test Пресса о строительстве Владеть или не владеть? | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Пресса о строительстве

Владеть или не владеть?

Приватизированной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но быть собственником выгодно не всегда.

Возможностью бесплатно приватизировать жилье воспользовались далеко не все россияне. Кто-то уверен, что если дом, скажем, сгорит, о владельцах приватизированных квартир власти заботиться не будут. Другой боится возможных финансовых обременений. Третьему просто лень ходить по инстанциям. В результате даже в Москве жилье, находящееся в собственности граждан, не превышает 70-80%. В регионах доля приватизированных квартир и того меньше - в пределах 55-65%.

Нынешний приватизационный ажиотаж столичные чиновники называют самым крупным в истории: ожидается, что количество обращений в органы регистрации за этот год составит порядка 280 тыс., а в 2006 году вырастет еще в 5-6 раз. При этом максимальная "пропускная способность" московских служб составляет лишь 100 тыс. в год.

Туманное будущее
В новом Жилищном кодексе, вступившем в силу с марта 2005 года, понятие бесплатной приватизации жилья вообще отсутствует. Правда, люди, которые давно имеют муниципальные метры, но никогда раньше не занимались приватизацией, еще могут оформить жилье в собственность без оплаты до 1 января 2007 года. То же самое вправе сделать и те, кто успел получить квартиру до 1 марта 2005 года.

Если договор социального найма оформлен после этой даты, перевести жилье в собственность бесплатно уже невозможно. Впрочем, с 2007 года всем опоздавшим при приватизации придется выплачивать государству-собственнику себестоимость квартиры (какой она будет, пока никто сказать не может). Тот же год с небольшим есть и у тех, кто хочет совершить обратное действие  то есть деприватизировать жилье. Малоимущие граждане, которые опасаются, что содержать собственную квартиру окажется слишком дорого, могут вновь перевести жилье в разряд муниципального и заключить договор социального найма на неопределенный срок.

Несмотря на то, что все эти сроки официально прописаны в законе, участники рынка недвижимости продолжают считать их в некоторой степени условными.

Столичные власти также склоняются к тому, что период бесплатной приватизации необходимо продлить, чтобы оформить документы успели все те, кто сейчас стоит в очередях или еще только собирается заняться получением прав собственности. Мосгордума уже выступила с законодательной инициативой о продлении бесплатной приватизации жилья до 2010 года. По мнению риэлтеров, такая отсрочка может оказаться вполне реальной.

Головная боль собственника
"Назвать приватизацию квартир однозначно необходимой и единственно правильной процедурой нельзя. Хотя положительных сторон в ней все же больше", - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Собственник может распоряжаться квартирой по своему желанию - дарить, завещать, продавать, закладывать и т.д. Социальный же наем оставляет возможность лишь одной операции с недвижимостью - ее обмена. Но такие сделки интересуют участников рынка все меньше и меньше, особенно в условиях, когда цены на московские квартиры растут на 30-40% в год. По словам Александра Гениевского, заместителя генерального директора компании "Новый город", юридический статус жилья сейчас становится одним из главных факторов ценообразования на рынке недвижимости. Юридическая и физическая свобода объекта повышает его стоимость на 10-15% по сравнению с точно такой же по техническим характеристикам, но обремененной квартирой. При этом свободные объекты, даже выставленные на продажу по более высоким ценам, продаются в 4-5 раз быстрее аналогичных несвободных.

Однако у приватизированного жилья есть и свои недостатки. Люди, которые не спешат с оформлением прав, боятся в основном налога на имущество, который обязан платить собственник. Для физических лиц он составляет 0,1% при стоимости недвижимости до 300 тыс. рублей, 0,1-0,3% при стоимости в 300-500 тыс. рублей и 0,3-2% - если квартира оценена в сумму свыше 500 тыс. В Москве ставка в 2% является самой распространенной (практически - единственно возможной), поскольку оценить любую столичную квартиру менее чем в $17 тыс. сейчас невозможно при любой системе подсчетов.

Пока налог взимается со стоимости квартиры по БТИ, он не является обременительной суммой для большинства россиян (платить приходится в среднем 300-500 рублей в год). Но в будущем налог на имущество планируется рассчитывать, исходя из рыночной стоимости жилья. Это уже совсем другое дело: самая захудалая московская квартира в предельно неудачном районе стоит сейчас никак не меньше $50 тыс. То есть платить за нее в год придется уже минимально $1 тыс. А это под силу пока далеко не каждой семье.

Впрочем, ясности со временем введения уплаты налога с рыночной стоимости квартиры сейчас еще меньше, чем со сроками бесплатной приватизации жилья. Предполагалось, что он будет введен уже с 2006 года, но замминистра финансов РФ Сергей Шаталов буквально на днях объявил, что это произойдет не раньше 2008 года, поскольку до сих пор не отработана система массовой оценки жилья, не созданы реестры недвижимости и ее собственников. Кроме того, ставка нового налога на имущество физических лиц, скорее всего, будет уменьшена с 2% до 0,1%.

Другой камень преткновения для собственников жилья - возможные увеличения выплат на содержание недвижимости. По закону, коммунальные платежи равны для всех, но собственник должен нести полное бремя по содержанию жилья, причем никакие льготы на него не распространяются, даже если владелец квартиры является пенсионером или инвалидом. Собственник самостоятельно несет и риск случайной гибели или повреждения своего имущества. Кроме того, ему приходится совместно с соседями оплачивать обустройство чердаков и подвалов, а также капитальный ремонт. Впрочем, владельца приватизированной квартиры никто не вправе выселить за неуплату сборов на содержание и ремонт жилого дома.

Хитрости нанимателей
На первый взгляд социальный наем квартиры таит в себе сплошные минусы. Таким жильем можно только владеть и пользоваться, но не распоряжаться. С 2007 года даже обменять неприватизированную квартиру будет очень непросто  для этого понадобится сначала выкупить ее у государства по оценочной стоимости. Выселить с городской недвижимости по решению суда могут даже из-за серьезных жалоб соседей  правда, пока такая мера в Москве не применялась ни разу, даже в отношении злостных неплательщиков, несмотря на то, что специально для этих целей было построено общежитие в Капотне.

Квартплата повышается постоянно. Так, с 1 января 2006 года ставки оплаты за социальный наем жилого помещения в домах внутри Третьего транспортного кольца составят в следующем году 90 копеек за метр в месяц, за пределами кольца - 70 копеек в месяц. При этом надо учитывать, что с 2007 года владеть квартирой на основании социального найма смогут только граждане, признанные малоимущими, а также сироты, инвалиды и прочие льготники. Все остальные будут арендовать жилье у города по коммерческим расценкам, размеры которых пока неизвестны.

Но есть в социальном найме и свои плюсы. Например, при переселении из сносимых пятиэтажек собственнику обязаны предоставить квартиру в том же административном округе, где он проживал раньше, а нанимателя вполне законно можно отправить на окраину города. Зато нанимателям при переселении жилье предоставляется по так называемым социальным нормам - по 18 кв. м на человека, а собственникам - столько же, сколько было в сносимой квартире (но не меньше 6 кв. м на человека).

Если в неприватизированной квартире в "хрущобе" прописаны родители, дети и внуки, каждое поколение может претендовать на получение отдельной квартиры. Семье из родителей и одного ребенка полагается "двушка", а если двое детей - уже "трешка". У собственников шансов получить равноценную или большую по площади квартиру гораздо меньше. По закону, им положено лишь то же количество комнат, что и в старой квартире, даже если в приватизированной пятиэтажке прописаны все тетки и дедушки владельца. Поэтому в старых домах приватизировать квартиру выгодно только в том случае, если семья маленькая, а квартира большая. Если в сносимой квартире прописано больше человек, чем предусмотрено социальными нормами, то получить дополнительные комнаты и метры собственник может, только доплатив за них. Правда, цена при этом будет не рыночной, а нормативной (около 25 тыс. рублей за "квадрат").

Если человек стоит в очереди на улучшение жилищных условий, то приватизировать квартиру ему также не стоит: наниматель и здесь получает жилье больших метражей. "Приватизация действительно невыгодна, если, скажем, в однокомнатной квартире прописаны 4-5 человек", - резюмирует Ковалев.
                                                                                                                        

Журнал "Профиль"19.12.2005
 Инна Коломейская

 
 
 

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены