Большинство банков, предлагающих ипотечные программы, заявляют, что получить кредит - это просто. Стандартная схема, если ее описывать, не вдаваясь в детали, действительно не слишком сложна для понимания. Сначала вы прикидываете свои возможности: вспоминаете, сколько денег у вас уже есть, рассчитываете совокупный ежемесячный доход семьи, оцениваете, какую его часть вы способны документально подтвердить. Затем обращаетесь в банк - оператор ипотечного кредитования, где в ходе предварительной консультации вам объяснят, можете ли вы рассчитывать на получение кредита и, если да, то в каком размере и на каких условиях. На этом этапе вы сопоставляете свои возможности с потребностями, и коли баланс найти удалось, несете в банк все запрашиваемые им документы. Там их проверяют, и в случае положительного ответа вы можете приступать к выбору квартиры. Остановившись на чем-то конкретном, вы это конкретное демонстрируете банку, который, одобрив выбор, предлагает заключить кредитный договор. В финале все документы (кредитный договор, договор купли-продажи и т.д.) подписаны, квартира оформлена в вашу собственность, а у банка осталась закладная. Вот собственно и все.

Такова общая схема, которую практикуют большинство операторов ипотечного рынка. Однако на каждом ее этапе существуют свои особенности - банки по-разному расставляют акценты, что и позволяет говорить о качественном многообразии ипотечных программ.

Начнем, с оценки "стартового" капитала. Ипотечный кредит никак не может покрывать всю стоимость приобретаемого жилья. Существуют разные подходы к определению минимального значения первоначального взноса. До недавнего времени преобладало мнение, что собственные накопления заемщика должны быть никак не менее 30% стоимости приобретаемой недвижимости. Такое условие существенно снижает риски банка: с одной стороны, стоимость заложенной квартиры заведомо и намного превышает размер выданного кредита, с другой - косвенно подтверждает кредитоспособность заемщика, ведь если он смог накопить такую сумму, то за отведенный ипотечным договором срок (до 20 лет) сможет собрать и втрое большую.

Однако на практике такой подход изрядно сужает клиентуру. И объяснение этому "феномену" лежит на поверхности. Что такое 30% стоимости готовой квартиры? Это 50%, а то и более, цены договора инвестирования, по которому жилье приобретается на стадии строительства. Собрав так или иначе недостающие 50%, человек получает в итоге в собственность не обремененное залогом жилье за гораздо меньшие деньги. При этом инвестиционные риски сейчас, по крайней мере, в Москве не столь уж велики.

Таким образом, покупателю более всего интересно воспользоваться ипотечным кредитом либо при минимуме собственных накоплений, либо в ситуации, когда приобретается какой-то уникальный объект, аналогов которому первичный рынок предложить не в состоянии.

Впрочем, каждый банк сам для себя определяет оптимальное соотношение между рисками и объемом потенциального спроса на свои услуги. Так, к 30-процентной планке минимального первоначального взноса привязаны КБ "Московское ипотечное агентство", "Собинбанк", некоторые другие, но в большинстве своем кредитные организации занимают гибкую позицию. Так, например, недавно приступивший к работе "Городской ипотечный банк" готов дать в долг 75% от стоимости приобретаемой недвижимости при первоначальном взносе менее 20 тыс. долларов и 85%, если этот взнос больше. Даже консервативный Сбербанк декларирует свою готовность при определенных условиях прокредитовать приобретение недвижимости в пределах 90% ее стоимости. Ну а максимальную лояльность в этом вопросе демонстрирует, пожалуй, "Национальная ипотечная компания", за которой стоит "Национальный резервный банк". Здесь размер кредита может достигать 95% стоимости, условия - другой разговор.

Но, понятное дело, наличие минимального стартового капитала не гарантирует участие в ипотечной программе. Платить за кредит (если его, конечно, дадут) придется ежемесячно, постепенно погашая основную задолженность и проценты, на нее набежавшие.

Процентные ставки в случае ипотеки, по сравнению с другими видами кредитования, вполне гуманные, способные приятно удивить. Какой другой кредит можно взять всего под 10% годовых в долларах или под 15% в рублях?

