testНЕДВИЖИМОСТЬ В РОЛИ СБЕРКАССЫ | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

НЕДВИЖИМОСТЬ В РОЛИ СБЕРКАССЫ

«Московская недвижимость всегда
В ЦеНе!».


Фраза эта из телерекламы более чем десятилетней давности прочно застряла в памяти. Уже нет и той фирмы, и в жизни произошло множество перемен, а справедливость самого тезиса только подтверждается.


Минувшим летом, в канун очередной годовщины финансового кризиса, приключившегося в России в августе 1998 г., Аналитический центр Юрия Левады провел социологический опрос. Выяснилось, что россияне всерьез опасаются возможности повторения подобного кризиса в течение ближайшего года: «да» на этот вопрос ответили 52% опрошенных, «нет» - только 31%. И, что самое интересное, недвижимость кажется нашим согражданам самым надежным способом сохранения и приумножения богатств. На вопрос, «в какой форме сейчас, на ваш взгляд, наиболее выгодно и безопасно хранить свои сбережения?», Зб%> опрошенных ответили: «В недвижимости». Далее с большим отрывом следуют счет в Сбербанке (24%), наличные деньги (14%) и золото с драгоценностями (8%). Остальные варианты набрали не более 2%. То, что вкладывать в недвижимость выгодно и доходно, - кто бы спорил! Куда меньше ясности с вопросом о том, как это делать. Прежняя технология - покупаем все, что угодно, и общий рост цен «вытягивает» - теперь не срабатывает. Игра на сегодняшнем рынке требует на порядок больше знаний. Попробуем разобраться во всем по очереди.

Новостройки

«Хит» 2002-03 гг. - покупка квартиры в доме «на котловане» с перепродажей после завершения строительства. Агитировавшие за это риэлторы называли совершенно сумасшедшие цифры доходности (50-60% годовых в валюте, по отдельным объектам - до 80-100%). Частные инвесторы, которым удавалось провернуть подобные операции, были страшно довольны своей сообразительностью, не понимая, что основную работу сделал за них общий рост цен (с равным успехом можно бултыхаться в быстром потоке, радуясь, что бьешь мировые рекорды по скорости плавания). Окончание бурного роста цен, пришедшееся примерно на апрель прошлого года, привело и к сокращению подобных инвестиций. Если в 2003 г. доля инвесторов среди покупателей новостроек составляла до 30%, то сегодня, считает Геннадий Стерник, директор Аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», их менее 5%.

Уже на протяжении многих лет недвижимость кажется надежным способом сохранения и приумножения
богатств

И заработать можно в среднем 10-20% годовых, что само по себе не будоражит ум и вообще недалеко ушло от банковского депозита. Однако заметим: очень велик разброс доходности по разным проектам. Можно получить и до 50% - если очень повезет и ваш расчет окажется безупречным, а можно и «улететь» до 30% «в минус» - если строительство дома заморожено, застройщик разорился и не возвращает инвестиционную долю. Как правильно выбрать объект для инвестирования? Честно признаемся, что мы не знаем ответа на этот вопрос (если бы знали, то не писали бы журнальные статьи, а коротали деньки где-нибудь на Багамах). По оценкам риэлторов, ликвидность квартиры состоит из примерно 30 параметров - нужно угадать, какие из них окажутся решающими для вашего будущего покупателя. Плюс к тому,рынок постоянно меняется - то, что престижно и модно сегодня, может перестать быть таковым к моменту окончательной готовности квартиры. А еще надо просчитать перспективы возникновения проблем у застройщика, риски срыва сроков. Добавим сюда и постоянно меняющуюся градостроительную ситуацию: сегодня из окна вашего будущего дома открывается вид на панораму Москвы, а завтра в 20 метрах воткнут 25-этажное здание, и придется любоваться на его стену и окна соседей... Интригу в ситуацию добавляет и Закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Документ этот явно перекошен в сторону интересов частных инвесторов в ущерб фирмам-застройщикам. На первый взгляд, оно, может быть, и неплохо, но нет никаких сомнений, что все свои возросшие риски застройщики переложат на тех самых частных инвесторов. Их привлечение теперь может начинаться не с первого дня строительства, а гораздо позже - это значит, что на первоначальном этапе застройщику придет-ся«крутиться» на собственных средствах или брать банковские кредиты, что приведет к повышению цены. Кроме того, считает Г. Стерник, трудности с привлечением инвесторов заставят застройщика сразу выставлять квартиры по цене, близкой к конечной, что может окончательно снять вопрос об инвестиционных вложениях. Чтобы не закрывать тему на столь мрачной ноте, скажем и осветлой стороне. По данным многих участников рынка, к инвестициям в недвижимость Москвы и области стали проявлять интерес иностранные компании. Это означает, что они считают данные операции достаточно надежными.

