На воздухе: Подарки осени

Кроме голодовки частных инвесторов, некоторого намека на стабилизацию цен и снижения дефицита предложения уходящая осень отметилась интересным явлением: во многих СМИ появились рекламные объявления с предложением продажи загородной недвижимости с использованием ипотеки. Предложения исходили от нескольких компаний и касались совершенно разных поселков. Такое активное продвижение идеи покупки загородного дома в кредит обратило на себя внимание еще и потому, что для продавцов загородного рынка осень является самым урожайным сезоном и никакие дополнительные инструменты для сбора урожая в это время им, в принципе, никогда не требовались.

Альянсы

О том, что на этом рынке происходит некоторое шевеление, подтверждают опрошенные “Ведомостями” эксперты. Среди них представители банковских структур, девелоперских и риэлторских компаний.

“Еще год назад, — отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город", на вопрос клиента: а можно ли с ипотекой? — мы почти гарантированно отвечали: нет! Сейчас уже все не так однозначно”. В компании “Терра-Недвижимость” говорят, что появившуюся возможность кредитования участков до начала строительства дома в новых поселках всего два года назад было сложно даже представить. Тогда в сегменте загородной недвижимости работали только Райффайзенбанк и “ДельтаКредит”. Они давали кредит только под дом, завершенный на 70%, только по наиболее перспективным направлениям и не далее 15 км от МКАД. Количество клиентов, реально воспользовавшихся ипотекой, пока ничтожно, но ипотечное кредитование (на загородном рынке) наконец сдвинулось с мертвой точки, утверждает аналитик отдела проектов “Терра-Недвижимости” Анна Поткина.

Тенденция касается как объектов дорогих, так и более-менее демократичных по цене. Последнее заслуживает наибольшего внимания, поскольку еще совсем недавно качественные предложения в недорогом сегменте были дефицитны и расходились на ура без каких-либо намеков на кредитование, в лучшем случае предлагалась лишь рассрочка платежа.

К показательным примерам можно отнести два поселка “Светлогорье” (проект УК “Стройразвитие”) и “Славенка” (девелопер — Rodex Group). В “Светлогорье” продаются участки с подрядом. Размеры участков — 12-25 соток, площади кирпичных домов 220-450 кв. м, стоимость — $300 000-500 000. Цена домов на две семьи с небольшими, 6-7 соток, участками земли начинается от $205 000. Партнером УК “Стройразвитие” в реализации “Светлогорья” по ипотечным схемам является Славинвестбанк. Одноименная эксклюзивная ипотечная программа подразумевает первоначальный взнос от 10%, срок кредитования  от 6 месяцев до 20 лет. Процентная ставка по кредиту плавающая и зависит от размера первоначального взноса. Если взнос минимальный (10%), то ставка до момента окончания строительства дома составляет 13,5%, после окончания 11,5%. При первоначальном взносе в 50% ставка составит 13% и 11% соответственно. Обещано также следующее: банк принимает решение за пять дней, комиссия банка составляет 1% и взимается единоразово, остальные комиссии банка отсутствуют, невысоки и ставки страхования (жизнь — 0,5%, недвижимость — 0,8%).

По словам директора по маркетингу Татьяны Рыжовой, каждый второй покупатель интересуется возможностью купить дом в “Светлогорье” по ипотеке. Уже около десятка покупателей подали в банк документы на предоставление кредита. Так что в “Стройразвитии” уверены в перспективности подобных проектов.

Дом c участком в дачном поселке “Славенка” реализуется компанией Rodex Group по цене $100 000-300 000. Для приобретения физическим лицом земельного участка со строящимся жилым домом клиенту необходимо внести 30%. Далее клиент осуществляет залог банку своих имущественных прав по договору соинвестирования. Кредит выдается на срок до 30 лет в среднем под 11% годовых в долларах или рублях. Все, что требуется от заемщика, подтверждение своих доходов по форме 2-НДФЛ или по справке в свободной форме. Необходимые условия со стороны застройщика следующие: даты заключения договора соинвестирования, договора залога имущественных прав и кредитного договора должны совпадать. Подобным образом Rodex Group уже сотрудничает с РосЕвроБанком при реализации поселка “Аистово”. Новая программа только начата, а уже продано 178 домов из 198.

Схемы

Самая распространенная схема загородной ипотеки и подразумевает под собой альянс  банк плюс строительная компания. Таких союзов становится все больше. Но относится ли это к ипотеке вообще, вопрос спорный. Наталья Ветлугина считает, что в этом случае банк уже кредитует девелопера строительства. Он уже вложил деньги в этот проект и, предоставляя покупателям кредиты, всего лишь перераспределяет свои средства.

Однако те ипотечные продукты, которые появляются вследствие особых отношений между застройщиком и финансовой организацией, тоже не слишком обычны для нашего рынка. Еще совсем недавно и их не существовало. Просто потому, что, профинансировав застройщика, банк мог рассчитывать на быстрый возврат средств за счет продажи объектов. Сейчас с продажами не все так просто.

В Независимом бюро ипотечного кредитования (НБИК) говорят по этому поводу: “Еще полгода назад застройщики (это относится и к многоквартирным домам) часто отказывались предоставлять необходимые банку комплекты документов, ссылаясь на то, что продадут и без всякой ипотеки”. Фраза “Мы с ипотекой не сотрудничаем” — одна из характерных для недавнего времени, отмечают в НБИК. Однако сейчас многие застройщики поняли, что без ипотеки они будут продавать очень долго.

Развитие ипотеки на загородном рынке ограничивалось и возможностями самих банков. В целом, говорят во “Внешторгбанке 24”, возможность оформлять крупные сделки есть не у многих. Ведь ряд банков просто не располагают достаточным объемом средств для фондирования операций, а стандарты рефинансирующих организаций либо институциональных инвесторов, как правило, такие сделки не допускают до последующего рефинансирования.

Впрочем, даже крупные игроки предпочитают не делать резких движений и кредитовать пусть локальные, но менее рисковые проекты. Например, в Международном московском банке (ММБ) предлагают классическую ипотеку для загородного рынка, правда пока в рамках специальной программы кредитования на покупку таун-хаусов в поселках “Дубровка” и “Опушка”. Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов говорит, что эти условия аналогичны стандартным ипотечным условиям (от 9% в долларах США или евро и от 10,5% в рублях), обеспечением по кредиту являются таун-хаус и земля, на которой он построен.

Еще один свежий пример поселок бизнес-класса “Грин Хилл” (29-й км Новорижского шоссе). Покупка недвижимости в поселке (площадь участков — 15-26 соток) может обойтись в настоящее время в $1 млн. Однако примечательным в его отношении является не класс и цена, а количество банков, включившихся в программу кредитования. По словам Григория Слепака, заместителя генерального директора по экономике и финансам компании “АСК”, к выдаче заемных средств привлечены сразу несколько финансовых учреждений: банк “Петрокоммерц”, Москоммерцбанк, Сбербанк. Переговоры ведутся также с ММБ.

Схема выглядит так. Покупатель заключает с компанией договор инвестирования. Вносит 30% стоимости объекта. На первом этапе банком устанавливается для заемщика повышенная процентная ставка по кредиту  14% годовых в валюте. После получения прав собственности, получения свидетельства на землю, дом (недостроенный или уже готовый) ставка снижается до 11-11,5%.

Срок возврата кредита обычно 20 лет, иногда банки выдают кредиты на 30 лет. В стандартной ситуации, внеся в виде первоначального взноса $250 000-300 000, заемщик будет выплачивать в месяц $6000-7000. Заем можно погасить заранее без каких-либо штрафных санкций. Уже полгода объекты в поселке продаются с применением ипотечной схемы, на ее долю приходится 20% всех реализованных объемов. “Если бы не ипотека,- говорит Слепак,- этих покупателей у нас просто не было бы”. Он отмечает, что такая схема актуальна сегодня и для тех, кто покупает для жизни, и для тех, кто совершает спекулятивную сделку: рост цен на недвижимость на подмосковном рынке сегодня превосходит процентные ставки по ипотечным кредитам.

По оценке Слепака, в противовес существующим на загородном рынке схемам ипотеки с участием так называемых родственных структур все большее количество банков “со стороны” проявляют готовность к проектам ипотечного кредитования. В залог может оформляться любой вид собственности, к примеру земельный участок или незавершенное строительство.

Страхи

Почему при устойчивом и даже растущем интересе клиентов загородная ипотека все это время оставалась узким сегментом и не достигла даже объемов квартирного рынка? Эксперты называют тому столько различных причин, что, по идее, даже приведенных примеров существовать не должно. Однако они существуют. Наталья Ветлугина считает, что интересы банков подогревает уже существующая конкуренция.

В банке “КИТ Финанс”, ведущем свою ипотечную деятельность чрезвычайно активно, говорят, что кредиты, предоставленные на покупку индивидуальных домов, составляют всего 1% от общего объема выданных ипотечных кредитов. Ипотечные программы “КИТ Финанс” позволяют приобрести загородную недвижимость как под залог другого имеющегося в собственности жилья, так и под залог приобретаемого. Кроме того, сейчас существует схема предоставления кредита на строящийся индивидуальный дом. Однако к постройке, оформляемой в залог, говорят в банке, предъявляется ряд требований, которым может соответствовать далеко не каждый объект.

Так, дом должен находиться в населенном пункте, в котором построены другие индивидуальные дома, иметь подъездную дорогу, должен быть пригоден для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника, быть обеспеченным газовым или электрическим отоплением, холодным водоснабжением и находиться в удовлетворительном состоянии. Кроме того, сам участок должен быть предназначен для дачного или жилищного строительства и использоваться в этих целях.

Понятно, что банк вырабатывает столь жесткий стандарт из-за желания минимизировать риски. В случае необходимости продать предмет залога это должно произойти без заминок.

Продуктивность ипотечных сделок на загородном рынке с точки зрения объема затрат на величину кредита существенно выше сделок, ориентированных на кредитование квартир, говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных проектов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования “Внешторгбанка 24”, но широкого распространения на рынке они пока не имеют. Эксперт объясняет это сравнительно невысокой ликвидностью обеспечения, а кроме того, отсутствием выработанных типовых форм сделок (каждая пока имеет свои отличительные особенности) и существующими огромными административными барьерами на пути оформления подобных операций.

По этому поводу в ММБ говорят, что в Московской области в каждом районе у регистрационных палат могут быть свои специфические требования к кредитной документации и предоставляемым банком документам. Это может значительно усложнить процесс регистрации как с точки зрения трудозатрат, так и с точки зрения возможности выполнения банком требований регистрационной палаты.

Вносит свои сложности и земельный вопрос. Существенным отличием загородной ипотеки от стандартной является то, что кроме приобретаемого загородного дома в залог берется прилегающая и находящаяся под ним земля. Процесс оформления земли на порядок сложнее оформления квартиры. Соответственно, требуются большие трудозатраты по проверке чистоты сделки, получению разрешительной документации и т. п. В результате чего как объект залога земля характеризуется меньшей ликвидностью.

Роль земельного участка главная в спектакле, считают в НБИК. Конечно, часть домов продается с уже готовым свидетельством о праве собственности, но все-таки основная доля по инвестконтрактам и строительным подрядам. Часто застройщик не передает землю в собственность, пока не возведет на участке дом, потому что иначе покупатель мог бы отказаться от его услуг и построить дом своими силами. Банки же настаивают на том, чтобы хотя бы землю можно было взять в залог, потому как возведенные на ней постройки по закону автоматически станут предметом залога, когда будут оформлены в собственность. Впрочем, если землю передать сразу застройщик отказывается, банк может согласиться и на другую недвижимость в качестве обеспечения.

Непрозрачность

О чем неохотно говорят девелоперы, но о чем говорят банкиры и риэлторы так это о непрозрачности процесса управления строительством, имея в виду те финансовые схемы, по которым работают застройщики. Видимо, наступают времена, когда для успешности проекта (что во многом определяется результатами продаж) требуются открытость и цивилизованность, о которых так много слов произносится на конференциях, семинарах. Слова эти только теперь наполняются реальным экономическим смыслом.

Многие игроки рынка отмечают, что для банка цена вопроса при участии в загородных проектах велика, одновременно всем известно стремление застройщиков работать всерую, уходя от налогов.