Кроме как от валюты кредита, размер годовых может зависеть от срока, на который он выдается. Так, например, "Внешторгбанк" предоставляет ипотечные кредиты под 10,5% годовых на 10 лет, под 11% - на 15 лет и под 11,5% - на 20 лет. Банк DeltaCredit определяет стоимость кредитных ресурсов для каждого клиента индивидуально, "стартуя" с 10% годовых в валюте. Стандарты АИЖК, работающего исключительно в рублевом пространстве, предусматривают единую ставку (не зависящую от срока ипотечного договора) в размере 15%.

По общему правилу, процентная ставка остается неизменной в течение всего срока действия кредитного договора. Однако в некоторых случаях она может и не фиксироваться. Применительно к валютным кредитам это не лишено смысла и с точки зрения клиента. Так, например, DeltaCredit предлагает своим заемщикам ипотечный кредит, ставка по которому зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Подобные кредитные продукты есть также у "Газпромбанка" и "Райффайзенбанка".

Стоимость кредитных ресурсов по всему кругу ипотечных программ простирается в диапазоне от теоретических 8% годовых ("Райффайзенбанк" предлагает расчет ставки по формуле LIBOR + 8%) до 15-16%. Там, где требования к заемщику (по подтверждению доходов, по размеру первоначального взноса и т.п.) помягче, кредит стоит дороже, где пожестче - дешевле. Как о средней величине можно говорить о 12-14% годовых в валюте.

Однако в случае, если в своем рекламном проспекте банк указывает совсем уж низкую процентную ставку (10% в валюте и менее) стоит насторожиться. Вполне возможно, что, кроме процента по кредиту, здесь с заемщика будут брать повышенную плату за ведение ссудного счета, рассчитываемую исходя из остатка задолженности. В итоге получатся те же 12-14% в год.

Проценты-процентами, но для оценки собственной кредитоспособности желательно знать размер ежемесячных платежей в абсолютном значении. Надо полагать, консультанты в банках охотно прояснят этот вопрос, но хотя бы о порядке цифр неплохо быть осведомленным заранее.

Предположим, семья из двух человек намеревается приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимость 50 тыс. долларов. За кредит она готова расплатиться в течение 10 лет. Так вот. По программе DeltaCredit (при ставке 10%) в качестве первоначального взноса придется выложить 15 тыс. долларов, а ежемесячный платеж составит 463 доллара. ВТБ сразу предложит заплатить 12250 долларов и по 510 долларов каждый месяц. В "Фора-банке" при тех же 15 тысячах первоначального взноса, в месяц будет выходить где-то в районе 570-580 долларов.

Суммы выглядят вполне посильными, теоретически их можно потянуть, получая на семью (из двух человек) порядка 800-900 долларов. Однако большинство банков проявляют заботу о своих клиентах, следят, чтобы после уплаты положенных ежемесячных взносов у заемщиков оставались средства и на полноценное питание, и на жизнь вообще, не возникало соблазна объявить дефолт. Это вынуждает кредитные организации предъявлять адекватные требования к доходам клиентов. Какого-то универсального правила на этот счет нет. В АИЖК, например, полагают, что совокупный доход семьи должен превышать ежемесячные платежи не менее чем в три раза. Так же рассуждают и в DeltaCredit. По оценкам ВТБ, при ежемесячных платежах в 510 долларов у семьи из двух человек должно оставаться на жизнь никак не менее 765 у.е.

Разумеется, во всех случаях речь идет о "чистых" доходах, после уплаты всех налогов. Именно эти доходы и предстоит документально подтверждать перед банками потенциальным заемщикам. И здесь начинается самое сложное.

Понятно, что самым весомым подтверждением доходов служит справка из налоговой инспекции. Однако если заемщик не является индивидуальным предпринимателем и рассчитывает исключительно на зарплату, ему не обязательно лишний раз "светиться" перед налоговым чиновником. В большинстве случаев банк удовлетворится справкой с места работы. Ее выдает бухгалтерия работодателя по форме №2-НДФЛ. Аналогичной справкой только по другой форме - №3-НДФЛ - подтверждаются доходы, полученные от работы по совместительству. К этим справкам прилагаются копии трудовой книжки и всех действующих трудовых договоров.

