Технологии рынка: Аутсорсинг по-русски

Развитый рынок недвижимости предполагает наличие разнообразных и независимых друг от друга служб, готовых предложить клиенту качественную услугу за разумные деньги и в короткие сроки. Одни работают как посредники при подборе объектов, другие обеспечивают финансовые взаиморасчеты, третьи проверяют юридическую чистоту сделки, четвертые готовят документы для ее регистрации.

На столичном рынке недвижимости действуют многочисленные риэлторские структуры, каждая из которых готова вести клиента по всем этим этапам, не только занимаясь поиском нужного объекта недвижимости, но и самостоятельно отправляя документы на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве).

Лидером рынка посредников между клиентами и регистраторами, по его собственному признанию, в столице является АО “МЖР” (или “Мосжилрегистрация”) со своей дочерней структурой ЦТУ-МЖР, созданной специально для тех, кто не хочет заключать постоянный договор с МЖР, но заинтересован в разовых услугах. “Мосжилрегистрация” ежегодно проходит аккредитацию в системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и получает сертификаты соответствия.

Непростые технологии

“Мосжилрегистрация” регулярно устраивает презентации услуг для риэлторов и других заинтересованных организаций и лиц, где разъясняет все удобства и выгоды тесного взаимодействия. “При оформлении прав на недвижимость,  говорится в рекламном буклете "Мосжилрегистрации", граждане, агентства недвижимости, инвесторы и другие юридические лица нередко сталкиваются с многочисленными трудностями. Связано это с тем, что законодательство РФ предусматривает достаточно сложную юридическую и технологическую процедуру при оформлении прав на недвижимое имущество. В связи с этим в Москве произошло формирование отдельного сегмента рынка недвижимости рынка услуг по подготовке документов при оформлении таких прав”.

МЖР, говорят опрошенные “Ведомостями” эксперты, по сути, является в этой области монополистом, хотя 100%-ной гарантии, что документы, подготовленные при участии специалистов этой организации, будут беспроблемно зарегистрированы, нет.

“Наша компания пользуется услугами МЖР, в частности ее САПОД [Системой автоматизации предварительной обработки документов], рассказывает Вера Гусева, юрист корпорации "Инком-Недвижимость".  Однако при подготовке документов мы предпочитаем уточнять все вопросы и разбирать нестандартные ситуации с тем регистратором, к которому попадут бумаги нашего клиента, т. е. непосредственно с тем человеком, который будет регистрировать данную сделку. К услугам МЖР мы прибегаем редко, в основном в каждом отделении корпорации есть свои специалисты, занимающиеся вопросами подготовки и передачи документов на государственную регистрацию. Обращение и оформление документов через МЖР не обязательно приводит к тому, что мы получим желаемый результат. Конечно, есть закон и подзаконные акты, но существуют также и разнообразные инструкции, в том числе для служебного пользования  в открытом доступе в справочных программах их не найдешь. К тому же не надо сбрасывать со счетов тот факт, что у каждого регистратора может быть свое видение того, как именно должны быть оформлены документы. В МЖР риэлторы обращаются чаще всего для того, чтобы не стоять в очередях”.

“Если вам надо доехать куда-то на поезде, вы же не будете покупать отдельный вагон,  говорит Борис Басин, управляющий директор управления вторичного рынка компании "Миэль-Недвижимость".  Поэтому риэлторам приходится делать все самим или обращаться в МЖР. Мы бы с удовольствием этим не занимались, но других профессиональных структур, которые взяли на себя этот труд, на рынке сегодня нет”.

На взгляд Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР), на рынке должна работать следующая схема: независимо от того, к какой организации ты принадлежишь, если ты оплачиваешь услугу, то вправе рассчитывать, к примеру, на ускорение сроков регистрации твоего запроса в соответствующем государственном органе. По его мнению, если к тому же все необходимые документы к регистрации подготовлены так, как надо, то период ожидания положительного решения должен быть сокращен еще больше. Пока что агентство недвижимости “Сава”, которым руководит Апрелев, для ускорения процесса регистрации сделок своих клиентов использует САПОД.

К сожалению, российский рынок недвижимости, как и система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, пока что весьма далеки от совершенства. Сожалеют об этом не только рядовые граждане, которым не под силу разобраться в хитросплетениях законов и обеспечивающих их исполнение структур, но и профессионалы рынка.

“Некоторое время назад мы хотели отказаться от услуг МЖР,  рассказывает Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости "Лаурел",  они не выдерживали обещанные 10-дневные сроки регистрации, но потом передумали  вроде бы все наладилось. Мы не можем не сотрудничать с МЖР много сделок, которые проходят через наше агентство, заключается с использованием ипотечных кредитов, поэтому выписка из Единого государственного реестра прав, полученная через "Мосжилрегистрацию", является дополнительным и очень весомым аргументом для банка в пользу кредитования выбранной нами квартиры”.

“60% риэлторов наши клиенты, делится статистикой МЖР Алексей Родин, советник генерального директора "Мосжилрегистрации".  Если нарисовать примерный портрет наших клиентов, то он будет таким: это люди, которые выросли в крупных корпорациях и теперь работают на себя  либо как индивидуалы, либо как представители частных организаций, и, конечно, действующие риэлторы. Мы готовы помогать всем, кто к нам обращается”.

“Такая возможность появилась благодаря пониманию со стороны ГУ ФРС по Москве важности данного вопроса, разрешившего в целях недопущения развития социальной напряженности подготовку документов к госрегистрации в столице в электронном виде с помощью технологической разработки "Мосжилрегистрации" САПОД. Практика применения САПОД исчисляется более чем тремя годами”,  говорит Родин.

На самом деле подобное положение вещей неоднозначно воспринимается руководством Росрегистрации. В данном ранее интервью “Ведомостям” заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве Виктор Суздаль заявил буквально следующее: “Мосжилрегистрация”, открытое акционерное общество со 100%-ным городским капиталом,  уникальная структура. Это организация, которая не просто принимает документы и сдает их на регистрацию, как делают риэлторы, но и выполняет еще функции сотрудников регистрационной службы: проводит первичную обработку документов, вводит в буферную зону базы данных Росрегистрации. Не знаю, правильно ли это…“

Поэтому на рынке есть риэлторы, которые принципиально не работают с МЖР. “Мы работаем в более чем дорогом сегменте рынка, и, естественно, у нас небольшое количество сделок,  заявляет Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город".  В среднем в месяц мы проводим около 10-15 продаж на вторичном рынке Москвы и примерно столько же в Подмосковье. Этот объем вполне можно обеспечить собственными силами. Оптимальный срок регистрации, на мой взгляд,  двое суток. Максимум три рабочих дня. Все, что лежит за рамками этих сроков, создает высокие дополнительные риски”.

Услугами МЖР “Новый город” не пользуется. “У нас всегда работала и будет работать собственная юридическая служба. Мы несем полную ответственность за свои действия перед своими клиентами и поэтому предпочитаем все делать самостоятельно. За 12 лет работы у нас сложились отличные отношения с регистрирующими органами и риск технических ошибок, задержек по времени сведен нами к минимуму”, говорит Ветлугина.

Отвечая на вопрос, будет ли полезно рынку иметь профессиональные структуры, которые бы дублировали функции МЖР и создавали таким образом здоровую конкуренцию, опрошенные “Ведомостями” участники рынка отвечали утвердительно. Но возможность появления таких организаций в обозримом будущем определили как утопическую.

“Росрегистрация никогда не согласится передать часть своих полномочий нескольким организациям, которые бы выполняли те же функции, что и МЖР,  убеждена Вера Гусева.  Аргументы официальных регистраторов просты: контролировать одну структуру гораздо проще, чем разветвленную сеть”. С ней согласен и Константин Апрелев: “Структуры, подобные Росрегистрации, работают с МЖР потому, что она, как монополист, может обеспечить качественные услуги, в других регионах подобных структур нет”.

Вера Гусева, однако, сомневается, что услуги, оказываемые МЖР, можно безоговорочно назвать качественными: “Плохо то, что деятельность МЖР не стандартизирована. К примеру, они могут запросить какую-нибудь справку неустановленного образца а при ее отсутствии отказаться принимать документы. Но официального отказа мы не получаем и вполне можем сами подать документы на регистрацию. Правда, в этом случае нам придется ждать положенный по закону месяц”.

Реальный сервис

Действуя на рынке с 1997 г., “Мосжилрегистрация” имеет не только налаженные связи с соответствующими официальными структурами, но и широко разветвленную сеть собственных отделений и единых центров приватизации. В этом году представительства МЖР были открыты в территориальных подразделениях МосгорБТИ. “Это новое перспективное и ценное направление нашей работы, отмечает Светлана Жолудева, заместитель начальника управления АО "МЖР". За несколько сотен рублей клиент, не стоя в очереди, может заказать и получить как простейшие документы из БТИ (экспликацию и поэтажный план), так и полный комплекс услуг по оформлению сделки с недвижимостью, включающий заключение тут же, на месте, договора в простой письменной форме и сдачу документов на государственную регистрацию”.

К тому же в отделениях “Мосжилрегистрации”, как особо подчеркивает Родин, клиента ждет реальный сервис. “В МЖР за него заполнят все бумажки и по доверенности куда надо отнесут”,  говорит он. Но любая сервисная услуга, как известно, стоит денег  обычный регистратор или сотрудник БТИ, работающий “за зарплату”, гражданам ее оказывать не будет. “Еще в начале года, когда произошла реформа регистрационной службы (в результате которой, в частности, были существенно урезаны штат и зарплаты московских регистраторов. "Ведомости"), РГР обращалась с письмом в администрацию президента за содействием в пересмотре вопроса об обеспеченности Росрегистрации финансовыми ресурсами, вспоминает Константин Апрелев.  Но воз, как говорится, и ныне там”.

Как особо отметили в пресс-службе ГУ ФРС по Москве, “в соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ГУ ФРС вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим федеральным законом. Компетенция федерального органа в области государственной регистрации определяется п. 3 ст. 9 закона о регистрации и заключается в следующих действиях:

— проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

— проверка наличия ранее зарегистрированных прав и ранее заявленных прав;

— государственная регистрация прав;

— выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

— выдача информации о зарегистрированных правах;

— принятие на учет бесхозных недвижимых вещей;

— выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Приведенный выше перечень функций является исчерпывающим“.

“ГУ ФРС следует букве закона,  говорит Родин.  Они делают только то, что им предписано и что им разрешено. В риэлторском бизнесе необходим аутсорсинг: только 20-30% времени риэлторов занимает решение задачи свести продавца с покупателем, но именно ее выполнение приносит компании основные деньги. Остальные 70-80%  это обеспечение договорной базы, проверка недвижимости и подготовка документов к госрегистрации. Зачем тратить свое время на такие вещи? Лучше обратиться к специалистам, т. е. в МЖР”.

Расценки за услуги МЖР варьируются в зависимости от вида услуг, но в среднем превышают государственные пошлины в 2-3 раза. “В среднем, говорит Родин, риэлторы, работающие с САПОД, платят МЖР в месяц $1000 т. е. около 5000 руб. за сделку, что является мизером по сравнению со стоимостью недвижимости и комиссионными брокера”. Эту цифру подтверждает и Радченко  по ее словам, “Лаурел” ежемесячно тратит на получение выписок из МЖР около 30 000 руб. Исключение составляет комплекс услуг по подготовке документов к регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними  в этих случаях, говорит Родин, стоимость оговаривается индивидуально и зависит от сложности и объема работы.

“Их услуги стоят немного, но процесс ускоряется и упрощается  мы всегда их используем,  говорит Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации "С-Холдинг" о посредничестве МЖР при регистрации.  К сожалению, рынок недвижимости слишком "административен" и требует большого количества согласований. У человека вне этого бизнеса часто нет ни времени, ни желания проходить все круги властных коридоров. Поэтому большинство предпочитает экономить свое время, ведь время  это те же деньги. Вывод напрашивается сам”.

В октябре выросла стоимость услуг МЖР по формированию пакета документов для регистрации ипотеки и сделок на вторичном рынке. Родин объяснил это увеличением накладных расходов и отметил, что по этим вопросам к ним идет большой поток клиентов. Как рассказал Анатолий Печатников, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования “Внешторгбанка Розничные услуги” (далее  “Внешторгбанк 24”), “поскольку привлечение МЖР ведет к увеличению накладных расходов по ипотечной сделке, наш банк как кредитор предоставляет заемщику право самому принять решение  готов ли он нести дополнительные расходы и тем самым ускорить регистрацию сделки либо его устраивает стандартный срок регистрации без привлечения МЖР”.

Узок круг

Помимо АО “МЖР”, которое работает в основном в столице и официально может ускорить процесс регистрации простых сделок, сократив законные 30 дней ровно в три раза, недавно с российской Федеральной регистрационной службой подписало соглашение о сотрудничестве Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)  по оценке агентства, это позволит сократить ожидание регистрации сделки по покупке квартиры до пяти дней, но только в том случае, если эта сделка проходит по стандартам АИЖК.

По словам Елены Силенко, руководителя управления общественных связей АИЖК, “в некоторых регионах регистраторы могут пойти вам навстречу и зарегистрировать сделку за семь дней, но в основном все действуют по закону, т. е. рассматривают ваш запрос ровно месяц. Агентство совместно с Росрегистрацией планируют разработать унифицированные формы закладных для организаций, которые выдают ипотечные кредиты по нашим стандартам. Мы благодарны Федеральной регистрационной службе за поддержку в реализации одобренной правительством Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, в результате чего стало возможным подписание данного соглашения”.

Однако, отметила Силенко, переговоры на эту тему велись уже давно и закончились для АИЖК положительно только тогда, когда проект о доступном жилье был провозглашен общенациональным.

А Печатников отмечает, что это соглашение прежде всего затрагивает интересы банков, успешно конкурирующих с АИЖК не только в части условий кредитования, но и в части территориального охвата, а именно  предоставления потенциальным заемщикам возможности воспользоваться ипотечными кредитами на всей территории России. “Однозначно могу сказать, что "Внешторгбанк 24" будет работать в направлении заключения подобного соглашения, что позволит нам предоставлять ипотечные кредиты, не уступающие по качеству и срокам продуктам АИЖК, в рамках таких же институциональных ограничений, что действуют для данного оператора”, заключает он.

Источник в Городском ипотечном банке, пожелавший остаться неназванным, также высказал мнение о том, что это соглашение ставит остальные коммерческие банки в неравные условия. Президент Городского ипотечного банка Николай Шитов отметил, что сокращение сроков регистрации сделок, безусловно, важно для любого банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Однако Городской ипотечный банк с инициативой заключения подобного соглашения в Росрегистрацию пока не обращался.

А в пресс-службе ГУ ФРС по Москве официально заявили следующее: “В ближайшее время прогнозируется увеличение количества регистрационных действий в связи с развитием системы ипотечного жилищного кредитования как одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики. В настоящее время активизировалось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Динамика изменения количества зарегистрированных договоров выражается в значительном увеличении соответствующих регистрационных действий. Учитывая высокую социальную значимость государственной регистрации ипотеки, Главным управлением принято решение о проведении регистрации ипотеки в срок, не превышающий 10 рабочих дней. Указанное решение было принято прежде всего в интересах граждан без участия каких-либо организаций”.

"Ведомости" 05.12.05г

Наталья Самарина