testНа асфальте: Кризисы бывают разные | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

На асфальте: Кризисы бывают разные

Словари сообщают, что кризис - это “переломный момент, тяжелое переходное состояние, обострение, опасное неустойчивое положение”. Но, по словам Валерии Родионовой, руководителя филиала “На Солянке” компании “Новый город”, кризис в понимании участников столичного рынка недвижимости это скорее стагнация, выразившаяся в резком сокращении сделок в течение примерно полугода. Впрочем, не все специалисты рынка так единодушны в определении кризиса.

Известные симптомы

По мнению Лоры Файнзилберг, заместителя председателя правления банка “ДельтаКредит”, кризис это болезнь, поэтому если заранее известны все ее симптомы, ее можно предотвратить с помощью профилактики.

Что касается симптомов, то, как говорит Нина Кузнецова, генеральный директор “МИАН — Агентство недвижимости”, есть несколько признаков, которые позволяют утверждать, что на рынке жилья наступает кризис. Однако большинство этих признаков характерны для стабильных рынков, таких как в Европе или Америке. “К примеру, признаком нестабильности является такой рост цен, при котором количество потенциальных покупателей падает не в 2-3, а в 5-6 раз от потенциально возможного. Несоответствие спроса и предложения также является одним из признаков кризиса. Тревожным симптомом для западного рынка может послужить и тот факт, что цена объекта жилья перекрывает 100-кратный размер его аренды”, — перечисляет Кузнецова.

Можно выделить три варианта ведущих к кризису предпосылок: общеэкономический спад и падение курса национальной валюты, тотальный дефицит предложения (нечего продать) или тотальный дефицит спроса (не на что купить). В самых сложных случаях эти варианты могут смешиваться и дополнять друг друга.

Об одном из возможных вариантов развития событий, который, в частности, сейчас имеет место в США, рассказал Артем Цогоев, исполнительный директор УК “Blackwood Фонды недвижимости”. По его мнению, схематически развитие событий, ведущих к кризису, можно описать так: сначала появляется группа лиц, которым выгодно то или иное поведение рынка. Чаще всего этой группой лиц являются продавцы недвижимости (девелоперы, собственники и т. д.) или кредитные организации, которым выгодно, чтобы у них брали большие суммы кредитов с целью приобретения недвижимости. Дальше цены растут, растут и растут  их повышают девелоперы, их поддерживают банкиры и инвесторы, поддающиеся прогнозам нового роста цен. Некоторые из инвесторов перепродают недвижимость и через какой-то промежуток времени опять инвестируют деньги в недвижимость, но по новым, уже успевшим подрасти, ценам.

Далее почти одновременно возникают предпосылки кризиса: инвесторы не могут продать свою недвижимость, конечные покупатели не могут обслуживать полученные миллионные ипотечные кредиты. Для того чтобы расплатиться с долгами, бывшие покупатели превращаются в продавцов и понижают цены, просто чтобы продать, но недвижимость у них уже никто не покупает, инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и тоже продают. Цены катятся вниз, но намного стремительнее, чем росли. После кризиса спокойствие длится 8-10 лет, а потом наступает новый виток цен и в перспективе новый кризис.

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании “КомСтрин”, менее категоричен. По его мнению, цикл, следующий после роста, не всегда заканчивается кризисом. “Это может быть и стагнация, и плавное снижение, темп которого не является критическим”, — говорит Борисенок.

В другом сценарии, который тоже не раз был продемонстрирован рынками Европы и США, кризису на рынке недвижимости предшествует экономический спад: рост безработицы, невозможность выплачивать кредит, массовые продажи и т. д. по сценарию. Так было в США и Японии в конце 1980-х, когда кризис на рынке энергоносителей вызвал спад производства, массовые увольнения и т. д. На развитых рынках кризис на рынке жилой недвижимости сопровождается кризисом на рынке коммерческой недвижимости.

И еще один сценарий  это ипотечный кризис и следующий за ним обвал в виде банкротств банков и ослабевания экономики в целом. В настоящее время западные страны сталкиваются с подобной проблемой. Ярким примером является Британское королевство, где ежегодно объявляют себя банкротами десятки тысяч граждан. Эта тенденция набирает эпидемиологический характер.

У многих может сложиться обманчивое впечатление, что случись кризис  и цены упадут, и жилье станет доступнее. “На самом деле если произойдет кризис, то это ударит по всей экономике и коснется каждого человека. Объемы рынка недвижимости  десятки миллиардов долларов, и кризис в столь весомом сегменте приведет только к отрицательным результатам”, — говорит Борисенок. “С другой стороны, когда экономика переживает большое количество кризисов, вырабатывается некий антидепрессивный механизм”, — комментирует Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”.