Зачастую банки просят написать сочинение на тему "Чем я занимаюсь на работе", здесь заемщик в вольном стиле пытается убедить кредитора в том, что его труд высоко квалифицированный, а способности будут востребованы и впредь. Подтверждением тому могут служить и документы об образовании.

ВТБ для проверки "трудовостребованности" иногда практикует и такую процедуру, как "выезд по месту трудоустройства заемщика или месту ведения бизнеса".

Наличие официальных доходов - условие обязательное. Другое дело, что к их количественной оценке банки готовы подходить по-разному. Разумеется, в нашей стране далеко не каждый обеспеченный гражданин, даже если его состояние нажито честным непосильным трудом, может официально подтвердить реальные доходы. Бухгалтерия работодателя, выдавая своему сотруднику солидную зарплату в конверте, в справке зачастую может отразить лишь мизерную ее часть. В этой ситуации часть банков пасует. Другие все же готовы рискнуть, полагаясь на косвенное подтверждение доходов. Как правило, в этом случае речь идет о более высоком проценте.

Практически все опрошенные "Финмаркетом" операторы ипотечных программ, осознавая "реалии российской экономики", заявляют об индивидуальном подходе к каждому клиенту, о своей готовности "войти в их положение". "Официальный доход является одним из условий выдачи кредита, но не главным критерием в процессе решения банком о выдаче-невыдаче кредита заемщику", - уверяют в "Собинбанке".

"Фора-банк" честно признается: "Мы работаем с заемщиками, имеющими "серые" доходы". Более того, таких клиентов у банка не мало и, "как показывает многолетний опыт, проблем с платежами практически не возникает". Естественно, кредитным экспертам и службе экономической безопасности банка приходится прикладывать определенные усилия для изучения платежеспособности клиента. Но секрет прост. "Рынок труда в Москве понятен; средний уровень доходов в разных сферах деятельности также понятен, - констатирует начальник кредитного отдела "Фора-банка" Алексей Федулов. - Поэтому мы предлагаем потенциальному заемщику заполнить анкету с достаточно широким кругом вопросов его жизнедеятельности и, по возможности, подкрепить их косвенными доказательствами". Правда, процентная ставка по таким кредитам будет выше.

"Городской ипотечный банк" также активно работает с потенциальными заемщиками "с частично официально подтверждаемым доходом", и здесь тоже на вооружении "базы данных по доходам тех или иных категорий специалистов предприятий различных отраслей экономики".

Кроме работы в перспективных отраслях на престижных должностях, косвенным подтверждением солидных доходов могут служить крупные расходы заемщика, вплоть до того, что некоторые банки готовы принимать во внимание чеки по оплате дорогих товаров или услуг.

Очень уважают кредиторы правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, а также на автомобили, ценные бумаги и другое "статусное" имущество, имеющееся в собственности клиента. Это имущество, разумеется, не оформляется в залог, однако "в случае чего" на него можно обратить взыскание (банки такая перспектива не радует, но сама возможность успокаивает). Кроме того, оно, безусловно, подтверждает кредитоспособность заемщика.

И, наконец, если у заявителя есть собственная квартира (да хотя бы избушка где-то очень далеко), банк знает, куда отселять не справившегося с обязательствами заемщика при реализации предмета залога (до сего дня проблема отселения остается практически не разрешимой и сильно стесняет операторов ипотеки).

Впрочем, банк, выдающий ипотечный кредит, интересуют не только доходы, но и расходы клиента: сколько он тратит на питание, коммунальные услуги, сотовую связь, содержание автомобиля, дачи, клячи… Длину этого списка каждый банк определяет самостоятельно так же, как и перечень документов, удостоверяющих расходы. Например, "Газпромбанк" в обязательном порядке затребует копии квитанций по оплате найма жилья, коммунальных и телефонных услуг за последние 12 месяцев.

Практически в любом банке потенциальному получателю ипотечного кредита придется отчитываться о выполнении своих обязательств. Речь идет об алиментах (если они назначены), не погашенных долгах и т.п. Скрывать факт получения кредита в другом банке смысла нет - даже в отсутствие кредитных бюро соответствующие банковские службы неплохо взаимодействуют.

Стадия сбора документов весьма хлопотная, поэтому бывает очень обидно, пройдя ее "от и до", получить в итоге от ворот поворот. Банки это понимают, и на практике основной отсев клиентов происходит в ходе предварительной консультации. "Процент отказов после рассмотрения заявления на Кредитном комитете относительно невысок, но следует иметь в виду, что значительная часть тех клиентов, кто вряд ли получит кредит, отсеивается на стадии предварительной квалификации, что экономит время и средства обеим сторонам", - поясняют в "Городском ипотечном банке".

И все же "не везет" в разных банках по-разному. Так, если банки, работающие по программе АИЖК, заявляют о "ничтожном" проценте отказов, то в "Газпромбанке" этот показатель достигает 25-30% в общей массе заявителей. Можно выделить две "ходовые" причины отказа: первая - неверные и (или) неполные сведения, который представил о себе потенциальный заемщик; вторая - ставшие известными банку изъяны в кредитной истории заявителя. На более поздней стадии отказ возможен также, если банк не устроит предмет залога, но об этом позже.

Бытует мнение, что на самом деле банки предъявляют куда более жесткие требования к заемщику, чем декларируют в своих рекламных проспектах, пользуясь правом отказать заявителю без объяснения причин. На прямой вопрос о справедливости подобного предположения операторы ипотечных программ, естественно, дают категорический отрицательный ответ. Но в кулуарах различных семинаров и конференций "на тему…" порой звучат противоречивые суждения по этой щепетильной проблеме.

Вот ситуация, не "страдающая" уникальностью. Заемщик полностью удовлетворяет требованиям кредитования. При этом его доход, "белый" и достаточный для получения кредита, формируется исключительно за счет зарплаты, а ценного имущества (недвижимости, машины и т.п.) в собственности нет. В то же время службе экономической безопасности банка становится известно, что работодатель заемщика находится на грани банкротства или испытывает какие-либо другие затруднения, угрожающие самыми неблагоприятными последствиями для сотрудников. К тому же специальность заемщика не слишком востребована на рынке труда. Выдаст ли банк кредит? В DeltaCredit считают такую постановку вопроса в корне не верной, поскольку кредитный комитет принимает решение на основании целого комплекса факторов, "пять-шесть параметров" не несут исчерпывающей информации о кредитоспособности потенциального клиента, хотя и могут сказаться на размере индивидуальной процентной ставки. Более определенно высказались в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. По словам директора юридического департамента АИЖК Евгения Чепенко, агентство готово выкупать у банков-партнеров закладные по кредитам, выданным на основании текущего материального положения заемщика без проверки финансового состояния и, тем более, перспектив его работодателя.

Если сбор всех затребованных банком документов - самый нудный из этапов получения ипотечного кредита, то психологически самая неприятная процедура - это доказывать потенциальному кредитору, что вы не собираетесь в мир иной раньше, чем расплатитесь по долгам. Лучшей и фактически единственной гарантией тому служит страховой полис. В обязательном порядке заемщик страхует свою жизнь и трудоспособность. Кроме того, забегая вперед, он должен застраховаться от риска уничтожения или повреждения выбранной им квартиры и риска утраты права собственности на нее (титульное страхование включается в пакет, несмотря на то, что большинство банков заявляют о самостоятельной проверке "чистоты" квартиры). Правда, последний вид страхования исключается в случае обращения к операторам, работающим по стандартам АИЖК, что, кстати, значительно сокращает расходы.

Вообще же, страхование - удовольствие не из дешевых. Выплачивается страховая премия клиентом ежегодно, но некоторые банки, работая со своими партнерами-страховщиками, готовы включать сумму страховых платежей в общий объем кредитной линии. В этом случае речь идет в среднем о 1,5% от ссудной задолженности в год (у АИЖК, которое не навязывает титульное страхование, - 0,8%). Заемщику это, естественно, выгодней, чем ежегодно платить те же полтора процента с оценочной стоимости квартиры. Разумеется, страховка может обойтись и дороже, например, космонавту, приобретающему дом на вулкане, но это уже вопросы к страховщикам.

Итак, этап выбора квартиры. Здесь тоже хватает подводных камней, сулящих разочарование.

В любом банке заемщику порекомендуют одну или несколько риэлторских компаний, как правило, крупных, имеющих свои объекты. Впрочем, навязывать их услуги никто не будет. В принципе, выдать кредит банк может даже на приобретение квартиры у частного лица без всяких посредников. Но не стоит обольщаться на счет свободы выбора. На самом деле он довольно узок.

Во-первых, не следует забывать, что предметом ипотеки (если речь идет о квартире) может быть только законченный строительством и принятый госкомиссией объект недвижимости. В Москве, например, в прошлом году не купленными до завершения строительства оставались всего 10% квартир в панельных новостройках, и около 15% - в монолитно-кирпичных. И, надо полагать, это не самые лучшие варианты.

Конечно, существует кредитование под залог прав требования (или инвестиционных прав, как их еще называют), когда заемщик с помощью банка вкладывается в приобретение незавершенных строительством объектов, но к ипотеке это имеет лишь опосредованное отношение. К тому же эта разновидность заимствований сопряжена с высокими рисками, адекватными им процентными ставками, мизерными, по сравнению с ипотекой, сроками кредитования и массой процедурных сложностей, обеспечивающих минимизацию кредитных рисков.

На вторичном рынке ипотечный заемщик также оказывается ущемленным, по сравнению с "полноценным" покупателем. С одной стороны, банку может не понравиться "история" выбранной заемщиком квартиры. Любые подозрения по поводу вероятных в будущем претязаний на нее со стороны третьих лиц фактически ставят на сделке крест. В общем, там, где заемщик готов рискнуть, кредитор ему это сделать не позволит. Может, оно и к лучшему.

Главная же проблем в другом - заемщику придется искать продавца, который согласится оформить договор купли-продажи по рыночной цене жилья, а не по оценке БТИ. Дело в том, что банк, вникая в налоговые проблемы клиента, мало интересуется аналогичными проблемами его контрагента. Для кредитора главное - чтобы все было по закону, и никакая "бумажка" не ставила под сомнение стоимость залога. Конечно, теоретически банк может прокредитовать и по оценке БТИ, только в этом случае размер кредита будет ей в полной мере соответствовать, и если 10 тысяч рублей вас устроят - пожалуйста.

Кстати, о стоимости залога. Приобретаемое по ипотечной программе жилье требует независимой оценки. Ее проводят фирмы, имеющие соответствующие лицензии. Банки предпочитают в этом вопросе работать со своими партнерами, хотя, в принципе, могут принять оценку и сторонней, но обязательно лицензированной фирмы. Стоимость оценки, которая ложится расходами на заемщика, разнится в зависимости от объекта. Понятно, что определить цену многоэтажного особняка в Подмосковье куда сложнее, чем квартиры в типовой новостройке. Но практика показывает, что в среднем услуги оценщика, работающего с ипотечными программами, обходятся в 150-200 долларов. Ввиду незначительности этой суммы она выплачивается, как правило, сразу.

Гораздо дороже обойдется нотариальное заверение сделки. Здесь тариф фиксированный - 1,5% от ее цены. Опять-таки, поскольку в договоре купли-продажи фигурирует реальная рыночная стоимость жилья, а не БТИшная, сумма набегает немаленькая. Но есть во всем этом одна большая хитрость. Дело в том, что сам по себе договор купли-продажи квартиры или другой жилой недвижимости не требует нотариального заверения, оно желательно, но по закону не обязательно. Зато для договора об ипотеке, а равно для кредитного договора, содержащего обеспечиваемое ипотекой обязательство, который собственно и заключают с заемщиками банки, такое заверение - непременное условие действительности. Кроме того, в федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержится указание на то, что к залогу жилого дома или квартиры в случае приобретения их за счет банковского кредита, применяются "правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора", то есть договор купли-продажи в этом случае, вроде бы, должен нотариально заверяться. Юристы продолжают на эту тему спорить, законодатель и правоприменитель пока молчат. По словам директора юридического департамента АИЖК Евгения Чепенко, в рамках программы, реализуемой этим агентством, достаточно нотариального заверения одного из договоров: либо кредитного, либо купли-продажи. Изюминка в том, что в договоре купли-продажи и в кредитном договоре стоят разные суммы. В первом случае - это цена приобретаемой недвижимости, в другом - размер кредита, который, естественно, меньше. Разница, между тем, может оказаться существенной. Другое дело, отмечает Евгений Чепенко, что в некоторых регионах, где работает АИЖК, нотариусы имеют свои предпочтения…

Впрочем, и банки, готовые прокредитовать расходы на услуги нотариусов, также имеют определенный, хотя и гораздо более скромный интерес.

Все остальные расходы - госрегистрация договоров, расходы по конвертации валют, плата за банковское обслуживание - не столь уж существенны даже в совокупности, и не омрачат финал вышеописанной истории.

Пожалуй, стоит упомянуть, что существует своего рода альтернативный путь получения ипотечного кредита. Альтернатива заключается в том, что жаждущие кредита изначально обращаются не в банк, а в агентство недвижимости. В этом есть свои плюсы и свои минусы. Начнем с хорошего.

Во-первых, экономия времени. Многие крупные агентства имеют в партнерах кредитные организации и в известной мере являются провайдерами их услуг. В этом случае риэлторы проводят первоначальную консультацию, помогают выбрать банк, заполнить предлагаемую им анкету, собрать все затребованные документы (см. выше) и т.д. Впрочем, от прямого общения с кредитной организацией заемщик все равно не освобождается, однако агентство способно организовать собеседование с представителем банка в оптимальном для всех сторон режиме.

Второй несомненный плюс, которым могут порадовать только опытные риэлторы, это планирование ипотечной сделки с учетом специфических особенностей рынка недвижимости. "Представим, например, что человек хочет купить трехкомнатную квартиру. В этом случае у него велик шанс выйти на альтернативную сделку, при которой продавец одновременно приобретает для себя какое-то другое жилье. Но не всякий банк кредитует альтернативные сделки. Например, DeltaCredit требует, чтобы в цепочку было включено, по возможности не более двух квартир, в "Райффайзенбанке" разрешаются сделки, в цепочке которых участвует четыре квартиры, и т.д. Все эти нюансы нужно учитывать при выборе банка", - поясняет директор Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елена Панова.

Кроме того, многие риэлторские компании имеют специализацию в определенных сегментах рынка недвижимости, это облегчает получение кредита тем их клиентам, которые наверняка знают, что ищут. "Мы работаем в сегменте достаточно дорогого жилья, где и покупатели состоятельные. Там случаев отказа практически никогда не бывает - если нет "белой" зарплаты, банк обычно смотрит на то, какой собственностью человек располагает - а с этим у наших покупателей проблем обычно нет", - отмечает заместитель генерального директора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.

Но есть и минусы. Во-первых, за свои услуги риэлторы, разумеется, попросят деньги, которые можно сэкономить, если заниматься поиском квартиры и банка-кредитора самостоятельно.

Во-вторых, далеко не все агентства имеют достаточный опыт работы по ипотечным схемам, и низкий уровень подготовки их специалистов зачастую вносит дискомфорт в последующее общение заемщика с банком. По словам начальника юридического отдела "Фора-банка" Алексея Федулова, "проблемы иногда возникают, если клиент получает первичную информацию об условиях ипотечного кредитования нашего банка у риэлторских агентств, в которых нет специализированного отдела по ипотеке. Риэлторы не всегда владеют всеми тонкостями надлежащего оформления необходимых документов, и у клиента возникает иллюзия правильного их заполнения".

Впрочем, все эти плюсы и минусы сопоставимы.

"Финмаркет" 18.03.2004 г.

Артем Федоров