На воздухе: Объединяй и властвуй

Лозунг правителей всех мастей — “Разделяй и властвуй”. Чем меньше территория, тем проще управлять. Для широких народных масс все ровно наоборот: чем больше недовольных, тем проще влиять на власти. Именно эта идея подталкивает людей к разного рода объединениям.

Эксперты загородного рынка Подмосковья расходятся во мнении, насколько объединения жителей в коттеджных поселках полезны для самих жителей и застройщиков.

По ценовым сегментам

Как замечает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”, в элитных коттеджных поселках и поселках бизнес-класса объединения жильцов практически не встречаются. Причина проста. “Любое такое объединение создается либо для борьбы за свои права, либо для коммерческой деятельности, либо в декларативном порядке по приказу сверху. Понятно, что ни одна из названных причин не подходит для обеспеченных людей, которые и покупают дорогие загородные дома. В таких поселках есть управляющие компании  они и решают все проблемы”,  описывает ситуацию Рыжков. И в отличие от Москвы, где жильцы меняют управляющую компанию довольно часто, за городом такого почти не случается. Люди, покупающие загородную недвижимость, скорее не склонны устраивать собрания жильцов, тратить свое время и силы на поиск альтернативных поставщиков услуг, им проще “заплатить и забыть”.

Аналогично развивается ситуация на противоположном полюсе в сегменте стихийной застройки. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”, в Подмосковье, если земля продается свободно районной администрацией, вероятность того, что жители рядом стоящих домов объединятся в некое товарищество собственников жилья (ТСЖ), минимальна. “Потому что это абсолютно разобщенная социальная среда, людей ничего не связывает, и каждый живет “за своим забором”, — поясняет эксперт. Таких примеров колоссальное множество среди стихийных коттеджных поселков: за газ, электричество тут каждый платит сам, воду получают из индивидуальной артезианской скважины, канализация- септик. Вся эксплуатация, ремонт индивидуально. Таким образом, централизованные услуги по эксплуатации попросту не востребованы.

Другое дело поселки экономкласса и стародачные поселки. Здесь либо управляющей компании не было изначально и не предполагалось, либо она была, но “сама себя высекла”, дискредитировав саму идею, и жильцы остались со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. В этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения. Как говорит Роман Рыжков, в основном присутствуют две формы - ТСЖ и кооператив. Также, по его словам, редко, но все же встречается и некоммерческое партнерство (обычно это происходит в ведомственных поселках, например Союза театральных деятелей в Загорянке).

Почему же часть людей хочет решать проблемы сообща, а кому-то вполне достаточно индивидуального септика и собаки на цепи на участке? По словам экспертов, все зависит от общей культуры и подхода к проблеме. Те, кто изначально приобретал участок в стихийной застройке, были готовы решать свои проблемы самостоятельно. Да и проблем у них не то чтобы меньше они скорее другого плана: вряд ли можно ожидать, что на участке в таком поселке есть бассейн, который надо чистить, или асфальтовая дорога общего пользования, которую надо ремонтировать.

В организованном коттеджном поселке, где, как правило, изначально все-таки есть (подразумевается) управляющая компания, люди настроены на то, что их бытовые проблемы, как и в городе, будут решаться условным “кем-то”. Поэтому и выбирают новые управляющие компании или управляющие органы, чтобы передать им заботу об общих территориях.

Садовые товарищества представляют собой, как правило, компромисс между двумя этими версиями. Там всегда найдется кто-то, кто предпочтет регулярному дежурству по территории внесение энной суммы в кассу, и тот, кто предпочтет дежурить самостоятельно. А администрация садового товарищества, которая изначально присутствует в таком случае, поможет таким людям найти компромисс.

Кто кому товарищ

В качестве наиболее популярной формы объединения жителей коттеджных поселков многие профессионалы рынка назвали ТСЖ. Это определенная форма организации взаимоотношений между застройщиком и жильцами, при которой управление поселком осуществляют непосредственно жильцы.

Как отмечает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, после регистрации товарищество является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (но не по обязательствам своих членов). Все основные вопросы, касающиеся деятельности товарищества, решаются на общем собрании. Оперативное управление осуществляет председатель товарищества, который выбирается на общем собрании. В качестве примеров поселков с ТСЖ эксперт называет “Поселок художников”, “Балатон”, “Околица”, “Кедр” и др.

По словам исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, при такой форме объединения жильцы получают наибольший объем прав. Однако практика показывает, что нескольким сотням людей тяжело договориться по кардинальным вопросам, особенно когда речь идет о крупных затратах. “ТСЖ оптимально для небольших поселков, максимум на 40-50 домов”, — высказывает мнение Земцова.

Важное достоинство ТСЖ отмечает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. “Дело в том, что сейчас для ТСЖ действует упрощенная форма получения разрешения на строительство и ряда других документов, статус товарищества упрощает урегулирование земельных вопросов. Но с момента, когда поселок готов, по моему личному мнению, потребность в ТСЖ отпадает”, — комментирует Нечипоренко.

Кроме того, по словам Романа Рыжкова, ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. “Но одновременно ТСЖ получает и обязанности  например, платить налоги с фонда заработной платы, иметьдело с налоговой и другими надзорными органами“, — напоминает Рыжков.

Помимо ТСЖ есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.

Однако кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности. По словам Светланы Абелян, на земле, которая выделялась целевым образом различным ведомствам, часто создаются ведомственные дачные кооперативы. Например, дачный кооператив Академии наук. “Человек, приобретающий участок, сразу становился членом этого кооператива. Там создавалось инициативное ядро, выбирался председатель, который уже осуществлял наем всех обслуживающих структур. Такая схема существовала очень давно и 20, и 50, и даже 70 лет назад возникали такие кооперативы. "Ранис", ДСК "Академический", "Советский писатель", "Мозженка" — они созданы по этой же схеме. Социальная среда здесь изначально сплоченная, и навязывание услуг сторонней эксплуатирующей организации невозможно”, — рассказывает Абелян.

Застройщики: за или против?

Застройщикам коттеджных поселков объединения жильцов скорее во вред, чем на руку. Если речь идет о крупном коттеджном поселке, застройщик обычно сам создает компанию, которая будет потом осуществлять его эксплуатацию. И зачем ему конкуренты, да еще из числа жителей? По мнению профессионалов, чтобы застройщик получил у себя в поселке альтернативную форму управления, он должен наделать каких-то совершенно колоссальных ошибок или попросту обанкротиться.

“Как правило, максимум, чем заканчиваются скандалы жителей с управляющей компанией застройщика, это отказ отдельных семей оплачивать предоставляемые им услуги. “Я не буду пользоваться вашими сантехниками, найду своих специалистов. Не стану подводить ваш Интернет, а поставлю у себя спутниковую "тарелку",  обычно речь идет именно об этом”, — рассказывает Светлана Абелян.

А по мнению Тараса Нечипоренко, в силу недостаточной компетентности жители поселка не всегда могут адекватно оценить ситуацию и принять правильное решение относительно будущего поселка. Коммерческая основа упрощает отношения между жителями и застройщиками и позволяет учесть несколько мнений. Впрочем, не надо забывать о разнице в подходах. Ведь главное основание для застройщика при принятии какого-либо решения относительно поселка его прибыльность (если речь идет, например, о создании спорт-клуба или ресторана в поселке, важна реальная частота использования этого объекта), а для ТСЖ основной критерий субъективное мнение жителей.

Впрочем, Рыжков придерживается иного мнения по поводу взаимоотношений застройщика и объединений жильцов. “Разумеется, объединения жильцов для застройщика и его управляющей компании нужны хотя бы потому, что тогда нам (застройщикам) удобнее учитывать консолидированное мнение жильцов, чем индивидуальное, по тому или иному вопросу”, — говорит он. То есть застройщики воспринимают объединения жильцов и как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.

Так, по мнению Александра Гурьянова, руководителя отдела по связям с общественностью компании Century 21, объединение дает жильцам поселков право голоса. “Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы, — говорит он. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления”.

Как может воспротивиться застройщик созданию ТСЖ? По словам юристов, созданию ТСЖ  скорее никак не может, а вот его деятельности  легко. Есть довольно много требований к ведению деятельности ТСЖ, и при желании “достать” жильцов юридическими придирками можно. Скажем, на каждом собрании проверять наличие всех жителей поселка или постоянно оспаривать решения ТСЖ, затягивая их реализацию. Кроме того, всегда в поселке есть те, кто купил дом благодаря особым отношениям с компанией-застройщиком. При необходимости они выполняют в ТСЖ роль оппозиции, мешая остальным принимать невыгодные застройщику решения. Относительно порядочности такого подхода можно дискутировать, тем не менее это вещь довольно распространенная.

Кому это нужно?

По мнению Сергея Ганусова, руководителя отдела загородной недвижимости корпорации “Бест-Недвижимость”, основа таких объединений некоммерческие партнерства, когда частные инвесторы сообща решают бытовые вопросы, заменяя такую городскую инстанцию, как ЖЭК. Тем не менее необходимость решать проблемы с коммуникациями (например, когда было проведено электричество к поселку от соседней больницы и, соответственно, при смене руководства больницы поселок остался без электричества) или вывозом мусора  это для жильцов поселка всегда актуально.

С ним солидарен Кирилл Сочилович, юрист департамента реализации компании “КомСтрин”. По его словам, такие организации могут решать какие-либо внутренние организационные вопросы своего поселка (например, вопросы по уборке, озеленению территории, поддержанию порядка, ремонту общественных зданий и др.).

По мнению Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента “МИАН - Агентство недвижимости”, объединения создаются в целях управления и эксплуатации общего имущества, инженерных сетей и коммуникаций, обслуживания инфраструктуры, охраны и т. п. “Данные объединения значительно облегчают жизнь людей, в них участвующих. Так, например, это позволяет жителям поселка централизованно собирать средства (взносы) и распределять их на конкретные нужды. Классический вопрос строительства забора оборачивается целой проблемой для людей, ничем не связанных. А подобные объединения облегчают как сбор денег, так и решение организационных вопросов”, — говорит Плещицкая.

Тарас Нечипоренко разделяет теорию и практику такого явления, как объединение жильцов. “В идеале жильцы, организовавшие товарищество, получают возможность регулировать наличие и работу необходимых им элементов инфраструктуры, инженерных коммуникаций, а также контролировать свои расходы. С застройщика же обязанность управления снимается. Однако на практике наличие так называемых территорий общего пользования  дорог, заборов, клубного и административного зданий и т. п. при отсутствии централизованного управления часто усложняет их жизнь”, — говорит он. И нередко возникают ситуации, когда разногласия между жильцами приводят к тому, что решение самых незначительных вопросов затягивается на долгое время, становится тупиковым и в конце концов превращается в головную боль для всего поселка.

“Особенно процесс осложняется, если среди домовладельцев встречается несколько конфликтных людей, способных противопоставить свое мнение большинству. В этом случае атмосфера накаляется, и их упорство может привести к постоянной напряженной обстановке вплоть до маленькой междоусобной войны. Именно поэтому, — резюмирует Нечипоренко,  я считаю, что управлением должны заниматься профессионалы сам застройщик или управляющие организации, тем более что сегодня они существуют в достаточном количестве. В конце концов, люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением своих и чужих жилищных проблем”.

"Ведомости"16.10.2006
Майя Богданова