Из точки А в точку Б

Один из самых напряженных моментов при купле-продаже недвижимости - передача денег. Заключение и регистрация сделок занимают как минимум две недели, и переход денег нужно четко рассчитать во времени - во избежание всяческих накладок.

Бронированный посредник

Самая распространенная на вторичном рынке схема с использованием депозитной банковской ячейки. Участники сделки арендуют ее  обычно на срок в один месяц. Затем составляется так называемое дополнительное соглашение о порядке доступа в ячейке между продавцом, покупателем и банком. Суть этого документа сводится к тому, что продавец может открыть ячейку в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный в государственных органах договор купли-продажи квартиры. Покупатель же не имеет доступа к ячейке в течение почти всего срока договора аренды, кроме последних одного-двух дней. Таким образом, если сделка состоялась, продавец приходит и забирает свои деньги. Если же нет, покупатель тоже сможет сделать это. А временное ограничение доступа для покупателя гарантирует продавца от того, что деньги "уплывут" из ячейки раньше срока.

Как говорит Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город", за минувшие 15 лет риэлторы и банки отточили эту схему до совершенства, она практически гарантирует от сбоев. Сегодня по такой технологии проводится подавляющее большинство сделок - 99 процентов. Причем во всех сегментах рынка и дорогом, и дешевом. Разница только в том, что в самую маленькую депозитную ячейку вмещается не более 250-300 тысяч долларов. Когда квартира стоит миллион (а это, между прочим, даже в 100-долларовых купюрах около 12 кг), приходится арендовать ячейку покрупнее.

Депозитные хранилища имеют сегодня очень многие банки, но риэлторы пользуются далеко не всеми.

Во-первых, существуют кредитные организации, которые сами не желают заниматься этой деятельностью и поэтому отказываются составлять дополнительные соглашения. Дескать, наши депозитарии предназначены для использования по прямому назначению для хранения ценных вещей, а вы тут непонятно чего хотите… Во-вторых, есть банки с неустойчивой репутацией, и даже если они предложат самые замечательные условия, арендовать у них ячейку не стоит. В-третьих, существуют различные "моментики", на первый взгляд, малозаметные, но существенные. Например, в случае потери ключа в одних банках полагается просто заплатить штраф в 100 долларов, и доступ к ячейке для продавца открыт; в других же в подобной ситуации требуется явка обеих сторон вместе. Получается, что покупатель может не отдавать ключ, а потом забрать деньги. Понятно, что риэлторы такие банки стараются избегать.

В общем, в Москве имеется около сотни банков, депозитными хранилищами которых риэлторы пользуются. Предлагаемые условия (60-70 долларов - месячная аренда маленькой ячейки, 90-100 - большой), и выбор происходит исходя из привычек, удобства, близости отделения банка к офису риэлторской фирмы. Бывает и так, что фирма на постоянной основе арендует ячейки у банка - так получается дешевле. Люди, совершающие сделки, все время меняются, дополнительные соглашения пишутся на разные имена, а арендует ячейку все то же агентство.

Банки любят гордо заявить о своей точности в работе, в рекламе часто сравнивают себя с часовым механизмом и т.п. В реальной жизни все не так: за банковскими служащими, по словам риэлторов, нужен глаз да глаз. То ошибок в дополнительном соглашении наделают (а это значит, что покупателя не подпустят к ячейке, мотивируя тем, что в бумаге значится человек с другими паспортными данными), то еще чего-нибудь. "Служащие часто бывают предельно тормознутые", - посетовал один из риэлторов. Такое ощущение, что для банка это побочный бизнес, и все, кто поумнее, давно работают на других направлениях."

А как иначе?

Как уже говорилось, на депозитные ячейки приходится 98-99% сделок, следовательно, на все остальные варианты остаются считанные доли процентов. Тут уже нельзя говорить о каких-то традиционных вариантах - скорее об отдельных случаях.

Деньги могут передаваться просто из рук в руки. Лет 12 назад это был вообще самый распространенный вариант. Сегодня подобная форма передачи денег сохранилась только для сделок, в которых участвуют люди, доверяющие друг другу. Скажем, родственники.

Деньги могут храниться у некоего независимого посредника. Был случай, когда стороны по взаимному соглашению решили, что таковым станет независимое адвокатское бюро. Если сумма небольшая (к примеру, речь идет не о продаже квартир, а об обмене с доплатой), сумма может быть оставлена под расписку в риэлторской фирме.

Бывают и экзотические случаи. Например, однажды в качестве оплаты за квартиру была отдана карточка Visa Gold, на которой лежали 1,5 миллиона долларов. В другой раз в уплату пошли дорожные чеки.

И наконец, существует такой вариант, как безотзывный аккредитив. Практически он повторяет условия депозитной ячейки с ограничением доступа деньги кладутся на специальный банковский счет, откуда их не может взять ни продавец, ни покупатель. Если продавец предъявит зарегистрированный договор купли-продажи, деньги переходят на его счет. Нет - через определенное время отправляются на счет покупателя.

При том, что такая форма расчетов удобна и безопасна, риэлторы видят в ней недостатки. Прежде всего, тут все открыто, в договоре невозможно указать заниженную стоимость квартиры, как это довольно часто делают с целью уклониться от налогов. Плюс чисто психологическое доверие наших соотечественников к наличным деньгам. Покупателю мало иметь безналичные деньги - надо еще уговорить продавца принять их…

"На рынке дорогой недвижимости встречаются прецеденты, когда деньги отправляются с одного банковского счета на другой. В половине этих случаев задействованы оффшоры обычно такую форму расчета применяют бизнесмены. И от фискальных органов защита, и от возможных претендентов на квартиру, например, в случае развода супругов", - говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate.

Дела первичные

На рынке новостроек  совсем другие правила. Большинство квартир тут продаются на этапе строительства дома, когда квартира еще не существует. Соответственно, не может быть и права собственности на нее. Схемы с банковской ячейкой оказываются неприменимыми, потому что непонятно, под какие документы ее открывать.

Покупатель, приобретающий то, чего еще нет, даже называться (если подходить к вопросу строго юридически) должен не покупателем. Он еще только участник процесса инвестирования строительства, дольщик. Поэтому заключаемый с ним документ называется договором долевого участия в строительстве. Подписав этот договор, выполняя все прописанные в нем требования (в первую очередь, конечно, это оплата по установленному графику на расчетный счет застройщика), покупатель приобретает право получить впоследствии право собственности на квартиру. А если застройщик начнет уклоняться от выполнения своих обязанностей по договору, существует суд.

Эта стройная и замечательная система взаиморасчетов действовала более-менее успешно до апреля прошлого года. Пока не вступил в силу Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". По замыслу разработчиков, он должен был защитить потребителей от произвола застройщиков, поэтому для последних были введены многочисленные запреты и ограничения, предусмотрена целая система очень жестких штрафов. Нужен или нет такой закон, оправданы или нет вводимые им меры - это тема для отдельного разговора. Здесь же скажем, что застройщики сразу же стали искать возможности закон обойти.

"Одним из ноу-хау, - говорит Сергей Хоримарко, управляющий отделением "Университет-Раменки" компании "ХИРШ", - стала маскировка: договор долевого участия называется как-то иначе, чтобы не подпадать под 214-й закон. Например, "договор бронирования права требования". Разработали и принципиально иные схемы: Предварительный договор купли-продажи - покупатель перечисляет залог за будущую квартиру в банк, а тот под это обеспечение кредитует компанию-застройщика. Вексельная схема это когда покупателю продают вексель стоимостью ровно в стоимость квартиры и после завершения строительства его обещают обменять на квартиру. Страховая схема человек страхуется от какого-нибудь редко встречающегося в природе риска на очень короткий срок, причем сумма, которую он должен заплатить страховой компании (тесно связанной с застройщиком) странным образом совпадает с ценой квартиры".

Совершенно очевидно, что при использовании всех этих схем покупатель рискует не меньше, чем раньше: вексель, к примеру, является всего лишь обязательством выплатить в определенный момент времени определенную сумму денег, и застройщик с полным правом может отдать эти деньги после того как пройдет несколько месяцев, цены на недвижимость значительно повысятся. И не то чтобы покупатели не понимают этого, понимают прекрасно, но… На московском рынке недвижимости сохраняется высокий спрос, а с недовольными клиентами вполне работают аргументы из разряда "не хотите - не надо!".

Резюме:

Сегодня с помощью депозитной ячейки проводится подавляющее большинство сделок - 99 процентов.

Продавец может вскрыть депозитную ячейку в любой момент, но только если предъявит зарегистрированный в государственных органах договор купли-продажи. Покупатель не имеет доступа к ячейке в течение всего срока договора аренды депозитария, кроме последних одного-двух дней.

"Квартира.Дача.Офис"12.09.2006

Владимир Абгафоров