Гараж для чужака
С местами для парковки автомобилей в центре Москвы ситуация обстоит парадоксальным образом. С одной стороны, их не хватает, а разговоры о том, что машиномест нужно еще сотни тысяч, давно стали расхожими; с другой в новопостроенных домах места в подземных паркингах раскупаются далеко не всегда.
Математические тонкости
На самом деле никакого парадокса тут нет. Парковочных мест действительно мало, и очень многие жители хотели бы ими обзавестись. Но цена... Машиноместо в подземном гараже элитного дома стоит $ 70-100 тыс. и даже $ 130 тыс. Это само по себе уже немало, а ведь человек только что купил квартиру, и ему предстоит ремонт...
Не будем долго рассуждать о том, высока ли в действительности цена. Застройщики наверняка скажут, что дороговизна тут внешняя для машиноместа нужно 16-17 кв. м площади (именно столько занимает современный автомобиль представительского класса), и, если умножить эти метры на среднюю цену в домах подобного уровня как раз такая стоимость и получается. Более того, как говорит Оксана Каарма, заместитель директора Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», машиноместа в подземных паркингах не приносят доходов застройщикам их продают по себестоимости, а иногда даже и в убыток, компенсируя потери за счет повышения стоимости квартир.
Ситуация с востребованностью машиномест зависит от класса дома. В элитных жилых комплексах количество квартир не превышает 50-60. А жители, объясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, предъявляют повышенные требования к числу машиномест, поскольку в каждой семье может быть по 3-4 автомобиля. Т. е. идеальная парковка в элитном доме на 50 квартир должна насчитывать 150-200 машиномест, что практически недостижимо из-за острого дефицита земли в центре, невозможности основательно «заглубиться» (проложено много коммуникаций) и прочих проблем. Приятным исключением выглядит, пожалуй, только комплекс «Итальянский квартал» на Долгоруковской ул. (д. 21) при общем количестве квартир 227 подземный паркинг там будет на 700 машиномест. Но даже в этом случае часть из них отводится под парковку для работников офисных зданий и предприятий инфраструктуры. В большинстве же элитных домов на квартиру приходится 1,5 машиноместа, что непозволительно мало.
В домах бизнес-класса все наоборот есть возможность построить много машиномест, но реальный спрос не превышает 1-2 на квартиру. Да и те распродаются не всегда слишком дорого (стоимость машиноместа в этой категории $ 35-40 тыс.). В результате подземный паркинг не распродан, а жители дома просто ставят машины под окнами.
«Посторонним В.» Почти
Разумеется, наилучшим вариантом считается ситуация, когда в подземном паркинге раскуплены все места и только жильцами данного дома. Довольно часто так и случается, но бывает и иначе. Тогда застройщик оказывается перед выбором: продавать места посторонним, сдавать в аренду или нести убытки.
В большинстве случаев посторонние могут купить машиноместа в подземном гараже, считает Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город». Застройщику это безразлично, главное получить деньги. Исключения составляют случаи, когда построен клубный малоквартирный дом, в котором планирует жить руководство самой компании-застройщика. В «муравейнике» бизнес-класса, где счет квартир идет на сотни, на такие вещи вообще никто не обращает внимания.
Остальные эксперты в целом соглашаются с подобной точкой зрения. Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании «КОНТАКТ - Элитная Недвижимость», отметил, что в дорогом сегменте правило - «места в подземном гараже продаются только жильцам дома» соблюдается практически всегда. Однако объясняется это не столько целенаправленной политикой застройщиков, сколько элементарным дефицитом машиномест. Но даже в домах в ценовой категории свыше $ 10 тыс. за кв. м исключения бывают если мест в паркинге почему-то оказалось больше, чем необходимо жильцам.
Продажа машиномест кому-то означает, что на территории дома будут находиться посторонние. Именно вопрос безопасности играет определяющую роль при принятии застройщиком решения: продавать или не продавать машиноместа «не жителям». А если в паркинге окажется неиспользуемое машиноместо траты на него эксплуатирующая организация обязательно возложит на жителей дома, тут можно не сомневаться. Готовы ли покупатели квартир ради собственной безопасности идти на определенные издержки? В целом случаи недовольства от продажи машиномест людям со стороны, по словам Андрея Прокофьева, управляющего директора компании «Конкордия - эссет менеджмент», являются частными и единичными, и нет тенденции перерастания этого в проблему. Если решение о продаже мест «чужакам» все-таки принято, застройщику и управляющей компании надо сделать все для того, чтобы дальше подземного гаража эти люди не попадали и у лифтовых холлов и на жилых этажах не появлялись.
Тоже недвижимость
С юридической точки зрения место в подземном паркинге является обычным объектом недвижимости следовательно, собственник может его продать, подарить, сдать в аренду. Правда, как отмечает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 января 2005 года, трактует машиноместа как объекты, входящие в состав общего имущества жилого дома, что теоретически затрудняет процедуру их продажи. Но реальная практика по этому вопросу пока не сформировалась.
Хотя машиноместа и являются самостоятельными объектами, никак не ограниченными в обороте, в домах элитного класса для них есть существенные ограничения не прописанные в законах, а на уровне сложившихся традиций. Виктор Козлов, коммерческий директор «Авгур Эстейт», говорит, что житель, решивший продать машиноместо, согласовывает этот вопрос и кандидатуру покупателя с управляющей компанией и правлением ТСЖ если оно есть в доме. Финансовые аспекты сделки, конечно, обсуждению не подлежат, единственный существенный для урегулирования момент это безопасность дома.
То же касается и сдачи гаражей в аренду. Правда, в домах этого уровня они, как правило, сдаются вместе с квартирами. Или же гараж снимает житель того же дома, которому потребовалось дополнительное машиноместо, а все места оказались уже распроданными. Что касается «людей со стороны», то им идея арендовать машиноместо привлекательной не покажется, потому что до машины придется идти сначала по улице, потом спускаться в гараж. Выкладывать по $ 500-1000 в месяц и терпеть подобные неудобства ни к чему, и люди обычно ищут другие варианты, о которых мы расскажем ниже.
Встречаются и ситуации, когда машиноместа изначально не были проданы, тогда они поступают в распоряжение управляющей зданием компании, которая сдает их в аренду по своему усмотрению. Это не то чтобы целенаправленный бизнес, а извлечение доходов из того, что не удалось реализовать. И конечно, все платежи в этом случае получает управляющая компания, хотя жителям, объединенным в ТСЖ, могут говорить, что деньги направляются на то, чтобы покрыть часть эксплуатационных трат. Даже если это каким-то чудом и происходит до счетов ТСЖ доходит только ничтожная часть того, что реально платится.
Разнообразные альтернативы
Спрос рождает предложение. Это фраза стала уже расхожей, и тем не менее она справедлива. Спрос на места для «железных коней» в центре столь велик, что промышлять сдачей в аренду стали очень многие организации и частные лица.
К примеру, расположенный на Большой Якиманке «Президент-отель» сдает машиноместа официально, с оформлением договора. Место на открытой стоянке стоит $ 200 в месяц, теплые боксы $ 450. Стоянки также имеются практически во всех крупных торговых центрах, гостиницах, фитнес-центрах. Их главное назначение давать приют автомобилям клиентов за 60-100 рублей в час, но можно снять место и на длительный срок. Цена при этом, конечно, будет не почасовой, а те же среднерыночные $ 400-700 в месяц.
Есть информация, что машиноместа в аренду сдает даже Храм Христа Спасителя, и это не кажется невероятным, поскольку достоверно известно, что он предлагает офисные помещения под различные мероприятия. В 2002 году, например, там проходил Всероссийский съезд риелторов.
Что касается обычных недорогих автостоянок, то их в центре крайне мало (земля дорогая), и главная проблема огромная очередь на ожидание места. Она запросто может составить три года и более притом что сама арендная плата по меркам ЦАО невысока около $ 200 в месяц.
Новый Адрес 14.03.2006г
Владимир Абгафоров
