У самого синего моря

Еще несколько лет назад считалось, что состоятельный российский гражданин имеет недвижимость в Москве (или ближнем Подмосковье) и за границей. Всю остальную Россию, находящуюся вне МКАД и небольшого участка в пределах 30 км к западу от нее, отечественные люди с деньгами в упор не видели. Но положение стремительно меняется примером этому может служить Сочи, переживающий в последние год-два настоящий инвестиционный бум.

Почему Сочи?

Причин покупательского интереса именно к этому городу обнаруживается несколько. Первое – несомненно, природные и климатические условия: здесь находятся единственные в России субтропики, рядом плещется «самое синее в мире» Черное море.

Второе соображение: Сочи – это Россия. Накупив недвижимости на Кипре и в Испании, наши сограждане с изумлением поняли, что это другие страны  там свой непонятный язык и еще более непонятные законы. В Сочи же мы, оказавшись в субтропиках, остаемся в пределах страны, полноправными гражданами которой являемся. Приятно.

И наконец, есть соображение, активно не пропагандируемое, но кем надо отлично понимаемое. Как говорит Анжелика Тарасова, заместитель генерального директора компании «Служба недвижимости», Сочи постепенно приобретает значение третьей после Москвы и Санкт-Петербурга столицы России: довольно часто руководство страны проводит там различные мероприятия. Люди, которые занимаются политикой или крупным бизнесом, должны всегда находиться рядом с власть предержащими. И те, кого амбиции в Москве заставляют иметь коттедж непременно на Рублевке, сегодня активно обзаводятся и резиденциями в Сочи.

Почти Москва

Сочинский рынок недвижимости, если посмотреть на него глазами москвича, представляет собой довольно занятное зрелище. Все имеющиеся у нас контрасты налицо, только они еще более разительны. О том, что вторичное жилье изношено и по качеству уступает новому, мы знаем и в Москве, но в Сочи эта разница сильнее в разы. Например, здесь в порядке вещей квартиры с туалетом типа «хитрый домик» на улице. И даже если привычные горожанину удобства номинально наличествуют, вовсе не факт, что они есть в реальности. Беда всего города слабые коммуникации: вода не достает до верхних этажей, периодически отключают электричество.

На этом неприглядном фоне резко выделяются новостройки, где обеспечены вполне московские условия. Типичная сегодняшняя новостройка это добротный московский бизнес-класс: башня в 12–15, а то и в 24 этажа с огороженной территорией и собственной социальной инфраструктурой подземным гаражом, магазином, фитнес-центром и т.п. Потолки от 3,2 м, свободная планировка квартир. Современный дом всегда оснащается новыми коммуникациями застройщику приходится возводить за свой счет и электроподстанции, и канализационные коллекторы. Все это, понятно, сказывается на цене квартир…

Объемы строительства очень высоки, одновременно продаются квартиры минимум в трех десятках новых комплексов. Цены на них  также вполне московские, $1500–8000 за кв. м. А вот того, что в нашем понимании является элитой (т.е. клубных домов на 10–12 квартир), в Сочи нет. Более состоятельным покупателям предлагаются не они, а пентхаусы, а также коттеджи, которыми застраиваются территории стоящих на побережье пансионатов. Цена этих объектов – до $15 000 за кв. м. Покупатели новостроек в основном приезжие из Москвы, Петербурга, нефтяных регионов Сибири. Коренных сочинцев значительно меньше, они выбирают более дешевые объекты вторичного рынка.

Что строят?

Наиболее известный из строящихся сегодня в Сочи объектов класса премиум это, несомненно, комплекс «Александрийский маяк» с богатейшим инфраструктурным набором. 24-этажное здание, на вершине которого располагаются сразу шесть пентхаусов, поражает своим великолепием. Девелопером проекта выступает московская финансовая корпорация «ГРАС». Общая площадь квартир – 21 000 кв. м; подземный пятиуровневый паркинг, машиноместо в котором предусмотрено для каждой квартиры. Расстояние до моря – всего 70 м. «Сейчас в “Александрийском маяке”, – говорит Эдуард Филиппов, генеральный директор компании “Винсент недвижимость” (г. Сочи), уже полностью закончено возведение монолитной части здания и проводятся отделочные работы. Сдача в эксплуатацию намечена на IV квартал 2006 года. На сегодняшний день данный объект является самым привлекательным для покупателей, желающих обладать в Сочи недвижимостью класса de luxе».

На стадии фундамента находится другой проект того же застройщика жилой комплекс «Новая Александрия» на проспекте Пушкина, в 150 м от моря. Генеральным подрядчиком является известная югославская строительная компания PUTEVI, которая в течение 15 лет работает с элитными объектами в Сочи. «Новая Александрия» – это два здания переменной этажности, в которых разместятся более 200 квартир ориентировочной суммарной площадью 45 000 кв. м. Особенностью комплекса является свободная планировка: минимальная площадь квартиры 90 кв. м, а максимальная не ограничена вовсе, есть возможность объединения и по горизонтали, и по вертикали. Плюс богатейшая социальная инфраструктура, позволяющая отнести этот объект к классу de luxе, и панорамный вид на море из каждой квартиры.

Интересен проект под названием Royal Park (девелопер проекта – московская компания MR Group), местоположение которого следует признать очень удачным  на берегу моря, возле знаменитой гостиницы Radisson SAS Lazurnaya. Royal Park будет иметь охраняемую территорию площадью 2,3 га, на которой планируется разбить регулярный английский парк. Помимо квартир, каждая из которых имеет панорамный вид на море, покупателям здесь предлагаются шесть отдельных коттеджей общей площадью 700–900 кв. м и фантастический пентхаус, равных которому нет на всем черноморском побережье. Инфраструктура этой «королевской» резиденции настолько разнообразна, что удовлетворит вкус самого взыскательного покупателя. Надо отметить, что это первый дом в Сочи, в котором используются все системы современной инженерии, соответствующие московским эталонам элитного жилья. Сдача комплекса в эксплуатацию запланирована на II квартал 2008 года. Эксклюзивным агентом по продаже является столичное агентство элитной недвижимости «Дельта Эстейт». Купить сочинскую недвижимость можно прямо в Москве – не менее двух десятков компаний имеют эксклюзивные отношения с застройщиками. Приятным для покупателя моментом является и возможность получить ипотечный кредит. С осени прошлого года действует специальное соглашение «Банка Москвы» и агентства Asta Elite, позволяющее купить новостройки, вторичное жилье, а также дома и коттеджи.

Минимальная сумма кредита составляет $10 000, максимальная – 70% стоимости приобретаемого объекта, срок кредитования – от 3 до 10 лет. Ставки – от 10% годовых в долларах США и от 13% в рублях. Особенностью этого проекта является то, что заемщику не обязательно иметь постоянную регистрацию в Сочи. Выплаты по кредиту можно производить в любом отделении «Банка Москвы».

Местная специфика

На любом рынке существуют свои «подводные камушки», знать о которых хорошо бы каждому покупателю. Для сочинского главное документы, точнее, их отсутствие у очень и очень многих застройщиков. По словам знающих людей, ситуации, когда дом строят или даже уже построили, а все необходимые бумаги еще не выправлены, встречаются сплошь и рядом. В лучшем случае это может грозить затянувшимися сроками оформления права собственности на уже построенные квартиры. В худшем  необходимостью оспаривания этого права. Кстати, знаменитый закон о долевом строительстве (ФЗ №214 от 1 апреля 2005 года), который был призван защитить права дольщиков и который сегодня так горячо обсуждается, интересы частных инвесторов особенно и не защищает. Чтобы не подпадать под его действие, застройщики просто стали называть свои документы по-другому: не договоры инвестирования, а, к примеру, «уступки права требования».

Еще в Сочи достаточно развито строительство апартаментов - квартир, формально не являющихся жильем и потому не позволяющих зарегистрироваться по месту жительства (прописаться). Большинству покупателей регистрация действительно не нужна эта квартира у них как минимум вторая (если не пятая), постоянно они проживают в Москве или еще где-то. Но если вам по каким-то причинам нужно прописаться, на этот момент надо обратить внимание.

Еще встречаются предложения домов, которые строятся со статусом ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), хотя в них бывает по 5–6 этажей и 20–30 квартир. «Дешевизна таких предложений иногда чертовски привлекательна, но соглашаться на них не стоит», – убежден Дмитрий Копотов, исполнительный директор компании Asta Elite. Возводят такие дома либо частные лица, либо небольшие компании, которые снижают себестоимость любыми доступными способами. Например, используют вместо кирпича шлакоблоки, которые при тамошнем климате отсыревают и уже через несколько лет выглядят, как намоченный кусок сахара. Такие «застройщики» экономят и на согласовании документов с надзорными органами скажем, диаметр труб, по которым подаются вода и газ, берутся по стандартам для ИЖС. Понятно, что одна семья, даже большая, это человек 10–12 максимум. Если же в доме до 30 квартир, то количество пользователей больше в разы, и «экономия» обязательно проявится при эксплуатации.

Серьезной проблемой для города является и железная дорога. Она тянется по всему побережью, «охватывая» наиболее привлекательные территории с собственной береговой линией. При этом утешать себя мыслью, что поезда ходят редко, не приходится  движение как раз очень интенсивное, поезда во всероссийскую «здравницу и кузницу» идут беспрерывно. В некоторых новых домах решение найдено от лифтового холла на первом этаже к пляжу ведет подземный коридор, который позволит жителям не пересекать железнодорожные пути. К сожалению, против шума и стука колес по ночам придумать ничего не удается. А еще стоит обратить внимание на то, не слишком ли близко расположен предлагаемый вам дом к адлерскому аэропорту.

И наконец, не забудем о том, что недвижимость мало купить ее надо содержать. Ежемесячные платежи в современных домах тут тоже вполне московские – 20–60 рублей за кв. м в месяц, причем платить, понятно, приходится круглый год. Экономить же на этой статье не стоит вполне вероятно, что удастся найти комплекс, где регулярные платы окажутся заметно ниже.

Но это означает потерю качества например, у дома не будет постоянной охраны. Вернувшись после долгого зимнего отсутствия, вы рискуете обнаружить свою квартиру в самом разгромленном состоянии.

Для вас, инвесторы!

Рост цен на рынке недвижимости Сочи начался относительно недавно это означает, что потенциала хватит еще на несколько лет. Кроме того, Россия выдвинула этот город кандидатом на проведение зимней Олимпиады 2014 года, и на рынке недвижимости это «кандидатство» обязательно скажется положительно. Из федерального бюджета уже сейчас вкладываются большие средства строятся спортивные объекты, элементы инфраструктуры, дороги, запланировано возведение нового аэропорта. Город превращается в круглогодичный курорт, где море и загар летом дополняются горными лыжами зимой.

Тот очевидный факт, что шансы Сочи заполучить Олимпиаду невелики, ничего не меняет: серьезные люди уже начали реализовывать программу, по отработанным путям потекли деньги… Решение какого-то МОК на этот процесс никак не повлияет… «Опыт прошлых лет показывает, что инвестиции в недвижимость Сочи могут принести более 50% годовых», – говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании «Дельта Эстейт». Для этого, правда, необходимо выбирать проект без недостатков общеизвестно, к примеру, что часто в Сочи как «элитные» позиционируются комплексы, выходящие на шумные проспекты в центре города.

Квартира, чтобы не потерять ликвидность, должна располагаться в доме, находящемся непосредственно возле моря, с собственной береговой линией и пляжем.

Обязательны огороженная и охраняемая территория с проведенными на ней ландшафтными работами, а также инфраструктура, включающая бассейн (на море хочется купаться, а зимой это возможно только в бассейне), опытная эксплуатирующая компания. «В этих вопросах, правда, имеется серьезная опасность, – предупреждает Валерия Родионова, руководитель филиала “На Солянке” компании “Новый город”. Довольно часто при продаже квартир жильцам обещают, что они могут пользоваться благами соседнего пансионата, но потом выясняется, что это не так. Случается, что рядом с домом глаз радует парк, а потом в нем начинается строительство второй очереди». В общем, все как в Москве. И еще аспект, который обязательно нужно учитывать, видовые характеристики. Квартира на верхних этажах, из которой открывается вид на море или горы, окажется намного более востребованной.

"building"апрель2006г

Евгений Дульский