“Хотя налоги в России не такие уж и высокие, — поделился своими размышлениями один из экспертов. Когда я общался с застройщиками из Англии, то специально спросил про их среднюю норму прибыли с объекта. Так вот 20-25%, по их мнению, это очень хорошо. Устроит хоть одного нашего застройщика такая маржа? Никогда! Российскому бизнесу больше интересна не стабильность и перспективность, а возможность наживы за короткий срок. Поэтому и работают вчерную, гонясь за сверхприбылью. Банки, в свою очередь, не кредитуют то, что не проходит по документам. Да, коттеджных поселков сегодня строится великое множество. Но берутся за это даже те, кто раньше вообще не имел опыта строительства чего-либо. Просто у них есть деньги”.

Некоторые участники рынка вообще полагают, что подмосковный загородный рынок сложно назвать рынком, потому что последние 15 лет там царил хаос. То, что в 1990-х стоило целое состояние и было пределом мечтаний (монстры из красного кирпича на Рублевке с 3-метровыми заборами и домами площадью 800-900 кв. м на 10 сотках, об отоплении и прочей инженерии даже задумывались), сегодня вытеснили поселки в едином архитектурном стиле. И не просто вытеснили, а еще и сильно обесценили. Эксперты предупреждают, что и дома в организованных поселках, построенных по непродуманным проектам, также могут стать неликвидным товаром.

Банки заявляют о своих возможностях финансировать любые сделки. “Мы предоставляем ипотечные кредиты на сумму до 60 млн руб. или до $2 млн, — говорят в "КИТ Финанс". Поэтому, если у заемщика возникает необходимость приобрести индивидуальный дом в дорогом сегменте, то программы банка позволяют это делать”. “Финансировать крупные сделки? Такая возможность у нас есть — говорят во "Внешторгбанке 24". В настоящее время и по квартирам, и по загородным домам сформирован опыт оформления крупных сделок, сумма каждой из которых составляет несколько миллионов долларов”.

Однако есть мнение, что далеко не со всеми и не всегда дело обстоит именно так. Павел Комолов, андеррайтер НБИК, отмечает, что цены на землю на популярных направлениях росли и растут и у российских банков попросту не так много денег, чтобы раздавать кредиты в $1-2 млн направо и налево. По $30 000-40 000  другое дело. “Для того чтобы давать рублевые кредиты, в России недостаточно длинных рублей, секьюритизация находится в зачаточном состоянии. Долларовые кредиты, взятые в кредит в Западной Европе, не так уж велики, поэтому и расходуют их экономно  на типовые квартиры”, — говорит Комолов.

Стимулы

Какие действия нужно предпринять, чтобы ипотека за городом развивалась более интенсивно? Парадоксальную мысль на этот счет высказал Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании “Новая площадь”: “На текущем этапе развития, вероятнее всего, никаких. Надо немного подождать, и под прессом растущих цен сформируется необходимый для активного развития ипотеки спрос на кредиты со стороны покупателей загородной недвижимости”.

Похожее суждение высказали и в компании “Стройразвитие”. Если московские квартиры будут продолжать дорожать на 6-8% в месяц, то все большее количество покупателей будут обращать свои взоры на коттеджи. Растущий спрос будет привлекать все большее внимание банков к этому сегменту жилья. Застройщики загородной недвижимости, в свою очередь, приобретают опыт и кредитную историю, становясь для банков такими же привлекательными партнерами, как и застройщики городского жилья.

Олег Маринин, президент девелоперской компании ООО “Парк Групп”, управляющей сетевым проектом “Витро”, прогнозирует, что в ближайшем будущем кредитование загородной недвижимости будет составлять не 2-4% от общих объемов ипотеки, как на текущий момент, а в несколько раз больше.

Рынок загородной недвижимости при всей своей непредсказуемости весьма капиталоемкий. А если учесть тот факт, говорит Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, что он становится все более подходящим для адекватного анализа и прогнозирования, то становится ясно, почему банки начинают на него выходить. Безусловно, все присущие загородному рынку риски по-прежнему существуют, но возможность их минимизации становится все более реальной.

"Ведомости"13.11.2006
Наталия Крол