Московская квартира: среда обитания и объект вложения
2003 году цены на столичное жилье впервые перешагнули рубеж в 1000 долларов за квадратный метр. И это еще не предел
Три тенденции на рынке новостроек
Одним из самых быстрорастущих в 2003 году был рынок жилых новостроек. Осенью прошлого года представители столичного стройкомплекса авторитетно заявили, что свободных площадок под массовую застройку в столице не осталось. «Последними из могикан» стали расположенные за МКАД районы Куркино и Молжаниново. Как следствие, стоимость участков под точечную застройку начала расти. По оценкам аналитиков, они подрожали на 20-25%. Это, естественно, повлекло за собой рост цен на новые квартиры.
Вторая тенденция на этом секторе рынка – то, что стоимость квадратного метра в доме эконом-класса перешла психологически важный рубеж – $1000. Это обстоятельство заставило часть потенциальных покупателей уйти на вторичный рынок. Что касается элитных новостроек, то там порядок цен иной. Здесь стоимость квадратного метра также перевалила за знаковую величину – $3000. Именно столько платят покупатели за проживание, например, в «Венском доме» на Плющихе или в квартире в «Доме в Лялином переулке».
В определенной степени новостройками можно считать и реконструируемые особняки. Здесь при покупке жилья иногда можно даже немного выиграть в цене. Так, квартиры в восьмиэтажном особняке в Милютинском переулке (это исторический центр Москвы) выставлялись по цене $1600-2300 за кв. м.
Третья новая тенденция на рынке новостроек – от возведения элитных домов застройщики начинают переходить к возведению элитных кварталов. В качестве самых интересных из новых проектов специалисты отметили комплекс «Гранд-Паркъ» (в районе Ходынского поля) и «Шуваловский» (на Воробьевых горах). Стартовая стоимость квадратного метра в комплексе «Гранд-паркъ» – $1400-2500 за кв. м. В октябре цены за кв. м в «Шуваловском» составили $1800.
Вопрос «Где жить?», вне всякого сомнения, всегда актуален. Но не менее важен и другой вопрос: «Как заработать?». Недвижимость всегда считалась достойным вложением капитала. По словам директора департамента новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Натальи Тихоновской, приобретая квартиру на нулевой стадии цикла и продавая ее вскоре после сдачи дома госкомиссии, можно заработать до 100% прибыли. Единственное ограничение: квартира должна быть ликвидной, а застройщик – надежным.
Самыми ликвидными из новостроек в Москве считаются панельные дома выше шестнадцати этажей (а на вторичном рынке – кирпичные дома любого «возраста»). Если же говорить о надежности, на сегодняшний день единственно возможная гарантия возврата средств, вложенных в недвижимость на этапе проектирования и строительства объекта, – страхование инвестиционных рисков. И то, что инвестирование в недвижимость становится серьезным бизнесом, подтверждают не только застройщики, но и страховые компании.
– За последний год нашими клиентами были как физические лица, так и банковские структуры, крупные инвестиционные компании, иностранные фирмы, – подтверждает начальник отдела страховой компании «Вотек» Ирина Петрова.
Подводя итоги развития рынка столичных новостроек в 2003 году, можно отметить рост числа более взыскательных потребителей. Они готовы заплатить за новую квартиру $500 тыс. и более, но дом должен быть действительно качественным, а район – престижным.
Что касается типовых новостроек, то мода на них постепенно сходит. Востребованными остаются лишь самые дешевые. По мнению специалистов агентства «Акрус-недвижимость», покупатели, относящиеся к среднему классу, все чаще обращают взоры на вторичный рынок. Объясняется это несоответствием высоких цен на новостройки довольно низкому качеству: случаев строительных недоделок в домах эконом-класса в последнее время стало больше.
Другая сфера интересов потенциальных покупателей квартир в новостройках – Подмосковье. Из многих городов-спутников добраться до Москвы можно без особых проблем, при том что цены здесь значительно ниже, а экологическая обстановка лучше по сравнению со столицей. Особенно часто приобретают жилье в Московской области мигранты из других регионов России и стран ближнего зарубежья.
Вторичное – не значит второсортное
По данным риэлторов, в течение всего года рынок вторичного жилья развивался достаточно ровно. Фактически все типы жилья были востребованы – от самого дешевого до очень дорогого. Если цена соответствовала качеству, то с реализацией проблем не возникало, успешно продавались как элитные квартиры, так и жилье в «хрущевках». Половина из выставленных на продажу квартир продавалась в течение месяца.
По оценкам специалистов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», одной из отличительных особенностей уходящего года можно назвать рост заявок на эксклюзивные договоры с покупателями. Основное количество сделок – порядка 85% – составляла так называемая «альтернативная» купля-продажа квартир. То есть хозяин не просто продавал квартиру, а на вырученные средства приобретал себе другую жилплощадь.
