Неподражаемая элита

Сколько в Москве элитных домов? Ответить на этот вопрос с точностью до единицы вряд ли получится. Критерии элитности, во-первых, постоянно меняются. Кроме того, здания имеют свойство стареть. А потому то, что, скажем, еще года два назад было бесспорным в наипрестижнейшем сегменте рынка жилья, сегодня уже не более чем добротный бизнес-класс.

Количество элитных зданий стремительно растет их счет идет уже на сотни. И каждый из объектов непременно исключительный, нерастиражированный. Что, по сути, и определяет его как элитный. В связи с этим возникает закономерный вопрос: как застройщики умудряются «производить» штучный товар, а каждая следующая новинка более совершенна, чем предыдущая?

В начале долгого пути

Существует два принципиально разных пути появления элитных проектов. Первый – это когда возникает некая идея, концепт, не имеющий аналогов. Такой проект можно реализовывать где угодно он хорош сам по себе. Второй путь появляется участок под застройку, и девелопер задумывается над тем, что бы ему тут возвести.

Стоит ли говорить, что первый путь это чистая теория, в реальной жизни (по крайней мере, в Москве) не существующая почти никогда. Придумать что-то, а потом «выбить» под свой проект участок привилегия самых сильных участников нашего рынка, да и то, как правило, относящихся не к коммерческой недвижимости. Эталоном такого подхода может служить… Зураб Церетели. Все остальные идут иным путем: сначала получают участок под застройку и только потом создают проект.

«После приобретения площадки застройщику необходимо определить концепцию развития и схему наиболее эффективного ее использования, – считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Следующий этап собственно проектирование. При этом вначале определяется масштаб проекта: его площадь, этажность. Ведь в центре Москвы практически нет земельных участков, на которых не была бы ограничена этажность возводимых объектов. Архитектурный стиль здания разрабатывается с учетом стилистики окружающих его строений. Новые престижные жилые комплексы должны органично вписываться в окружающий исторический антураж старинной Москвы».

Хотя большинство элитных домов строится сегодня в Центре, из этого правила возможны исключения. И здесь также необходимо гармоничное «включение» нового объекта в окружающую среду. Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти», вспоминает, что идея построить жилой комплекс «Покровское-Глебово» в стиле дворянской русской усадьбы была продиктована удивительным местом – парком «Покровское-Стрешнево» и побережьем одного из наиболее чистых московских водоемов – Химкинского водохранилища.

Слагаемые успешности

Ключевыми составляющими успешности элитного проекта являются понятия «сочетание», «гармония». Допустим, помимо достойного местоположения (а это условие важнейшее, кто бы спорил!) требуется техническая «начинка» соответствующего класса, использование при строительстве только сверхкачественных материалов. Даже такой, казалось бы, неосновной параметр, как высота потолков, влияет на определение классификации дома: в элитном здании она должна быть не менее 3,3–3,5 м, и специалисты могут назвать несколько домов, которые попали бы в элиту да «не пускают» потолки в 2.80… Но в целом «детские болезни» застройщиков в этих вопросах уже преодолены. «С точки зрения технической начинки все дома, появляющиеся в последнее время, очень хорошо оснащены, – говорит Марина Маркарова. Там имеются суперсовременные лифты, системы кондиционирования с приточно-вытяжной вентиляцией, собственные котельные и тому подобное. Также довольно часто элитные дома оборудуют системой «умный дом».

Что касается внешнего облика здания, его архитектурно-стилевой доминанты, то здесь все менее однозначно. Трудно не согласиться с Вячеславом Тимербулатовым, считающим, что «успешный проект должен быть красивым, стильным, запоминающимся». Но как достичь этого на практике?! Вкусы у всех разные, кроме того, подчеркивает Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний «КРТ», в девелопменте остро стоит вопрос «прозрения» или футурологического прогнозирования. Поскольку объект проектируется почти год, а потом еще два года строится  работать приходится на перспективу в три-четыре года. От того, удастся ли предугадать архитектурный стиль, планировки и маркетинговое позиционирование, зависит коммерческий успех.