А как у них?

Как отмечает Михаил Гороховский, если обратиться к западной практике, то примеров разнообразных кризисов можно набрать достаточно. Например, в США каждые шесть лет на рынке недвижимости бывает кризис. Поэтому в инвестиционный цикл как таковой этот кризис закладывают, не зря цикл рассчитывается обычно на 3-5 лет (3 — надежно, 5 — рискованно), с тем чтобы попасть в благоприятную фазу рынка.

Однако, по словам исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, как таковой кризис на рынке недвижимости в последние 30 лет был только в Японии в начале 1990-х. В развитых странах максимально возможная неприятность  “откат рынка назад” или стагнация, как, например, сейчас в Германии.

В Японии после 8-12% ежегодного прироста в 1980-е гг. цены в 1990-1995 гг. рухнули на 60%. Здесь причиной кризиса послужил ипотечный пузырь, когда под влиянием ажиотажа люди начали брать займы со спекулятивными целями, а затем не смогли расплатиться по кредитам. В Германии после объединения ФРГ и ГДР правительство начало выдавать льготные кредиты и субсидии на строительство жилья. Произошел бум строительства. Спрос не успел за предложением, и цены в начале 1990-х рухнули на 30-40%.

Григорий Лукьянчиков, заместитель генерального директора компании “Новая площадь”, приводит пример Парижа. “В течение 1985-1990 гг. цена за 1 кв. м там постоянно увеличивалась, число сделок на рынке также возрастало. Кризисные явления в экономике отразились на рынке недвижимости в 1991 г. Сначала резко уменьшилось количество предложений на рынке, но цены стояли на месте или незначительно выросли. Затем последовал длительный период падения цен. По мере развития кризиса и уменьшения цен количество сделок увеличивалось. 1999 год дал новый старт в ценовой гонке”, — рассказывает Лукьянчиков.

Нури Кац, президент компании “Century 21 Россия”, приводит в пример кризис в Дании, где во второй половине XX в. наблюдался значительный рост экономики, а затем начался спад с высокой инфляцией: “Правительство обязало работодателей компенсировать трудящимся рост инфляции пропорциональным увеличением зарплат. Доходы людей росли, покупалось много товаров в кредит. После стагнации множество банков в одночасье стали владельцами тысяч квартир, так как люди не могли выплатить кредиты (чтобы снизить издержки, компании увольняли персонал, и уровень безработицы вырос до 18%). На рынке недвижимости накопилось огромное количество предложений, и компании-застройщики начали снижать цены на жилье. В результате цены обвалились на 40%. Но предложение по-прежнему значительно превышало спрос, и до 90% застройщиков обанкротилось. Выжившим компаниям было выгоднее скупать уже построенное жилье и реконструировать старое. Люди в результате предпочитали арендовать жилье, опасаясь покупать недвижимость”.

На западных рынках недвижимости кризисы в основном были связаны не с дефицитом жилья и бурным ростом цен, а с другими макроэкономическими факторами, которые, в свою очередь, носят циклический характер. Экономика любой страны переживает периоды подъема и спада, и это отражается, в свою очередь, и на рынке недвижимости. Но ситуация на рынке жилья может усугубляться и избыточным кредитованием накануне экономического спада возвращать ранее выданные кредиты становится сложнее, а новые могут быть взяты уже на меньшие суммы или под меньший процент.

Российские реалии

Однако, по мнению Нины Кузнецовой, текущую ситуацию на московском рынке недвижимости не стоит сравнивать с происходящим на рынках других стран. Она нетипична в силу своей изменчивости и ненормально активного роста во всех сегментах. “В том числе и по этой причине не следует проводить корреляцию между ценами на жилье, например, и арендными ставками. В то время как цены на жилую недвижимость стремительно росли, на существенном увеличении арендных ставок этот процесс не отражался”, — говорит Кузнецова. В условиях стабильного (хоть и растущего) рынка можно прогнозировать увеличение арендных ставок. Впрочем, большинство экспертов скорее прогнозируют все-таки спад рынка, а не рост, хотя и не готовы говорить о конкретных сроках.

По мнению Нури Каца, основная и главная черта кризиса это, безусловно, нереально высокие темпы роста цен в сопровождении острой нехватки предложений. Нынешний уровень цен на квартиры в России делает их недоступными даже для среднего класса. “Из-за высоких темпов роста цен на жилье разрушаются ипотечные и альтернативные сделки. Подобная ситуация наблюдалась в начале 2004 г. и закончилась стагнацией. Ситуация может повториться”, — считает Нури Кац. По его мнению, для предполагаемого аналитиками в ближайшие 10 лет роста цен просто не хватит средств потребителей, которые уже сейчас на исходе. Рост цен можно попытаться затормозить лишь искусственно. “В любом случае, как показывает практика, чем дольше длится рост, тем более серьезными могут оказаться последствия”, — резюмирует эксперт.

По словам Лоры Файнзилберг, кризис на рынке недвижимости непременно случится, вопрос только когда. Она аргументирует свою позицию тем, что рынок уже сейчас перегрет, цены на жилье не адекватны его качеству, не соответствуют реальным оценкам. “Такие цены объясняются высоким спросом при недостатке предложения. Причинами могут быть падение цен на нефть, рост инфляции. Когда цены упадут, то часть тех людей, которые взяли ипотечные кредиты, перестанут за них платить (так как залог - квартира -будет стоить меньше, чем кредит), у банкиров появятся в связи с этим проблемы  квартиры придется отсуживать, продавать. Тогда предложение и спрос выравняются. Ценой чьих потерь  заемщиков, банкиров или других это вопрос”, — прогнозирует развитие ситуации эксперт.

“Одно из определений системного кризиса это когда "верхи не могут, а низы не хотят". По сути, на московском рынке недвижимости сейчас нечто похожее: продавцы не могут сдержать свои аппетиты и хотят все больше и больше, а покупатели уже давно не готовы столько платить”, — описывает ситуацию Валерия Родионова. Однако ее прогноз более оптимистичен, чем у других экспертов: скорее всего произойдет очередная коррекция, темпы роста цен на недвижимость уменьшатся, и спрос вернется в обычном объеме.

По мнению Михаила Гороховского, кризис на рынке может произойти вовсе не от недостатка спроса, а скорее от переизбытка предложения. Он опасается гиперактивности девелоперов на первичном рынке после простоя и отсутствия грамотных расчетов: “Когда административные проблемы будут разрешены и застройщики выбросят большое количество объектов на рынок, тогда может случиться кризис”.

Не менее интересную идею выдвигает Нури Кац, предполагающий, что существенное влияние на рынок могут оказать госструктуры. “По аналогии с финансовым кризисом 1998 г. можно ожидать усиления государственного влияния на рынок недвижимости. В виде, к примеру, усиления государственного контроля над совершением сделок, а также введения обязательных или рекомендуемых ценовых границ для покупки-продажи и аренды недвижимости, превышение которых может привести, например, к более высоким налоговым ставкам или отмене налоговых льгот и вычетов для участников сделок по завышенным ценам”. По его мнению, именно “налоговый рычаг” государства может выступать неким противовесом для необоснованного роста цен на недвижимость. Что ж, нельзя исключить и такой вариант развития событий. И если 214-ФЗ уже едва не привел, по уверениям застройщиков, к кризису на рынке, резко сократив объемы вводимого в эксплуатацию жилья, то еще один подобный закон легко добил бы рынок недвижимости.

Без паники

Большинство опрошенных “Ведомостями” экспертов едины во мнении, что рано или поздно ажиотажный рост цен завершится кризисом. А что же делать в этой ситуации частному инвестору или просто покупателю недвижимости? Тут опять же у каждого свои виды на варианты поведения.

По мнению Михаила Гороховского, важно избегать эйфории как девелоперам, так и инвесторам, а “основные поведенческие рекомендации “заигрываться нельзя”. А вообще, если ситуация позволяет, можно и подождать. Нина Кузнецова также обращает внимание покупателей на то, что прежде всего нельзя поддаваться ажиотажным настроениям, которые время от времени овладевают массами. И практически все риэлторы, разумеется, советуют “обращаться к проверенным специалистам”. Даже из ожидания кризиса можно извлечь пользу.

Нури Кац так же, как и прочие, начинает свои рекомендации с совета “не впадать в панику и не выставлять сразу же имеющееся жилье на продажу”, а поступать исходя из своей жилищной ситуации и материальных возможностей. “Если квартирный вопрос не терпит отлагательства (перенаселенная квартира, ветхое жилье, смена места работы, брак, развод и др.), то рекомендуем его не затягивать. Если жилищные условия нормальные, а ипотека не по карману, то впадать в панику и совершать необдуманные операции с жильем не стоит”, — повторяет за своими российскими коллегами западный эксперт.

"Ведомости" 16.10.2006
Майя Богданова

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены