ПРАВДИВАЯ ЛОЖЬ
ИЛИ ЛЖИВАЯ ПРАВДА?

ОБЩЕИЗВЕСТНО, ЧТО ОКРУЖЕНИЕ ДОМА — ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ ФАКТОР. Вид из окна на парк или трубы ТЭЦ это, как говорится, «две большие разницы». К сожалению, материя эта очень подвижна, особенно с учетом активной застройки в Москве. Сегодня вы любуетесь прекрасной панорамой, а через три месяца возле вашего дома начинается строительство, и еще через год все, что будет видно, это серая стена соседнего здания…

Риэлторы как профессионалы рынка в состоянии предугадать перспективу. Разумеется, это не абсолютно достоверное знание если кто и обладает им, так это высшие функционеры правительства Москвы. Однако предвидеть ситуацию с вероятностью 90–95% грамотному агенту вполне по силам.

Но сразу возникает вопрос: а интересно ли риэлтору раскрывать правду? Да, так, конечно, честнее, больше соответствует различным Кодексам этики и Сухаревским конвенциям. Но умолчать (даже не сказать неправду, а просто умолчать)  иной раз значит заключить сделку, т.е. получить свои комиссионные. Проблема, таким образом, плавно перетекает в область этики, чем и поделились специалисты, к которым редакция журнала обратилась.

Нури КАТЦ, управляющий директор и партнер агентства недвижимости BEATRIX:
Безусловно, окружение жилого комплекса очень важный фактор. Нужно учитывать не только наличие парков, магазинов и транспортную доступность, но и то, какая публика живет в домах поблизости. И вид из окна, если он уникальный, поднимает цену квартиры минимум процентов на 10.

Агент обязательно должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию. Если у него есть хоть малейшие подозрения, что район в ближайшее время изменится, он должен навести справки. По стандартам США и Канады, клиент может подать в суд на агента, который продал ему квартиру или дом с заведомым дефектом. И брокер лишится не только денег, но и репутации, у него будет отозвана лицензия. На Западе агенты предпочитают не совершить сделку, но сохранить свой имидж. Такова цена ведения бизнеса (сost of doing business) в этой области.

В России рынок недвижимости пока не развит, и вы никак не сможете привлечь агента к суду за искажение или непредоставление сведений. Фактически агент ни за что не отвечает и ничем не рискует кроме, пожалуй, своей репутации.

Наше агентство придерживается западных стандартов ведения бизнеса и обязательно информирует клиента о возможных проблемах. Пару лет назад я показывал своему другу апартаменты на последнем этаже в Воротниковском переулке прекрасную квартиру с мансардой. Однако в то время рядом уже вырыли котлован и собирались построить довольно высокое здание. Безусловно, я сообщил об этом своему клиенту, так как главное преимущество мансарды вид из окон было бы утрачено. Для моего друга был очень важен красивый вид на город. Странно предположить, что мы стали бы скрывать это или говорить, что здесь будет двухэтажное здание. Тогда, я думаю, эта сделка оказалась бы для нас последней не только с этим клиентом, но и со всеми другими.

Вероника ПАНКОВА, генеральный директор агентства «Пенаты-Недвижимость»:
Мы стараемся узнавать, что будет в районе. Риэлторы должны это знать. Однако в предоставлении информации мы всегда помним, кто является нашим клиентом. Если это покупатель мы обязательно расскажем ему все детали. Если же договор с агентством подписал продавец, то главным для нас будет отстоять его интересы. С другой стороны, могу сказать, что если человек о чем-то в лоб спрашивает агента, тот редко находит в себе силы прямо соврать. Наши сотрудники, во всяком случае, говорят. Но и ситуации, когда брокеры других компаний врут, и своим клиентам тоже, видеть приходилось…

Станислав БЕЛЯЕВ, аналитик компании «ЛюксДом»:
Многое здесь зависит от конкретной ситуации. Среди покупателей дорогих объектов иногда встречаются люди, скажем так, не очень воспитанные. В общении с риэлтором они могут себе позволить хамство и грубость, часто просто не прислушиваются к тому, что им говорят. В результате все получается по принципу «за что боролись…» Статус фирмы тут не особенно важен, так как и в самом дорогом ресторане, если вы нахамите официанту, нельзя гарантировать, что он не плюнет вам в суп. А вот если вы действительно относитесь к риэлтору как к достойному специалисту, то и результат будет другой. Любой уважающий себя профессионал обязательно расскажет вам обо всех подробностях или сложностях, которые могу возникнуть с приобретаемой недвижимостью. А иногда даже предостережет вас от возможной ошибки, так как заинтересован в рекомендациях с вашей стороны порой больше, чем в самом факте покупки.

Ирина ИСМАИЛОВА, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome:
Так называемые «недостатки» можно условно поделить на две группы: связанные с юридическими аспектами схемы приобретения жилья и с качественными характеристиками самого дома либо квартиры. Безусловно, профессиональное агентство недвижимости предоставляет своим клиентам максимально полную и объективную информацию по всем вопросам.

В случае, когда покупатель говорит о недостатках самой квартиры, необходимо, прежде всего, понять, что он считает плюсами и минусами. Порой в ходе переговоров выясняется, что клиент недоволен расположением места в подземном паркинге или не догадывался о существующей возможности взять второе машиноместо в аренду такие «недостатки» устраняются очень быстро.

В целом следует отметить, что «идеальных» апартаментов на рынке практически нет, поэтому, подсчитав вместе с потенциальным покупателем количество удовлетворяющих и неудовлетворяющих требованиям характеристик квартиры, риэлтор обязательно придет «к общему знаменателю».

Василий ГЛАЗОВ, руководитель отдела продаж Бюро Недвижимости «Агент 002»:
Покупателю, которому действительно очень важны видовые опции, нужно приобретать квартиру не в серийном доме, а в поселках и районах индивидуальной застройки, где проектируется сразу весь комплекс зданий с парками, аллеями, дорогами, магазинами, школами, детскими садами и прочей инфраструктурой. Только это даст гарантию того, что вид из окна в ближайшие тридцать лет не будет испорчен новым строительством, в том числе и промышленным.

Сейчас состояние рынка таково, что свободную (неальтернативную) квартиру люди покупают, даже ни разу не посмотрев на нее «вживую». Им достаточно панорамных фотографий, плана экспликации и подробного описания, что есть, скажем, на сайте. Выглядит это примерно так: человек звонит, интересуется, свободна ли еще квартира, и тут же назначает время для заключения предварительного договора. Конечно, такие покупатели не норма, но в любом случае ситуация рынка недвижимости в данный момент такова, что окружение дома теряет свою значимость по сравнению с ценой, планировкой и транспортной доступностью жилья. В моей практике не было случаев, когда риэлтора обвиняли в том, что он не рассказал о планах застройки территории. К тому же клиенты мало спрашивают о будущем района. В основном их интересуют уже имеющиеся постройки они просто хотят знать, что находится в округе.

Алена БРИГАДНОВА, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED:
В правила нашей компании не входит продать «любой ценой», говоря неправду, манипулируя клиентом. Мы выстраиваем долгосрочные отношения с человеком, разрешая его сомнения и опасения, даем объективную оценку рынка и объектов.

Конечно, окружение объекта это сложный момент, требующий и достоверной информации. Идеального окружения сегодня нет ни в одном районе Москвы. Необходимо понять, что нужно клиенту, что для него важнее, какие у него приоритеты. Можно достаточно долго искать место, чтобы нравилось все и все в нем устраивало, а можно понять перспективы района и уяснить, как он будет выглядеть в ближайшем будущем и насколько принципиально то, что здесь невозможно изменить.  Специалисты нашей компании всегда предлагают клиенту не бороться с реальностью. Если клиент хочет дом, который стоит на реке (на набережной), он должен понимать, что здесь, помимо красивейших видов, будет постоянный шум. Если ему нужно ощущение загородной тишины и спокойствия, то в большинстве случаев видов, кроме как на деревья, не будет. Предлагать клиенту компромиссы, выявлять его истинные потребности и интересы вот задача профессионалов. Раздавать обещания, ничем не обоснованные, что «через четыре года здесь будет город-сад» это признак непрофессионализма.

Кайдо КААРМА, Директор отделения элитной недвижимости Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
Риэлтор не всегда имеет информацию о перспективах застройки. Более того, очень часто эти планы меняются. В Генплане Москвы отображены все проекты ближайшего строительства в микрорайоне, но не факт, что они будут реализованы именно в указанном формате.

В центре столицы присутствуют ограничения по высоте строящихся зданий таким образом, можно быть уверенным, что тридцатиэтажную башню у вас во дворе точно не построят. Если перед вашим домом есть свободная площадка, не исключено, что в ближайшее время здесь что-то возведут. В любом случае правительство Москвы, скорее всего, выделит эту площадку для застройки.

Сообщать или не сообщать покупателю о планируемых перспективах дело профессиональной этики риэлтора. Мы работаем на позициях честности и открытости. И доводить всю информацию до клиентов сразу, не устраивая им неприятные «сюрпризы», наш главный принцип.

Впрочем, у покупателя всегда есть возможность получить максимально объективные данные из независимых источников. Перед принятием решения о покупке квартиры я бы порекомендовал клиентам самостоятельно ознакомиться с планом застройки Москвы на ближайшие несколько лет. Это будет самая точная и достоверная информация.

Александр ГЕНИЕВСКИЙ, заместитель  генерального директора компании «Новый город»:
Предвидеть ситуацию на будущее, к сожалению, нельзя: государство у нас малопредсказуемо.

В порядке вещей, когда еще вчера дом считался нормальным, а на следующий день выходит постановление, по которому он ставится на реконструкцию.

Риэлтор не волшебник, но что-то сделать может. Если из разговора с клиентом понятно, что вид из окна для него первостепенно важен, мы постараемся как минимум предоставить ему всю доступную информацию на этот счет. Это входит в обязательный набор услуг как и выяснение юридических дефектов в истории квартиры.

Что касается вопроса о том, на чьей стороне работает риэлтор, да, мы защищаем интересы своего клиента. Но здесь есть определенная граница, дальше которой находится заведомо недоброкачественный товар, от реализации которого надо суметь отказаться.

"Мир и Дом" май 2006

Владимир АБГАФОРОВ