Хороший маркетолог-концептуалист, считает Валех Рзаев, прощупывает эти тренды «кончиками пальцев», внимательно наблюдая за тенденциями в мировой фешн-индустрии, музыке, живописи, литературе, дизайне, кино. Анализируя и сравнивая все это, не выпуская из поля зрения мировые новинки архитектуры или автомобилестроения, основные макроэкономические показатели, он может сформулировать концептуальные контуры развития, чтобы вооружить свою компанию шансом хотя бы на шаг опередить время. Например, лет пять назад вновь стала популярной французская поп-музыка, из чего можно было сделать вывод о том, что европейская культурная традиция устояла в битве с «тяжелым катком» американской шоу-индустрии и начинает свое триумфальное возвращение на мировую арену. Французскому мировосприятию свойственны утонченная стилистика, поэтическая выразительность и даже некий антибуржуазный интеллектуализм, предполагающий отрицание статусной власти денег. Применительно к рынку недвижимости это означает начало периода, в котором самое пристальное внимание будет уделяться архитектурным деталям, аристократической изысканности без крикливых форм и красок, тщательно продуманным планировкам и т.д.

Делай – раз…

Москва–город с многовековой историей, для каждого этапа которой были характерны разные архитектурные стили. По зданию можно определить эпоху, в которую оно было построено, говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт». Ведя сегодня застройку в исторической части столицы, авторы новых проектов стремятся сохранить целостность восприятия окружающей обстановки. Поэтому компании-застройщики отдают предпочтения не своим излюбленным архитектурным стилям, а учитывают множество факторов, главным из которых является месторасположение будущего объекта.

По мнению Виктора Козлова, в качестве примеров лучших жилых комплексов класса de luxе можно назвать «Белгравию», «Торрис», «Венский дом», «Агаларов Хаус», «Опера Хаус», «Стольник» и «Три тополя». Все эти дома разные по своим размерам, устройству, оборудованию, архитектуре и отделке, из их окон открываются различные виды на город. Но каждый из них сохраняет свою индивидуальность и остается штучным товаром на рынке недвижимости.

Марина Маркарова в качестве удачного проекта называет клубный дом «Чайка» в заповедной зоне «Покровское-Стрешнево», который  хоть и находится за пределами Садового кольца отвечает всем требованиям элитности. Здание гармонично вписывается в окружающий ландшафт, не нарушая исторически сложившегося облика местности. Дом построен в форме подковы, и это не просто архитектурная изюминка, но и мера по сохранению многовековой сосны, которую эта «подкова» огибает.

К сожалению, встречаются и противоположные примеры. Например, множество домов в районе Остоженки построено в стиле хай-тек что в старых московских кварталах по соседству с маковками церквей выглядит, как бы это поделикатнее, неожиданно. «Хай-тек очень технологичный стиль, – объясняет происходящее Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании «Новый город». Тут нет ни различных гнутых элементов, ни лепнины для застройщика получается недорого».

Понятия «красивый» и «доходный» не просто разные, часто они прямо противоречат друг другу, продолжает Александр Гениевский. Если речь идет о строительстве в Центре, то делать здание разновысотным значит лишать себя некоторого количества квадратных метров, которые затем можно выгодно продать.

И здание становится прямоугольным, с плоской крышей естественно, максимально допустимой высоты. То же самое можно сказать и о геометрии по длине и ширине: дом полностью повторяет форму участка под застройку, поскольку все «излишества» ведут к тому же – потере метров.

Известны случаи, когда проекты первоначально оригинальные пересматриваются в пользу большей доходности. Согласно популярной в профессиональных кругах истории, дом «Патриарх» в районе Патриарших прудов изначально задумывался в форме яйца. Но потом застройщик сообразил, сколько площади он теряет из-за такой неправильной формы, и проект был скорректирован.

…Застройщики работают, чтобы получать прибыль, и глупо винить их за это. Значит, интересная и нестандартная архитектура должна окупаться. Если здание с интересным внешним обликом даст в полтора раза меньше площадей, застройщик должен знать, что найдутся покупатели, которые заплатят за квадратный метр в таком доме минимум в полтора раза дороже, чем в «прямоугольнике». Иначе заботиться об особой архитектуре будет себе в убыток. Сказать, что все новые дома сплошь безликие коробки, было бы, конечно, преувеличением. Налицо компромиссы, более или менее успешные. Но, несомненно, радует: дома последних лет уже на порядок лучше того, что строилось в 1990-е годы.

Также приятно, что появились компании с собственным неповторимым архитектурным почерком. Вряд ли можно спутать стиль корпорации «ДОН-Строй», тяготеющий к сталинскому ампиру, и лаконичные прямоугольные формы высоток «Капитал Груп». Наличие своего особенного стиля  большое подспорье компании в реализации собственных объектов. Тут можно провести аналогию с выдающимися автопромышленными концернами, чьи узнаваемые модели привлекают к себе внимание покупателей со всего мира.

"Мир и Дом"03.05.2006

Владимир Абгафоров