Вторичный рынок

Когда риэлторы со стажем работы более 10 лет вспоминают начало-середину 90-х, на их лицах появляется то неповторимое выражение, которое бывает у кота, глядящего на сметану. Именно в те годы были возможны сделки по расселению коммунальных квартир на Арбате, в результате которых риэлтор сам получал комиссионные, достаточные для покупки скромной «двушечки» где-нибудь в Отрадном. Времена те, увы, миновали, и главная причина этого, несомненно, в возросшей грамотности населения. «Лопоухих» квартировладельцев, не знающих, сколько стоит их имущество, больше нет, и чисто спекулятивные сделки на вторичном рынке сегодня практически невозможны.
Зато возможно другое - инвестиционное вложение денег, когда квартира приносит доход от сдачи в аренду. Даже самые обыкновенные однокомнатные квартиры в спальных районах Москвы сдаются сегодня за $400 в месяц, а в центре или в престижных секторах цена не опускается ниже $800. Двух- и трехкомнатные квартиры в хороших районах стоят $3-4 тыс., а рекорд столичного рынка - $25-30 тыс. в месяц. Правда, чтобы получать рекордные доходы, необходимо и квартиру иметь соответствующую. Александр Гениевский, зам. генерального директора компании «Новый город», говорит об интересной тенденции: арендодатели, прежде имевшие обширные квартиры в старых домах на Тверской, теперь все чаще хотят обменять их на нечто иное. Все потому, что приоритеты снимающих стали другими: иностранцы, которые являются главными арендаторами дорогих апартаментов, больше ценят хорошее состояние подъезда, вооруженную охрану дома, машиноместо в паркинге. Собственники квартир, следя за этой тенденцией, вынуждены иногда жертвовать метрами и покупать квартиры в менее «пафосных» районах лишь бы это был так называемый «евродом», построенный в последние 5-7 лет и оснащенный всеми современными опциями.


Ипотека

Развитие кредитования для покупки жилья стало в последнее время очень модной темой - без нее не обходится ни одна публикация по недвижимости. Это и понятно  ипотека уже давно стала предметом большой политики, ей уделяется самое пристальное внимание высшим руководством страны. Однако помимо важной социальной роли помочь обеспечению жильем тех, кто нуждается в этом - ипотека может стать и серьезным финансовым инструментом. Ипотечные кредиты предоставляются сегодня под 11-18% годовых  и, как поется в известной песне, «это минус». Но купленная таким образом квартира тоже поднимается в цене, ее можно сдать в аренду (правда, не все знают, что тут необходимо письменное согласие залогодержателя, т.е. банка)  и все это очень ощутимые плюсы. Кроме того, для владельцев бизнеса приобрести квартиру за собственные средства означает вынуть эти средства из оборота  и вполне возможно, что платить указанные выше проценты за кредит окажется выгоднее, чем лишать свою фирму оборотных средств.
Ипотечные кредиты выдаются сегодня на сроки 10-15 лет (рекордное на сегодня предложение - 27 лет), но заемщику совершенно необязательно ждать так долго. Можно расплатиться с долгами досрочно, можно даже продать квартиру, еще находящуюся под обременением,  риэлторы уже владеют соответствующими технологиями. Часть средств, вырученных от продажи, пойдут на погашение кредита, а остальное составит чистую прибыль. По словам Юлии Вербицкой, директора Управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», кредитный рынок в Москве набирает обороты: в 2004 г. ипотечных кредитов было выдано на сумму около $500-600 млн., в нынешнем году наверняка будет преодолена планка в $1 млрд.
 
