testДАЧНАЯ АМНИСТИЯ | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ

Минувшим летом профессиональное риэлторское сообщество и наиболее продвинутые из числа рядовых граждан были изрядно озабочены. Закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязывал всех пользователей земли до 1 января 2006 г. переоформить свои права на нее. Воображению сразу стали рисоваться картины одна страшнее другой: толпы дачников, хлынувшие в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество; строгие санкции к тем, кто не успел до заветной даты...
Разобравшись в вопросе, мы установили, что п. 2 ст. 3 данного закона говорит об этой самой обязательности лишь в отношении юридических лиц. То есть дачников, большинство из которых являются лицами физическими, это не касается. К тому же, в законе нет ни слова об ответственности для тех, кто не успеет переоформить права никто не будет лишен своих прав, дело, вероятно, ограничится штрафами, да и они пока не прописаны. Более того, изначально была установлена одна дата, а потом другая. Сейчас, как сообщил нам Андрей Ивакин, зам. директора Департамента имущественных и земельных отношений Министерства экономического развития и торговли РФ, в МЭРТ разработана новая поправка, переносящая «час X» еще на два года — до 1 января 2008-го. Учитывая специфику вопроса (он не затрагивает чьих-либо политических интересов), можно считать, что его одобрение Госдумой и подписание президентом практически гарантированы

«Стихийное землепользование» породило массу проблем при регистрации участков
 
Александр ГЕНИЕВСКИЙ
,
заместитель генерального директора компании «Новый город»:
Процесс упорядочения документов на загородную недвижимость идет постоянно. Все знают, что если человек абсолютно законно купил участок или жилой дом, например, в 1996 г., то сегодня для продажи нужно делать новое межевое дело, проводить весь спектр работ  от геодезических измерений до согласований с соседями. И заносить участок в компьютерную базу кадастровой палаты и земельного комитета. Пока люди просто живут, строятся, ставят заборы  все нормально, за исключением, может быть, мелких склок с соседями. Как только возникает вопрос передачи имущества по наследству, продажи тут и всплывают факты различных нарушений, захвата общественных территорий, несоответствия границ.
Различные «дедлайны», которые устанавливаются властями - 1 января 2006 г., 2008 г. - кажутся мне абсолютно несерьезными. Охватить к определенной дате всю массу собственников на это не стоит даже надеяться. Документы будут выправлены только тогда, когда все земли пройдут один оборот перехода права.
Нужно помнить и о том, что оформление в собственность (если пытаться уложиться в разумные сроки) выливается в суммы от $1500 до $3000. Применительно к дачам и садовым домикам эта цифра сопоставима со стоимостью самих объектов  стоит ли удивляться, что регистрация перепродажи часто выливается лишь в вычеркивание одной фамилии в засаленной книжке председателя и вписывания туда другой. Проблему, конечно, надо решать, но получится это лишь тогда, когда стоимость оформления и объем бюрократических процедур станут соответствовать возможностям участников этого рынка.

Одновременно с этим, по словам А. Ивакина, в МЭРТ подготовлен еще один законопроект на близкую тему. Он является выполнением поручения, данного Владимиром Путиным правительству в конце мая,  упростить оформление в собственность фактически находящегося в пользовании недвижимого имущества (дачных и садовых земельных участков, участков под ИЖС, а также домов и гаражей).
Стало быть, это положение никоим образом не обязывает граждан что-то переоформлять напротив, снимаются некоторые проблемы, которые сегодня фактически делают эту процедуру невозможной. Например, довольно часто в документах, выдававшихся в первой половине 90-х гг., не указывался вид права. Или были подчеркнуты сразу все три вида: собственности, постоянного бессрочного пользования и аренды. Сейчас органы регистрации откажут заявителю с такими документами, и единственный возможный путь обращаться в суд.   Ситуация,   откровенно  говоря,   очень
странная: вины гражданина тут явно нет. Поэтому разработанный МЭРТ законопроект предлагает, чтобы устанавливалось право собственности. Этот выбор наверняка поддержат все землепользователи: за аренду надо платить намного больше, а право бессрочного пользования потом придется с большими хлопотами переоформлять наследникам.


Еще один довольно распространенный сюжет, касающийся практически всех земельных участков. Их фактическая площадь отличается от того, что написано в документах. Причина тут в том, что до вступления в силу Земельного кодекса участки предоставлялись несформированными без проведения работ по межеванию, согласованию границ. Когда принималось решение о выделении земли, к нему прилагался какой-нибудь упрощенный ситуационный план и подразумевалось, что впоследствии будут проведены все работы по землеустройству и межеванию. Как правило, этого никто не делал, люди просто устанавливали заборы, строили дома. Такое вот «стихийное землепользование». Нынешнее законодательство, требующее точного соответствия «бумаги» и «факта», загоняет ситуацию в тупик, поскольку наверняка придется отбирать фактически используемые части участков, сносить возведенные на них строения. Предлагаемое решение регистрировать права по сложившемуся положению. Но при двух условиях. Первое наличие согласованных границ, т.е. нет споров с соседями и местными властями. Опасаться того, что будет легализован самозахват, вряд ли стоит: если я и захватил у со-седа три сотки, то акт согласования получу только после того, как заплачу ему. Второе условие излишек не должен превышать минимального размера земельного участка для данного целевого назначения. Иными словами, из этого излишка нельзя создать отдельного участка.


Также предлагается бесплатно передавать в долевую собственность членам садоводческих товариществ и дачных кооперативов земли общего пользования, находящиеся внутри этих товариществ. Сегодня площади, занятые внутренними проездами, водонапорными башнями дачникам приходится выкупать. Если это оформление станет бесплатным, процедура оформления прав на участки будет серьезно упрощена.
Вторая часть законопроекта посвящена регистрации прав на строения дачные и садовые дома, индивидуальные жилые дома и гаражи. Основная проблема здесь в том, что большинство построек на дачных и садовых участках возведено без разрешения. По закону полагалось, чтобы всякое строительство начиналось с получения разрешения. На практике же люди сначала строили, а потом задним числом оформляли на него бумаги. Ситуация незаконная, поэтому сотрудники БТИ самостоятельно придумывали «тарифы» для ее разрешения. А законный вариант  через суд.

Авторы законопроекта исходят из того, чтоесли строительство осуществлено на своем земельном участке, то права третьих лиц никак не ущемлены, и природы для судебного разбирательства нет. И дома эти следует регистрировать по заявлению граждан. Тем более чтоновый Градостроительный кодекс, вступивший в действие в 2004 г., не требует разрешения для возведения строений на дачных и садовых участках.

Если строительство осуществлено на своем земельном участке, то права третьих лиц никак не ущемлены, и природы для судебного разбирательства нет

Каринэ ПАРШУКОВА, юрист отделения «Нахимовское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
Все перечисленные законопроекты, конечно же, облегчат жизнь многим гражданам, особенно тем, кто приобрел право собственности на недвижимое имущество в начале 1990-х и имеет правоустанавливающие документы старого образца, содержащие расхождения с действительностью. Но беда в том, что наше законодательство отстает от реальной жизни и начинает по-настоящему работать только спустя некоторое время.
С загородной недвижимостью могут быть разные ситуации, и граждане не всегда могут понять, что и как нужно делать. А если понимание и есть, то не всегда имеется время заниматься этим лично, поскольку государственные органы находятся в разных районах Московской области и физически крайне трудно даже обойти все инстанции, учитывая, что в каждой из них есть приемное время. Так что даже если процедура оформления прав на недвижимое имущество станет проще, понятнее и дешевле, очереди все равно не исчезнут, не изменится количество инстанций, которые необходимо посетить, документов, которые нужно собрать. Поэтому юристы и риэлторы, работающие с объектами загородной недвижимости, без работы не останутся.

 


"Элитная недвижимость"
Октябрь 2005г




Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены