С залогом и без проблем
В представлении большинства квартира, находящаяся в залоге, - это источник опасности. Однако с учетом стремительного распространения ипотеки и прочих видов кредитования количество подобных объектов на рынке растет. Так ли они ужасны? Какие тут существуют риски? Попробуем разобраться с этими вопросами.
Совсем не страшно
Первый вопрос, возникающий в этой связи у потенциального покупателя: не могут ли мне подсунуть такую квартиру? Куплю я жилплощадь, а на следующий день выяснится, что истинным хозяином является держащий ее в залоге банк, и останусь я без квартиры и без денег…
Бояться не нужно: такого, по единодушному мнению экспертов, не может быть в принципе. Залог на юридическом языке называется обременением, которое устанавливается Управлением Федеральной регистрационной службы (ФРС) по городу Москве. Любой переход права собственности на квартиру (продажа, дарение, обмен и т. п.) подлежит обязательной регистрации в Управлении ФРС таково требование закона. Не заметить обременения регистраторы не могут все данные существуют не только на бумаге, но и в компьютерных базах данных.
Можно, конечно, представить себе, что произошла роковая ошибка из числа единственных на миллион. Или продавец вступил в сговор с сотрудниками регистрирующего органа. Но наши консультанты практикующие риэлтеры и юристы не вспомнили ни одного такого случая. Дмитрий Черепков, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры», начал с «жизнеутверждающей» фразы: «Исключить в России ничего нельзя!» Однако затем добавил, что в практике его коллегии ничего подобного не было. Кроме того, в стандартном договоре куплипродажи продавец подтверждает, что квартира свободна от прав третьих лиц, не является предметом залога и судебных исков. Так что даже если роковая сделка произойдет, покупатель будет называться «добросовестным приобретателем», права которого наши законы защищают.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
НИКОЛАЙ ШИТОВ, ПРЕЗИДЕНТ ГОРОДСКОГО ИПОТЕЧНОГО БАНКА
- Насколько «опасны» квартиры, находящиеся в залоге у банка, для покупателя?
- При приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, важно понимание, что смена собственника в таком случае возможна только при согласии банка-залогодержателя. В целом же есть разные варианты реализации (покупки) квартиры, находящейся в залоге у банка. Изначально надо определиться с вариантом удобной схемы, бояться таких квартир не стоит.
- Стоит ли покупать такие квартиры или лучше поискать другую?
- Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, ничем не отличается от обычной покупки. Единственный нюанс - банк должен дать разрешение на такую сделку. Важно, чтобы банк мог предложить варианты проведения такой сделки с учетом интересов и продавца и покупателя.
- Что сделать, чтобы безопасно купить такую квартиру, если очень хочется?
- Для покупки такой квартиры изначально надо понимать, что банк в курсе подобной сделки и готов к ее оформлению. В этом случае можно использовать, например, расчеты с помощью аккредитива. Главное - полностью разобраться в технологии сделки и все согласовать между сторонами и с банком.
- Есть ли юридические и банковские тонкости?
- Тонкости заключаются в моментах прекращения кредитного обязательства, залога и перехода права собственности. А также в моменте передачи средств за квартиру.
Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый Город», рассказала о существовании «устного залога», когда банк выдает неипотечный кредит (например, на неотложные нужды). Обременение здесь юридически не оформляется, банк просто забирает себе документы на квартиру. Выдаются такие кредиты только людям, которые банку хорошо известны, - например, владельцу фирмы, имеющей в нем расчетный счет. Но в любом случае по закону квартира тут - не предмет залога. И даже если собственник какимто образом сумел продатьее (выкрал документы, выправил дубликаты), всевозможные разбирательства будут проводиться только между ним и банком. Покупатель ни при чем, правовых рычагов воздействия на него нет.
Если желание все разузнать все-таки одолевает, можно сделать это заранее. Информация о собственнике объекта недвижимости и наличии на этот объект обременений является открытой - ее может узнать в ФРС любой человек, для этого необходимо только предъявить паспорт и заплатить 100 рублей. Картину омрачает только то, что готовится такая справка неделю - для нынешнего рынка недвижимости, где задатки за «интересные» квартиры вносятся иногда в течение двух часов, такая проверка малоприменима.
Гораздо чаще встречаются ситуации, когда заложенная квартира продается открыто. Как правило, это сделки «от безнадежности» - человек понимает, что не в состоянии расплатиться за кредит, и хочет купить себе жилье подешевле. «Подобная ситуация называется „дефолт заемщика“, - говорит Елена Хуснулина, директор Ипотечного центра агентства „Домострой“. Такие сделки происходят нечасто по статистике, „кризис“ у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев, это меньше, чем на развитых ипотечных рынках Запада, где „дефолт заемщика“ происходит более чем в 1% случаев». Равноценных сделок (обмен на другой район, съезд/разъезд) значительно меньше граждане, вероятно, считают такие операции роскошью, непозволительной в условиях невыплаченного долга. Ситуаций, когда у владельца заложенной квартиры резко улучшается материальное положение, и он покупает себе недвижимость получше, не бывает вообще. Если такое случается, человек сначала гасит кредит банку, снимает с квартиры все обременения и продает ее как свободную.
Как это сделать?