Другой заметной тенденцией становится неуклонное увеличение количества ипотечных кредитов, выданных банками. В прошлом году численность сделок по ипотеке выросла в 2,5 раза по сравнению с 2001 годом. Точные итоги 2003 года еще не известны, но эксперты отмечают не менее чем двукратный прирост.
И еще один примечательный факт, зафиксированный в этом году: растет спрос на большие квартиры (от 100 кв. м). В связи с этим покупатели снова стали обращать внимание на коммунальные квартиры в центральных и прилегающих к ним районах. Именно их выбирают те, кто хочет сэкономить на приобретении просторного жилья. По мнению Александра Кукояко, руководителя отдела вторичного рынка отделения «Октябрьское» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», приобретение коммунальной квартиры покомнатно позволяет сэкономить до 30-40% от ее рыночной стоимости, а единовременное ее расселение – до 20-25%.
Как и в случае с новостройками, важным моментом оказалось преодоление психологически значимого барьера в $1000. В сентябре средняя стоимость кв. м на московском вторичном рынке составила $1038, в октябре – $1058, в ноябре – $1074, декабрьский прогноз – $1160.
Как и прежде, самыми востребованными в 2003 году оказались однокомнатные квартиры: именно они в первую очередь необходимы для обмена квартир и расселения коммуналок. Жилье такого типа продавилось в среднем за три недели после появления на рынке. Двухкомнатные квартиры уходили в среднем за время от одного до двух месяцев, трехкомнатные – за полтора-два месяца, четырехкомнатные продавались чуть больше трех месяцев.
Аренда жилья: без перемен
– В Москве легальный рынок аренды жилья был сформирован в 1990-х годах иностранцами, и до некоторых пор именно они задавали здесь тон, – утверждает директор агентства недвижимости «Интермарк» Александр Шаталов. Это мнение подтверждают и другие риэлторы. По словам Петра Васютика, начальника департамента элитной недвижимости агентства «Новый город», в целом доля иностранных арендаторов составляет сейчас 70% от общего количества заключенных договоров.
– Практически все иностранные арендаторы квартир работают в крупных компаниях, которые оплачивают своим сотрудникам дорогое комфортабельное жилье. Так же поступают преуспевающие провинциальные бизнесмены, которые снимают в Москве квартиры для производственных или представительских целей. Посещая столицу от случая к случаю, арендаторы, между тем, исправно вносят платежи.
– Иностранцы арендуют жилье преимущественно в Центре, поближе к своей работе, – делится наблюдениям Петр Васютик. – Излюбленные районы – Арбат, Смоленская площадь, Остоженка, Пречистенка. Появляющиеся в этих районах немногочисленные предложения мгновенно «уходят», независимо от цены. Популярностью у зарубежных арендаторов пользуются также квартиры, расположенные в районе набережных Москвы-реки и Патриарших прудов.
По словам Петра Васютика, агентства, выступающие посредниками при сдаче квартир, берут за свои услуги преимущественно 100-процентную комиссию. Речь о скидках может идти лишь в исключительных случаях – например, когда квартира арендуется уже после первого осмотра или ее стоимость оказывается очень велика.
Вероятно, поэтому широкие массы арендаторов редко пользуются услугами агентств и сделки, которые они совершают, как правило не фиксируются документально. «Черный рынок» аренды развивается как бы параллельно легальному, и статистически оценить здесь ситуацию невозможно.
2004 год: ставка – на ипотеку
По данным агентства «Сава», рост цен на столичную недвижимость происходит непрерывно - с июня 2000 года. В среднем за три года, прошедшие с этого момента, столичная недвижимость подорожала на 82,5%.
Сопоставление цен докризисного июня 1998 года с июнем 2003 года показывает, что наиболее значительно подорожали квартиры в домах категории «высотный кирпич», «сталинка» и «панельная хрущевка». Все это недвусмысленно свидетельствует о наличии у покупателей двух приоритетов: самым высоким спросом пользуются наиболее дешевые квартиры и наиболее комфортабельные квартиры.
Среди главных причин, определяющих рост цен на московскую недвижимость, – безусловно, падение курса доллара по отношению к евро.
– Если произвести пересчет через рубль, то общее падение доллара по отношению к евро в первом полугодии 2003 года составило более 9,5%, а рост цен на недвижимость в долларах за те же шесть месяцев – 10,6%, – аргументирует вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор агентства «Сава» Константин Апрелев. – Фактический рост цен в евро на жилье в Москве в первой половине этого года составил около одного процента.
Таким образом, если в будущем году доллар по-прежнему будет слабеть, то новый виток роста цен на жилье неизбежен.
