Лес рубят - щепки летят

Ведущееся в Москве масштабное строительство имеет как минимум один негативный аспект: для того, чтобы возвести новые дома, приходится сносить старые. Не будем сейчас вздыхать по поводу безвозвратно исчезающих при этом памятниках архитектуры и истории - тема это хоть и актуальная, но изрядно заезженная. Поговорим о материи более прагматической: как обычному человеку, приобретающему квартиру, не попасть под этот "каток"?

Самая известная кампания слома - это, несомненно, программа сноса зданий "первого этапа индустриального домостроения", они же хрущевские пятиэтажки. С ними как раз все ясно - все эти дома будут снесены. Годом раньше или позже - вряд ли это так принципиально. А вот остальные здания - что с ними?

Что делать?

С ближайшими перспективами все довольно просто. В паспортном столе можно узнать, не закрыта ли постоянная регистрация ("прописка") в данном доме. Обычно это происходит за полтора-два года до начала расселения. Еще можно посмотреть на градостроительный план города Москвы, который намечает основные вехи развития на 10 лет вперед. Информация из него открыта, ее можно найти в Интернете. Беда тут, правда, в том, что планы иногда корректируются. Об изменениях можно узнать в префектуре - кстати, такая информация предоставляется совершенно официально.

Если же есть необходимость заглянуть дальше, то вот несколько практических рекомендаций.

Прочь с дороги!

Самая большая опасность - когда дом оказывается на пути транспортного строительства. Дороги в Москве строят споро - вот только закончили Третье транспортное кольцо (ТТК), а уже обнародовали планы Четвертого. Помимо прокладки новых улиц, постоянно что-то происходит с уже существующими - там трассу расширяют, здесь делают транспортную развязку.

Риск этот больше всего потому, что изгибать дорогу станут только ради самых известных и пафосных зданий - вроде Университета на Воробьевых горах. Любое другое - даже самое крепкое и замечательное - снесут без трепета, потому что интересы многих миллионов автомобилистов важнее, чем интересы сотни-другой жителей этого дома. Александр ДЬЯЧЕНКО, управляющий партнер агентства "Усадьба", вспоминает дом, стоявший на углу Беговой улицы и Ленинградского проспекта - шестиэтажный, сталинский, вполне респектабельный. Но когда Беговая была включена в состав ТТК, потребовалась транспортная развязка. И дома не стало.

Маленьким не будь!

По экспертным оценкам, в Москве за последние 15 лет снесено несколько тысяч зданий. Эта цифра кажется невероятной только на первый взгляд - напоминаем, что речь идет обо всех зданиях, включая малоэтажные, построенные как-то криво и наспех, аварийные - те, что принято называть бараками.

Сегодня таких - особенно в Центре и престижных районах - не сохранилось, но любое строение в 2-3-4 этажа чрезвычайно опасно. Разве что оно является памятником архитектуры - но даже в этом случае, как показывает практика, девелоперы и застройщики ищут к нему подходы, пытаются начать реставрацию. Здание, может быть, и сохранится (в смысле, что после реконструкции в нем оставят фрагмент аутентичной стены), но жителям от этого не легче, потому что их наверняка выселят.

"Малорослость" здания плоха, во-первых, тем, что чем меньше этажей, тем старее постройка. Правило это имеет множество исключений, но в общем и целом получается так. Четыре этажа - значит, дому минимум 50 лет. А во-вторых, чем ниже дом, тем меньше в нем жителей, готовых бороться против отселения.

И не возвышайся!

Весьма поучительная история произошла в районе Таганки. Как рассказала Елена МОЖАРОВА, руководитель отдела маркетинга компании "Кутузовский проспект", на Новорогожской улице был целый квартал панельных пятиэтажек, среди которых возвышалась одинокая одноподъездная девятиэтажная башенка. Вообще-то дома этого типа пока не сносят, но в данном случае было решено провести полную реконструкцию микрорайона - процедура подразумевает, что вся территория обносится забором, дома сносятся достаточно безжалостными способами, в том числе и взрывами. И - что главное - весь микрорайон на этот период отключается от электричества, тепла, воды и т.п. Очевидно, что поместить в подобные условия жителей девятиэтажки было нельзя, и ее снесли.

Вопрос о том, что было, если бы там стоял какой-нибудь другой дом - например, современный 16-этажный - вызвал у экспертов споры. Может быть, и не снесли бы. Но все равно опасно. И хотя проект на Таганке - пока единственный реализованный, не стоит покупать квартиры в 9- и 12-этажных башнях, стоящих в тесном окружении пятиэтажек. Таких вариантов еще довольно много, например, в Черемушках.

Старость не в радость

Самая простая рекомендация - посмотреть на состояние дома, но покупатели ею часто пренебрегают. Если по фасаду пошли трещины, балконы обваливаются, а в подъезде стоит непередаваемый амбре, доносящийся из подвала - такое строение является первейшим кандидатом на слом. Это в прежние времена старые дома старались "вытянуть" - по возможности не ломали их (за исключением тех, что стояли на проспектах "красных линий"). Сейчас другие реалии, и перспектива масштабного строительства власти не пугает.

Оценивая состояние дома, нужно делать поправку на район и окружающие здания. Если он стоит в окружении новостроек, резко диссонирует с ними - есть все шансы, что на него будут покушаться. Например, в районе Остоженки понастроено много чего, свободной земли практически не осталось - это значит, что на остающиеся дома (а среди них есть очень приличные восьмиэтажные сталинские) давление возрастает. Тот же самый дом где-нибудь на Петровско-Разумовской вряд ли кого-нибудь заинтересовал бы: там вокруг полно еще не снесенных пятиэтажек.

Кто в теремочке живет?

Размышляя о материях градостроительных, нельзя забывать, что в каждом доме живут люди. И решения о сносе принимают тоже люди. Их взаимоотношения развиваются очень по-разному.

"Попытка сноса может быть обращена на любой дом, - "обнадеживает" Александр ГЕНИЕВСКИЙ, зам. генерального директора компании "Новый город". - Цена квадратного метра в новостройке сегодня такова, что с финансовой точки зрения снести можно любой дом. Даже 12-этажный. Построить на этом месте те же 12 этажей - но продавать их по совсем другой цене. Экономически рентабельно". Однако в Москве много примеров, когда жители объединялись и вытягивали, казалось бы, безвыходную ситуацию.

ТСЖ "Волоцкие дома" расположены в Трехпрудном переулке около Патриарших прудов. История этого объединения жителей началась с того, что в начале 90-х два их дома (кирпичные пятиэтажки дореволюционной постройки) московские власти отдали группе "Мост" на реконструкцию. Представители инвестора ходили важные, показывали серьезные бумаги с печатями и советовали жителям побыстрее обживаться в Южном Бутово. Но активная позиция людей привела к тому, что старые дома стоят до сих пор. Или другой аналогичный пример - правда, уже не из жилищного строительства - когда общественность не позволила построить паркинг под Патриаршими прудами.

Оценивая "человеческий фактор", нужно принимать во внимание не только сколько людей здесь живет, но и какие это люди. Если заселение коммунальное, то жители будут победнее и помалограмотнее, и - что самое главное - они с большей охотой согласятся на посулы инвестора предоставить отдельные квартиры. Если же большинство квартир в доме расселено, шансов у жителей отстоять дом заметно больше - и люди повлиятельнее, и терять им есть чего. А самый худший вариант - 1-2 выкупленные квартиры на фоне коммуналок.

"RussianRealty"

Владимир Абгафоров