок, где еще продаются несколько домов.
Площадь строений — 350 кв. м, участки — 15 соток, плюс полная инженерная инфраструктура (газ, свет, вода). Лес начинается сразу за забором, а до Угры идти не больше 15 минут. Стоимость коттеджа «под ключ» — порядка $60 000-65 000, зато без отделки можно приобрести дешевле раза в два. Основной минус — расстояние до Москвы около 170 км.
Похожие цены в городе Алексине Тульской области, расположенном на Оке. Правда, по удалению от «большой воды» они опускаются в геометрической прогрессии.
Жанна Щербакова, управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость»:
Насколько сложна процедура приобретения загородных объектов, и какое время она займет?
Первоначальный этап — это подготовка документов сделки, которая может занять от 4 месяцев до 1,5 лет. Обычно права на недорогие объекты регистрируются продавцом за счет задатка, переданного покупателем. После чего начинается сбор документов, относящихся непосредственно к процедуре сделки отчуждения имущества. Обычно это занимает от двух недель до месяца. Для этого необходимо провести следующие операции: процедуру оплаты имущества; подписание договора купли-продажи имущества в конкретном районе по месту расположения имущества в Главном управлении Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) или у нотариуса; регистрацию договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (установленный законом срок — от 30 календарных дней).
Передача объекта, например ключей от него, производится по факту после получения продавцом денежных средств, хотя передаточный акт практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи, и теоретически имущество считается переданным.
На что стоит обратить внимание при покупке участка?
Например, участок может быть обременен сервитутом, иначе говоря, ограниченным правом пользования имуществом. Одним из вариантов может быть запрет на возведение строений. При этом сервитут не всегда бывает публичным, то есть официально зарегистрированным, поскольку сервитуты носят заявительный характер.
Также многие участки, особенно в Московской области, имеют подземные коммуникации: кабели связи, электрические, газовые или иные магистрали. Что тоже принесет владельцу дополнительные сложности. В стародачных местах и садоводческих товариществах очень актуален вопрос собственности. Здесь многие владельцы до сих пор не оформили имущественные права, ведь пользование земельными участками там осуществлялось исторически.
Какие еще встречаются нарушения на загородных объектах?
Во-первых, это нарушение границ застраиваемых участков при строительстве самозахват, то есть в границах забора площадь участка реально больше, чем по документам. Еще хуже, когда построенный объект занимает часть чужой территории. При самовольном захвате чужой территории далеко не всегда имеется возможность узаконить право собственности на землю и тем более на строение. Легализация возможна только через выкуп или аренду самозахваченного земельного участка у его владельца, если он будет согласен на такое отчуждение.
Также часто встречается несоответствие документальной площади участка фактической (огороженной забором или имеющейся на местности), что бывает либо изза неточности геодезических измерений либо из-за халатной установки заборов.
Кроме того, нередко хозяева соседних участков обмениваются частями земельных участков без официального оформления процедуры. Еще одно часто встречающееся нарушение это строительство без разрешительной документации или с нарушением градостроительных норм. Например, несоответствие расстояния от границ участка до строения. Для регистрации такого дома владельцу будет необходимо иметь нотариально заверенное согласие соседа о подобном размещении строений. Однако на практике соседи часто отказываются его дать.
Можно ли совершить сделку, если у продавца отсутствует большинство необходимых документов?
Во-первых, нужно убедиться в том, что данное имущество возможно оформить вообще, и выяснить, как это будет выполняться: кем, каким образом, в какие сроки.
Во-вторых, нужно зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности продавца на отчуждаемое имущество.
В 10 км от города (и примерно в стольких же от реки) находится садовое товарищество «Восход», где цены на участки с летними домиками варьируются от 2000 до 30 000 рублей в зависимости от количества соток и качества строений.
В ожидании рынка
Приобретение земель на границах Подмосковья и в соседних областях имеет и коммерческий интерес, что не позволяет оставаться в стороне профессионалам рынка. «За прошедший год удаленные более чем на 50 км от МКАД земли Подмосковья выросли в цене в среднем на 25-30%, — констатирует Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup. — До конца 2006 года я прогнозирую рост еще не менее чем на 20%». Сегодня достаточно большое количество дальних земель приобретается перекупщиками и девелоперами.
Схема, по которой они действуют, довольно проста: потенциальные землевладельцы просто приходят в местные администрации и предлагают выкупить уже заранее выбранный участок.
Кроме этого, активно приобретается земля у колхозов, нередко по бросовой цене — по $5 за сотку. «После оформления бумаг при продаже земли частным лицам стоимость может вырасти до $100 за сотку, — делится Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood.
А после того, как эти земли прошли межевание, они выставляются на продажу небольшими участками стоимостью $500-1000 за сотку«. Земельные участки с целевым назначением «крестьянско-фермерское хозяйство» на берегу Можайского водохранилища продаются по цене $1800-3000 за сотку, а в окрестностях озера Селигер стоимость сотки земли составляет $350-800. Впрочем, Мария Литинецкая уверена, что в ближайшее время данные участки земли не будут освоены, поскольку спрос на столь удаленные от Москвы поселки пока достаточно ограничен. Клиенты на соседние области есть, но это единичные сделки с бюджетом до $5000: такие покупатели не целевая аудитория крупных девелоперов.
«Обеспеченные москвичи пока не спешат в другие области, даже расстояние в 100 км от Москвы психологически воспринимается как что-то очень-очень далекое, — объясняет она. Задача девелоперов побороть этот барьер восприятия дальних земель». По мнению Александра Гениевского, заместителя гендиректора компании «Новый город», московский рынок структурирован на 100%, ближнее Подмосковье — примерно на 75%, а дальнее — на 50-55%.
«Дальнейшая структуризация это вопрос времени, я думаю, что займет это еще года два, не больше, — уверен он. Учитывая, как растут цены по всей России и в Москве, этот процесс пройдет быстро». За прошедшие полторадва года динамика появления новых поселков в радиусе до 100 км от Москвы существенно увеличилась. «Подобных проектов уже несколько десятков, и я считаю, что их количество будет расти», — подытожил Александр Винокуров.
Список документов, необходимых для более безопасного проведения сделок:
справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
справки об отсутствии задолженностей по различным налогам;
документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций); — подтверждение отсутствия межевых споров.
Источник: «Миэль-Недвижимость»
"building"
Петр Яклашкин