Специфика данной сделки в том, что в ней не две, а три стороны: последняя - банк со своими требованиями. Он может не позволить владельцу продавать квартиру и взять ее себе (желание вполне понятное, если учесть рост цен на рынке недвижимости). Может иметь собственное мнение по техническим вопросам совершения сделки например, категорически воспротивиться тому, чтобы в договоре купли-продажи была записана не подлинная стоимость, а «по БТИ». Поэтому самый первый шаг при появлении подобного варианта отправиться в банк-кредитор и спросить, согласен ли он на продажу квартиры, и если да, то какова цена этого согласия.
Риэлтеры указывают три возможных пути реализации заложенной недвижимости. Первый должник предварительно рассчитывается с банком, и квартира продается как свободная. Сегодня большинство кредитных организаций не возражают против досрочной выплаты долга. Они, может, и хотели бы, чтобы проценты «капали» весь срок, и в прежние годы предусматривали за досрочное погашение штрафные санкции. Но конкуренция между банками становится все сильнее, поэтому штрафы большинство из них отменили: как правило, предусмотрен лишь мораторий на досрочное погашение (3-6 месяцев).
Вариант с погашением долга безупречен всем, но требует наличия большой суммы денег. Есть она у продавца прекрасно, могут дать в долг родственники или знакомые тоже хорошо. Брать в долг убудущего покупателя квартиры намного хуже… для покупателя: гарантировать то, что продавец, выплатив банку кредит, действительно затем продаст ему квартиру, сложно. Всяческие расписки, нотариально заверенные обязательства можно оспаривать в суде, мотивируя кабальным характером соглашения, собственной недееспособностью в момент его заключения и т. д. Судебной практики выселения неплатежеспособных должников у мощными юридическими службами, не всегда могут получить заложенные квартиры. Поэтому данный путь очень рискованный для продавца, идти на него можно только при полном доверии сторон друг другу.
Второй путь сложнее, но более надежен. Уплачиваемые покупателем деньги сразу делятся на две части для продавца и для банка. Размер долей, разумеется, определяется по индивидуальному соглашению сторон в зависимости от стоимости квартиры и размера долга за нее. Суммы закладываются в две разные депозитные ячейки, после чего составляется договор купли-продажи, но не обычный, двухсторонний, а с третьей стороной, которой в данном случае является банк-кредитор. Как правило, банк во избежание хлопот участвует в сделке не сам, а направляет своего сотрудника в качестве физического лица. Однако даже после перехода права собственности на квартиру обременение на нее сохраняется. Его снятие отдельная сделка: нужно снова собирать документы, заключать договор, подавать его в регистрирующий орган. И только потом покупатель получит новое свидетельство о собственности уже без обременения. Рисков для покупателя при этой схеме значительно меньше, но все же они остаются. Поэтому часто при проведении подобной сделки используется дополнительная страховка: деньги, предназначенные для продавца, закладываются в ячейку на более длительный срок. Получить их он сможет только после предъявления сразу двух документов: договора и свидетельства о собственности, в котором уже не будет указано обременения.
И третий вариант покупатель платит деньги только продавцу, но принимает на себя долг перед банком. Фактически он включается в ипотеку вместо прежнего собственника квартиры. Из всех возможных путей этот самый хлопотный: помимо подбора квартиры и соглашения с продавцом, покупателю предстоит еще много и насыщенно общаться с кредитным отделом банка. Банк смотрит на него как на нового заемщика и, следовательно, проверяет на соответствие своим требованиям по возрасту, месту работы, уровню «белой» зарплаты и т. п. Есть и еще один неприятный для покупателя момент: проценты по ипотечным кредитам в последниегоды постоянно снижаются, а принимая долг покупатель будет платить «старые» проценты. Если, к примеру, два года назад кредит был выдан под 15% годовых, а сейчас его предоставляют под 11%, банк постарается «выжать» из покупателя именно 15%. С другой стороны, все эти вопросы могут стать предметом торга, многое в котором зависит от состояния кредита. Если нынешний заемщик увяз в долгах и перед банком стоит реальная перспектива начинать судебную тяжбу, выселять заемщика и заботиться о последующей продаже квартиры, он, вероятно, согласится немного скорректировать условия, чтобы получить надежного плательщика.
Радужные перспективы
Пока сделки с заложенными квартирами составляют явное меньшинство на рынке. Но динамика… По оценке Натальи Ветлугиной, сегодня в дорогом сегменте с обременениями продаются 10-15% всех объектов, тогда как буквально полтора-два года назад их было не более 3-5%. Среди более дешевых квартир цифры скромнее (владельцы и покупатели такой недвижимости менее мобильны, не так быстро реагируют на новые возможности), но и там количество подобных сделок увеличилось в разы. Ипотека развивается бурно, появляются все новые виды кредитов: не только на приобретение конкретной недвижимости, но и ломбардные когда квартиру можно заложить без указания цели. Растет общее количество находящихся под залогом объектов, соответственно, все больше их и продается. Можно еще вспомнить, что в странах с хорошо развитым рынком недвижимости 60-90% всех продаваемых объектов (причем не только жилья) реализуются с ипотечным обременением. И все понимают, что если имеется объект стоимостью, например, $200 000, из которых владелец уже выплатил банку $120 000, то его реальная рыночная цена составляет $120 000. И такую квартиру или дом можно не только продать за эти деньги, но и взять еще один кредит. Три закладные сразу экзотика, а вот две вполне в порядке вещей. И операция по продаже такого имущества совершенно рутинная, денежные потери не превышают обычных расходов при покупке недвижимости: услуги риэлтера, адвоката, государственная регистрация сделки.
"building" июль - август 2006
Евгений Дульский