Нежилые помещения

Как инструмент инвестирования, коммерческая недвижимость заметно привлекательнее жилья. Сданная в аренду квартира принесет, в лучшем случае, 12, максимум - 15% годовых дохода, тогда как для офисных и торговых площадей в порядке вещей показатель в 20-25%. Российская экономика на подъеме, фирмы богатеют, начинают задумываться об имидже  и перебираются из подвалов и НИИ в бизнес центры, которые предлагают современный уровень удобств охрану, автостоянки, Интернет, нужное количество телефонных линий. Спрос на подобные помещения сохраняется на высоком уровне, в пределах Третьего транспортного кольца уже нет предложений по $550 за кв.м в год. Реальные цены начинаются от $600-700. Главное препятствие для частного лица  высокий порог вхождения. Как говорит Алексей Тырченков, генеральный директор компании «Центрюрсервис», застройщики и инвесторы, строящие бизнес-центры, не продают блоки размером менее 1000 кв.м. Если вспомнить, что цена квадратного метра составляет $2-3 тыс., несложно подсчитать минимальную сумму, необходимую для того, чтобы оказаться на этом рынке. Объекты поменьше (отдельно стоящие здания, павильоны) тоже вроде бы существуют, но у них либо не все благополучно с правоустанавливающими документами (право аренды у города вместо полноценной собственности или собственность, но оспариваемая), либо совсем уж запредельная цена от $4000 за кв.м даже на окраинах, а в центре и до $10 тыс. за кв.м доходит. Вопрос, таким образом, упирается в то, как частным лицам скооперироваться и собрать необходимую сумму. 0 паевых инвестиционных фондах (ПИФах) в нашем журнале уже писалось много раз. Есть и другие схемы. Например, продолжает Алексей Тырченков, специализированная инвестиционная компания собирает группу частных инвесторов, формирует из них пул, под который регистрирует отдельное 000, где каждый инвестор выступает соучредителем. Это 000 приобретает объект недвижимости, который сдается в аренду. Преимуществом такой формы является надежность и открытость всех отношений: учредительные документы составлены так, что без согласия 100% дольщиков никакие решения по управлению имуществом 000 не могут быть приняты. Фирма не ведет никакой иной коммерческой деятельности, кроме сдачи объекта в аренду, поэтому у нее нет и рисков. Пока в сдаваемом объекте сидят арендаторы, соучредители 000 получают свой доход. Даже если на чью-то долю наложат арест, остальные участники не пострадают. Впрочем, и при таком принципеформирования необходимого денежного пула минимальная цена вхождения в наш инвестиционный проект получается высокой - от $50 тыс. Снижать порог вхожденияпри нынешнем уровне цен на недвижимость и платеже способности частных инвесторов смысла нет.
Рынок недвижимости становится все более зрелым. Исчезают возможности баснословных доходов, зато все больше становится прозрачности, надежности на наш взгляд, именно это и важнее всего для частного инвестора, не имеющего специальных знаний. А чтобы инвестирование в real estate стало по-настоящему массовым, необходимо преодолеть последний барьер высокий входной порог. Когда одна инвестиционная единица станетстоить $3-5 тысяч, на рынке недвижимости окажется существенная доля тех $100-150 млрд., которые хранятся сегодня у граждан «под матрацем».


"Мир и Дом"

Октябрь 2005г





Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены