Апарт-отели по-московски
Новый формат гостиничной недвижимости не сулит инвесторам баснословных прибылей, однако они вполне могут рассчитывать на стабильные дивиденды
Минувшим летом в Москве громко заявила о себе международная компания Orco Group, управляющая сетью апарт-отелей во всем мире. Она приобрела у компании «Система-Галс» часть офисно-гостиничного комплекса на Покровке, в котором планируется оборудовать первый апарт-отель под брендом MaMaison.
После заключения этой сделки интерес к апарт-отелям резко возрос. Выяснилось, что сразу несколько российских компаний рассматривают возможность строительства апарт-отелей класса «де-люкс» в центральных районах города. Все это в дополнение к уже имеющимся проектам размещения апарт-отелей на верхних этажах башни «Федерация» в комплексе «Москва-Сити», в возводимой заново гостинице «Москва», в жилом комплексе «Коперник».
Интерес девелоперов к такому формату гостиничной недвижимости возник неспроста. В Москве почти нет апарт-отелей, которые отвечали бы международным стандартам.
Размытое понятие
На Западе апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера большей, чем обычно, площади и максимально приближенные к квартирным стандартам то есть сочетающие в себе домашний комфорт и доступ к гостиничному сервису. Как правило, за рубежом апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. «Например, этот формат очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт Бридж. Как правило, это гостиничные номера увеличенной площади от 100 до 150 метров, с небольшой кухней. Причем достаточно дорогие: если обычный номер можно снять за 200 фунтов, то апартаменты предлагаются за 400–450 фунтов в сутки при условии бронирования на неделю», — рассказывает председатель совета директоров компании Sesegar Group Ирина Жарова-Райт.
В Москве же, по ее словам, понятие «апарт-отель» сильно размыто. Как правило, речь идет об отдельных сервисных квартирах либо о гостиничных номерах с домашней обстановкой, которые позиционируются как апартаменты. Путаницу в терминологию вносят и некоторые девелоперы, продающие под лейблом «апартаменты» обычные квартиры, в которых невозможно прописаться. К таким уловкам они вынуждены прибегать в основном из-за статуса земельного участка, на котором построен объект недвижимости. «Если застройщик не смог перепрофилировать участок под жилищное строительство, а строить офис на этом участке заведомо невыгодно, возникают апартаменты», — поясняет заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.
Крупнейшие игроки на рынке сервисных квартир ряд небольших риэлтерских компаний (в том числе иностранных) и Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК). В распоряжении этой структуры несколько сотен сервисных квартир в разных районах столицы. В среднем качественные сервисные квартиры сдаются по 350–400 долларов в сутки.
В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более десяти гостиниц. Самые известные: «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис», «Кузьминки» и ряд других. Стоимость номеров в них колеблется от 60 до 200 долларов. Отдельные апартаменты имеются в гостиницах класса «четыре-пять звезд», их стоимость достигает 400–500 долларов. В целом же, по оценкам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, совокупный объем московского рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров.
Скудно и дорого
Главными недостатками столичных апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта. «По сути, помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг. Во многих московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно только разогреть», — рассказывают постояльцы.
Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-московски» пользуются повышенным спросом: в начале года «Волга» была загружена на 90%, «Кузьминки» — на 75%. В основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных клиентов из России или ближнего зарубежья.
Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на внушительные объемы московского рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 80–100 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. «Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен», — констатирует Наталья Ветлугина из компании «Новый город».
«Классический апарт-отель это отель, площадь номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности», — поясняет заместитель директора по развитию сети компании Heliopark Group Евгений Каркачев.
По словам наших собеседников, потенциальный спрос на апарт-отели в Москве внушителен. Всегда найдутся люди, которым при длительном пребывании в Москве гораздо выгоднее платить за апартаменты, чем за гостиничный номер. «Апарт-отели востребованы людьми, которые приезжают в чужой город не на один день и привозят семьи, детей, это я по своему опыту знаю, — рассказывает г-жа Жарова-Райт. Например, в Лондоне мы жили в двухкомнатных апартаментах, платили 650 фунтов в день со скидкой за длительность проживания. В комплекс услуг помимо уборки и обслуживания номера входила чистка и глажка одежды. Остальное например, цветы в номер можно было заказать по прейскуранту. Почему я выбрала апарт-отель? Потому что жила с ребенком. Во-первых, ему каждое утро надо было готовить кашу. В обычном гостиничном номере это невозможно. Во-вторых, малышу надо было где-то играть, двигаться».
Потенциальными клиентами качественных апарт-отелей могут стать как состоятельные иностранцы, приезжающие в Россию на работу, так и семьи отечественных крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов. «На срок полномочий им будет выгоднее снимать номер в апарт-отеле, чем арендовать элитные квартиры. Апартаменты сдаются в аренду на жесткой договорной основе, а также имеется возможность использования дополнительных сервисов», — поясняет один из экспертов.
Непривычный формат
По мнению участников рынка, развитие нового для Москвы формата гостиничного бизнеса заметно ускорится, если первые проекты апарт-отелей окажутся востребованными. Пока же многие девелоперы осторожничают.
«Проблема в том, что такие проекты трудно просчитывать. Во-первых, для их реализации нужны длинные деньги. Во-вторых, это квартиры можно построить и продать, апарт-отелями же надо будет управлять, а это дополнительные хлопоты. В-третьих, трудно спрогнозировать загрузку таких объектов. Из-за отсутствия достаточного предложения можно выводить только умозрительные оценки», — говорит Ирина Жарова-Райт.
Впрочем, не все наши собеседники настроены пессимистично. Важным преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. «Главное найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора», — говорит генеральный директор компании Becar. Commercial Property Игорь Галицын.
Что же касается доходности строительства апарт-отелей, то она как минимум сопоставима с гостиничными проектами. «Доходность апарт-отелей в среднем такая же, как и у гостиниц. Более того, есть мнение, что апарт-отели, если “убрать из них все лишнее” например, обязательную уборку, питание, могут оказаться доходнее гостиниц. Правда, это рискованный шаг. Он позволит сэкономить на персонале, но может отрицательно отразиться на загрузке, поскольку клиенты хотят, чтобы “дома было, как в гостинице”», — полагает г-жа Смирнова из Colliers.
В среднем, по оценкам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, инвесторы апарт-отелей смогут рассчитывать на 10–12% годовых. Впрочем, сочетание высокого уровня сервиса, продуманного комплекса дополнительных услуг и гибкой ценовой политики с удобным расположением могут значительно ускорить возврат «неформатных» вложений.
"Эксперт" 23.10.2006