Другой немаловажный фактор, который может повлиять на ситуацию, – развитие ипотечного кредитования. Если ипотечные кредиты подешевеют – вырастет покупательная способность населения, что, в свою очередь, приведет к росту спроса и цен.
– Остается надеяться, что государство примет такие решения, которые в будущем позволят сделать ипотеку в России действительно массовой, – говорит директор агентства «Новый город» Наталья Ветлугина. – На цивилизованных рынках ипотечные ставки значительно ниже.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В МОСКВЕ
(Долл. за 1 кв. м общей площади в различных административных округах, по состоянию на 1 октября 2003 года)
Тип объекта |
САО |
СВАО |
ВАО |
ЮВАО |
ЮАО |
«Хрущевки» панельные |
1196 |
1161 |
1119 |
1100 |
1177 |
Панельные дома с малой кухней |
1189 |
1188 |
1169 |
1141 |
1145 |
Типовые панельные дома |
1208 |
1197 |
1220 |
1128 |
1131 |
Современные панельные дома |
1235 |
1270 |
1260 |
1117 |
1144 |
«Хрущевки» кирпичные |
1236 |
1178 |
1194 |
1071 |
1214 |
Кирпичные дома с малыми кухнями |
1361 |
1396 |
1255 |
1220 |
1298 |
«Сталинские» кирпичные дома |
1488 |
1392 |
1194 |
1129 |
1233 |
Высотки кирпичные |
1644 |
1463 |
1348 |
1219 |
1215 |
Монолитно-каркасные дома |
1394 |
1393 |
1212 |
1133 |
1254 |
Новостройки панельные |
1083 |
13511294 |
1051 |
1149 |
1347 |
Все типы домов |
1316 |
1251 |
1203 |
1126 |
1160 |
Тип объекта |
ЮЗАО |
ЗАО |
СЗАО |
ЦАО |
За МКАД |
«Хрущевки» панельные |
1225 |
1266 |
1172 |
1391 |
- |
Панельные дома с малой кухней |
1274 |
1297 |
1202 |
1587 |
- |
Типовые панельные дома |
1356 |
1287 |
1306 |
1648 |
1110 |
Современные панельные дома |
1403 |
1369 |
1264 |
1790 |
1134 |
«Хрущевки» кирпичные |
1334 |
1237 |
1223 |
1544 |
- |
Кирпичные дома с малыми кухнями |
1702 |
1696 |
1394 |
1780 |
- |
«Сталинские» кирпичные дома |
1713 |
1778 |
1278 |
1973 |
- |
Высотки кирпичные |
2071 |
1884 |
1650 |
2416 |
- |
Монолитно-каркасные дома |
1411 |
1537 |
1268 |
1952 |
1236 |
Новостройки панельные |
1347 |
1279 |
1258 |
- |
1096 |
Все типы домов |
1452 |
1458 |
1267 |
1897 |
1146 |
Данные предоставлены аналитическим отделом Русского агентства недвижимости «САВА» (на базе Русской мультилистинговой системы). Количество объектов, использованных для исследования, – 23770.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН В МОСКВЕ
Тип объекта |
Рост за II квартал 2003 г., % |
Рост за I полугодие 2003 г., % |
Рост за 3 года, с июня 2000 г., % |
Рост за 5 лет, c июня 1998 г., % |
«Хрущевки» панельные |
4,6 |
7,5 |
95,8 |
26,3 |
Панельные дома с малой кухней |
5,7 |
9,4 |
89,2 |
18,6 |
Типовые панельные дома |
6,9 |
10,7 |
84,0 |
17,0 |
Современные панельные дома |
6,8 |
10,5 |
81,9 |
20,0 |
«Хрущевки» кирпичные |
6,9 |
9,5 |
92,7 |
20,8 |
Кирпичные дома с малыми кухнями |
6,8 |
8,2 |
80,3 |
- |
«Сталинские» кирпичные дома |
11,9 |
13,3 |
90,8 |
25,5 |
Высотки кирпичные |
10 |
4,8 |
60,9 |
27,9 |
Монолитно-каркасные дома |
3,8 |
8,1 |
- |
- |
Новостройки панельные |
10,6 |
17,4 |
- |
- |
Все типы |
9,1 |
10,6 |
82,5 |
22,2 |
Однокомнатные |
7,9 |
10,9 |
88 |
19, 7 |
Двухкомнатные |
7,7 |
10,7 |
83 |
23,4 |
Трехкомнатные |
8,7 |
9,6 |
78,3 |
21,9 |
Данные на 1 июля 2003 г. Предоставлены аналитическим отделом Русского агентства недвижимости «САВА» (на базе Русской мультилистинговой системы). Количество объектов, использованных для исследования, – 23770.
"Свой бизнес" 06.02.2004 г.