Земля в законе
«Покупайте землю, ее больше не делают!» — призывал Марк Твен. Сегодня его совету следуют сотни тысяч людей, еще большее их количество хотели бы. Однако покупка земли по крайней мере, в нашей стране это источник потенциальной опасности. Как сделать так, чтобы если не избежать, то хотя бы снизить риски?
Новое назначение
В законодательстве (в частности, в Земельном кодексе) есть понятие «целевое назначение земли». Земли бывают сельхозназначения, промышленности, энергетики, транспорта всего около трех десятков категорий. Есть и еще одно понятие «разрешенное использование», т.е. то, для чего земельные участки предоставлены. Здесь может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), сельскохозяйственное производство, дачное строительство и т.д.
Обычному потребителю знать всю эту премудрость вряд ли нужно. Поскольку ему интереснее всего построить на участке дом и жить, самым лучшим вариантом будут земли поселений, предоставленные под ИЖС, здесь можно не только строиться, но и оформить потом регистрацию по месту жительства (прописку). «На второе по удобству место, — говорит Лола Юлдашова, юрист компании „Терра-недвижимость“, можно поставить земли сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. Здесь теоретически прописаться нельзя, но были прецеденты, когда люди делали это через суд». Третий вариант земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, где регистрация по месту жительства невозможна.
С потребительской точки зрения, конечно, кажутся очень привлекательными земли лесного фонда, водного фонда. Участки с лесными деревьями, на берегах рек и водохранилищ действительно очень живописны и в свое время продавались «на ура». Но… бурная деятельность, развернутая в последнее время природоохранными органами (фамилию Митволь и название поселка «Екатерининские валы» знает сегодня, вероятно, вся Россия), привела к тому, что покупатели как огня боятся всех этих красот природы и требуют одного надежных документов! Ситуация осложняется и тем, что отечественный рынок, которому всего-то 15 лет от роду, уже успел много раз поменяться. То, что было в прежние времена вполне законно, категорически запрещено сейчас. «В середине и даже в конце 1990-х земли сельхоз и промышленного назначения активно переводились под ИЖС, — вспоминает Владимир Лебедев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город». Тогда сделать это было очень просто.
Даже решение о переводе земель с лесом подписывалось на уровне главы администрации района«. В 2002 году эта практика была прекращена выделение земель лесного фонда стало прерогативой исключительно премьерминистра России. Если проанализировать историю подмосковного строительства, то хорошо видно, что еще 7-10 лет назад активнее всего застройка велась на лесных участках, а потом все только в полях или, в крайнем случае, на опушках леса. Это, конечно, хорошо. Плохо же то, что участок, который вы приобретаете как абсолютно законный, может вдруг перестать быть таковым. По словам Лебедева, недавно его компания заключила соглашение о продаже земельного участка в одном из поселков на Калужском шоссе, а при экспертизе документов выяснилось, что весь поселок (!) находится под арестом.
Ему уже около 10 лет, люди давно построились и живут, подведены все коммуникации. Но сделки с объектами в поселке невозможны.
С другой стороны, само наложение ареста не так страшно. До бульдозеров, которые приехали и разрушили дома, в Подмосковье пока дошло только в одном-единственном случае. Гораздо чаще на пути надзорных органов встают жители поселка, тоже люди серьезные, и как-то умудряются всю кампанию притушить. В качестве примера тут можно привести садовое товарищество «Речник» в московском Серебряном бору сначала было много разговоров о том, сколько там нарушений и что все обязательно снесут. Сейчас все стихло... «Чем более поздние документы тем меньше рисков нарваться на какой-то „сюрприз“» в целом это формула верна, но и здесь возможны исключения. Бывает так, что сам поселок вполне законен, а участок нет. Например, в любом поселке есть земли общего пользования дороги и тому подобное, и часто здесь наличествует небольшой участок леса, где жители гуляют. И на уровне правления поселка и местной администрации принимается незаконное решение о приватизации этой земли и ее продаже.
Такие прецеденты, по словам экспертов, были даже в 2005 году, причем на участки выдавались безупречные документы, включая свидетельства о государственной регистрации права, оформляемые Главным управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС). В одном из поселков местная общественность, возмущенная самоуправством, подала в суд, и на участок был наложен арест. Но спустя полгода его сняли. Как говорят, эти вопросы решаются взятками членам правления товарищества в районе $10 000, сотрудникам местной администрации — $30 000-40 000. И все проблемы «рассасываются»…
Ваши документики!
Основным документом, подтверждающим, что данный участок принадлежит данному лицу (физическому или юридическому), является свидетельство о государственной регистрации права, выданное ГУ ФРС. Эта серьезная бумага зеленого цвета с водяными знаками и печатями кажется многим достаточной для того, чтобы не задавать больше вопросов. Но такая точка зрения ошибочна. «Во-первых, — напоминает Татьяна Сташкевич, руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор», — раньше были документы другого образца.
В 1994 году выдавали бумаги голубого цвета, в 1994-1998 розового. Все они юридически абсолютно действительны. А вовторых (и это намного важнее), помимо самого свидетельства нужно смотреть, на основании какого документа оно выдано. Если документы первичные (т.е. нынешний владелец данного участка первый), то в качестве такого документа будет фигурировать решение местной администрации о выделении земельного участка. Если же в истории данной недвижимости уже были сделки (что вполне возможно, учитывая 15-летнюю историю нашего рынка), то документом будет договор купли-продажи, завещание и т.п. В подобном случае настоятельно рекомендуется проследить всю историю участка через все сделки к первичному выделению. Это не так просто, но абсолютно необходимо«.
Продавец, конечно, может сказать, что документов нет потеряны. Все можно восстановить правда, это возможно только для собственника лично, никому другому, даже по доверенности, дубликаты не выдаются. Собственник, скорее всего, станет упрямиться, говорить, что у него нет на это времени. Поддаваться или нет на эти уговоры, каждый покупатель решает сам.
Еще один необходимый документ выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Такой документ выдается все тем же ГУ ФРС, и получить его может любой. Достаточно предъявить паспорт и заплатить 200 рублей и через семь рабочих дней вы получаете документ, где написано, кто является владельцем данной недвижимости. А также имеются ли по данному участку обременения или судебные споры. Сейчас я люблю смотреть студенческое порно , потому что годы, проведенные студентом в универе, уже позабылись, а вспомнить есть что! Во время студенчества мы очень весело проводили время и занимались сексом с незнакомками из общаги. Вот бы это сейчас повторить!
"building"Сентябрь2006г
Евгений Дульский
