Хорошо, но временно
С начала года цены на рынке недвижимости вели себя так, что аналитики только за голову хватались. За первые пять месяцев они поднялись на 44 процента. В апреле удорожание достигло 10% - это абсолютный рекорд за все время существования рынка.
То, что произошло в июле, можно назвать возвращением к норме. Цены продолжают расти, но их среднемесячный прирост находится в пределах 3-5%, что по сегодняшним меркам почти что ничего. Беда в том, что, по мнению большинства аналитиков, нынешняя передышка - дело временное, и уже с сентября наш рынок начнет штурмовать новые высоты…
И спокойствие, и выбор…
Эксперты дают несколько разные оценки того, что же происходит с ценами. Елена Можарова, руководитель отдела маркетинга агентства "Кутузовский проспект" считает, что удорожание "практически остановилось" и составляет на вторичном рынке не более 1-2% (у новостроек дефицит больше, и там рост цен выше). Другие аналитики называли большие проценты - так, по мнению Алексея Шленова, директора департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", можно говорить примерно о четырех процентах. По данным Олега Репченко, директора аналитического центра www.irn.ru, еженедельный прирост находится в пределах 1-1,2% - в месяц, соответственно, получается 4-5 процентов. Но с тем, что это уже далеко не та стремительность, которую мы видели весной, согласны все.
В то же время вместе с замедлением цен вернулись и все прочие атрибуты нормального состояния рынка. Например, торг. Еще совсем недавно продавцы, казалось, забыли о существовании этого явления, а если кто и говорил о возможности торговаться, так исключительно в том смысле, что цена в ходе сделки может быть… повышена. Теперь же цены иногда даже снижаются - в экономсегменте торг достигает 5000 долларов, а в более дорогом - и 20 тысяч.
В начале года риэлторы разработали технологию, позволяющую связывать альтернативные цепочки на быстрорастущем рынке. Суть ее сводилась к тому, что сначала искали квартиру себе, и только потом, закрепив ее авансом, начинали искать покупателя на свою. В иных условиях работать было просто невозможно. В июле подобный прием начал давать сбои: с тем, чтобы быстро найти покупателя, появились проблемы. Особенно, если у квартиры есть какие-то дефекты: неудачная планировка, крайний этаж, плохой вид из окна и т.д. Традиционно хорошо продаются самые дешевые объекты одно и двухкомнатные квартиры (первые - лучше).
“На сегодняшний день, - говорит Нина Кузнецова, генеральный директор компании "МИАН-Агентство недвижимости", средний период от появления квартиры на рынке до внесения за нее аванса для однокомнатных квартир составляет 7-10 дней, а для трехкомнатных около месяца”.
Выросло и предложение. По оценке Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании "Новый город", прирост небольшой в пределах 10 процентов. Однако здесь важен сам факт: после того как длительное время количество выставленных на продажу квартир сокращалось, даже незначительное изменение тенденции не может не радовать.
…Ну а покупателям замедление роста цен дало возможность вновь почувствовать себя уважаемыми людьми. Нет необходимости бежать на просмотр в любое время суток и принимать решение о покупке в течение получаса иначе придет другой покупатель с чемоданом денег. “Теперь, - говорит Ирина Котова, директор департамента маркетинга агентства "Хирш", есть возможность перевести дух, походить по рынку и поискать то, что действительно нравится.
Почему?
Существуют две версии торможения подорожания недвижимости. Первая исходит из того, что рынок достиг потолка, цены стали адекватными и больше расти не будут. Во всяком случае, прежними темпами. Вторая версия - все дело исключительно в сезонности, сейчас люди разъехались по отпускам. Вернувшись в сентябре, они снова набросятся на квартиры, и нынешний рубеж в 3500 долларов за кв. м останется далеко позади будет и 4000, и 4500…
Большинство экспертов, к сожалению, склоняются ко второму сценарию. "Нынешняя остановка вызвана исключительно сезонными факторами: люди разъехались по отпускам, - говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор". Это видно даже по московским улицам, где сильно уменьшилось количество машин". С такой точкой зрения согласна и Вероника Панкова, генеральный директор агентства "Пенаты-Недвижимость". По ее мнению, исключительно сезонностью и ничем другим нельзя объяснить нынешнее состояние рынка. И это, конечно, огорчает, потому что с возвращением аномального роста вернутся и все прелести перекошенного рынка аукционы, необходимость покупать, чуть ли не глядя, невозможность связать альтернативу. Также не исключено, что, взлетев чрезмерно высоко, цены со звоном рухнут причем громкость этого звона будет прямо пропорциональна высоте взлета…
Что касается всех прочих факторов ценообразования, то их вряд ли можно назвать существенными. Например, много говорилось о том, что рынок разогревает ипотека: сюда сегодня приходят те, кто самостоятельно сумел бы накопить на квартиру только через несколько лет. Но, считает Е.Можарова из "Кутузовского проспекта", влияние ипотеки преувеличено хотят совершить сделку с использованием ипотечного кредита до 40% обращающихся, но реально получается не более чем у 10-15 процентов. И сейчас банки уже, похоже, подошли к пределу роста числа заемщиков они стали давать кредиты вообще без первоначального взноса. Металлические ворота, гаражные ворота кованые ворота, ворота в Москве
Что будет?
"Если к осени на первичном и вторичном рынках не появится достаточного количества новых предложений, то динамика ценового прироста возрастет до 7-9% в месяц, - "обнадеживает" А.Шленов из МИЭЛЬ. И тогда рынок играючи преодолеет очередной психологический барьер в 4000 у.е. за кв. метр. Поэтому тем, кто собрался покупать квартиру, можно посоветовать только одно: не ждите понижения или стабилизации цен, покупайте приглянувшееся жилье без промедления. Если же вы не испытываете проблем с наполнением своего банковского счета, то можно, конечно, подождать и до осени выбор, будем надеяться, разнообразится новыми предложениями".
Но есть причины, способные вызвать очередной скачок цен, причем весьма резкий. Н.Кузнецова из МИАН напоминает о решении московских властей запретить продажу жилья до завершения строительства домов. Это, несомненно, отрицательно скажется на объемах предложения первичного рынка, которое, по расчетам, к концу года может снизиться до 30 процентов. И хотя это касается новостроек, покупателям вторички не стоит обольщаться: процессы в соседних сегментах рынка взаимосвязаны, удорожание первички моментально отзовется и у них.
Главными же причинами того, что рост цен с осени возобновится, можно назвать две. Во-первых, это продолжающийся приток в Россию нефтедолларов - и процессу этому в обозримом будущем конца не видно. При этом нет ни нормального фондового рынка, ни внушающей доверия банковской системы ничего такого, что могло бы оттянуть деньги. Недвижимость остается едва ли не единственным доступным инвестиционным инструментом.
А во-вторых, сохраняется колоссальный отрыв качества жизни в Москве от всей остальной страны. И это означает, что люди из всех регионов будут по-прежнему приезжать сюда и покупать здесь квартиры. По любым ценам.
"Квартирный ряд"02.08.2006
Владимир Абгафоров
