test«Элитка» из частных рук | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

«Элитка» из частных рук


Описание элитного рынка обычно подразумевает рассказ о современных объектах фешенебельного строительства, критериях их оценки и различных способах их реализации. Агентства недвижимости уже давно разработали различные классификации этого сегмента рынка от класса «А» до класса «В», и застройщики активно используют такие описания для продвижения объектов. Однако все эти характеристики обычно относятся к первичному рынку элитного жилья, в котором цена диктуется качеством объекта и спросом на него, но не к вторичному рынку столичной «элитки», у которой свои законы.

«Различие первичного и вторичного рынка – в первую очередь в том, что в первом случае в качестве продавца обычно выступает организация, во втором – частное лицо. Из этого вытекают немного различные условия взаиморасчетов, прочие детали», - отмечает руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город» Валерия Родионова.

Границы жанра

Так сложилось, что вследствие высокой статусности элитного жилья в столице одним из самых важных и эксплицированных показателей принадлежности той или иной квартиры к элитному сегменту является ее стоимость. Ценовой показатель зачастую является одним из способов определения границ этого сегмента рынка, поэтому, чтобы говорить вторичном рынке элитного жилья, необходимо выяснить, в какой ценовой категории находятся интересующие нас объекты.
Как отмечает руководитель отдела продаж ОАО «Квартал» Оксана Судиловская, «минимальный показатель стоимости квартиры без отделки начинается от 3500 у.е., максимальная стоимость может доходить до 10000 у.е. в зависимости от степени элитности жилья, места расположения дома, наличия инфраструктуры». Такие же цифры приводит и Валерия Родионова. По ее словам, «на вторичном элитном рынке цена начинается от $3500 за кв. метр, а верхняя граница находится на уровне 10-12 тысяч». По мнению консультанта по недвижимости «Kirsanova Realty» Владимира Говорина, «минимальная цена – это цена за квартиру на втором этаже элитного дома класса «В» в состоянии без отделки, а максимальная цена – это стоимость пентхауса или квартиры на высоком этаже в доме класса «А» с уникальным и дорогим ремонтом и шикарным видом из окон».
Таким образом, средняя цена квадратного метра в элитной квартире из вторых рук, по данным директора по маркетингу компании «Hermitage-Realty» Ирины Егоровой, «составляет сегодня около 7000 долларов». Такого же мнения придерживается и специалист отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty Наталия Курашова. «По нашим данным, средняя стоимость одного квадратного метра в секторе элитного вторичного жилья сейчас составляет 6000-8000 $», - утверждает эксперт.
Однако при такой четкой нижней границе и примерно одинаково определяемой средней стоимости квадратного метра, специалисты замечают, что вряд ли можно рассматривать эти показатели с точки зрения объективных законов рынка. «Вообще, ценообразование здесь такое: за сколько хочу, за столько и ставлю, а дальше уже смотрю, есть ли спрос, и веду соответственно ценовую политику», - считает Валерия Родионова. Как утверждает Оксана Судиловская, «ценовые пределы на вторичном рынке точно определить практически невозможно, поскольку  цена квадратного метра зависит от многих составляющих», а максимальная стоимость, по ее словам, «находится в прямой  зависимости  от качества и цены произведенного ремонта».

Ремонт считаем

Квартиры на вторичном рынке бывают двух видов – апартаменты с ремонтом и без него. И у тех, и у других квартир, по мнению экспертов, есть свои минусы и плюсы, однако при экспозиции апартаменты выглядят по-разному и оценивают их тоже различно. «Жилые площади подразделяются на два типа: квартиры без отделки со свидетельством собственности и квартиры с отделкой, также имеющие свидетельство о собственности», - говорит директор отдела жилой недвижимости компании  Knight Frank Екатерина Тэйн. По ее словам, «в первом случае клиент приобретает недвижимость, в которую еще надо вкладывать дополнительные инвестиции, связанные с дизайнерскими работами внутренних интерьеров».
Значительное увеличение цены в зависимости от наличия и качества ремонта отмечает и Оксана Судиловская. По ее словам, «квартиры, в которых произведен ремонт, естественно, стоят на порядок дороже, стоимость квадратного метра подобной квартиры начинается от 10000 у.е.». Однако не все хорошо, что цену повышает. Как известно, требования состоятельных клиентов ежегодно меняются, и то, что было популярно в прошлом году, далеко не всегда будет пользоваться спросом в этом сезоне.
«На вторичном рынке предлагаются, как правило, квартиры с завершенным ремонтом,  готовыми к проживанию, что не всегда является плюсом, так как требовательные клиенты в большинстве случаев делают ремонт по своему усмотрению», - считает Ирина Егорова. По ее словам, «жилье в таких домах пользуется спросом у покупателей, которые не рассматривают квартиру исключительно как инвестиционный проект, а планируют быстрое заселение». По мнению многих экспертов, именно стремление купить законченный вариант побуждает клиентов обращаться к вторичному рынку, несмотря на более высокую стоимость такого жилья. «Желание приобрести именно на вторичном рынке чаще всего связано со стремлением приобрести готовое жилье. Куда можно въехать быстро, а не ждать год-два пока закончится строительство, потом долго делать ремонт, ждать, пока ремонт закончат соседи. Получить товар – пусть и не отремонтированный, но уже такой, который можно «потрогать руками», - говорит Валерия Родионова. По словам Владимира Говорина, в противном случае клиенту придется ждать не год, а, возможно, и не два, чтобы получить желаемые апартаменты. «От выхода на площадку до получения ключей от квартиры, то есть для начала ремонта, проходит в среднем 2-2,5 года, качественный же ремонт в квартире занимает минимум 6-9 месяцев», - считает эксперт.

Минус риски

На первичном рынке не только необходимый ремонт требует времени и сил, но и оформление прав собственности на квартиру. Как отмечает Екатерина Тэйн, «наличие свидетельства о собственности в среднем увеличивает стоимость апартаментов на 10-15% по  сравнению с ценами на квартиры в строящихся домах». Оформление свидетельства о собственности подразумевает, что дом достроен, сдан госкомиссии, и оформлены все документы на владение квартирой.  «Свидетельство может оформляться в течение 6-12 месяцев. Как правило, это зависит от девелоперской компании: ее репутации, сроков присутствия на рынке недвижимости, количества, реализованных проектов», - отмечает эксперт. Покупатель элитного жилья на вторичном рынке в свою очередь лишается головоломки, связанной с оформлением документов. По словам Оксаны Судиловской, «при инвестировании в жилье процедура оформления  квартиры  в собственность занимает от 9 до 13 месяцев после ввода жилого здания  в эксплуатацию, при  покупке жилья  на вторичном рынке, улаживание этой процедуры занимает от двух до четырех недель», что в свою очередь является «временным преимуществом, которое зачастую играет немаловажную роль».
Однако не только затянутость сроков тревожит покупателя недвижимости, неизменную головную боль вызывают опасения того, что застройщик не уложится в сроки строительства, а значит не только заселение, но и начало ремонта придется отложить на неопределенный срок. «Наличие административных и финансовых рисков является сопутствующим фактором приобретения недвижимости на первичном рынке элитного сегмента. Поэтому, приобретая недвижимость на стадии котлована, клиент автоматически разделяет риски с девелопером», - говорит Екатерина Тэйн. По ее словам, «как правило, они связаны с переносом сроков окончания строительства на неопределенное время. Кроме того, даже если жилой комплекс построен в установленные сроки, это еще не является показателем того, что клиент в кратчайшие сроки может переехать в собственные апартаменты».
Покупатели жилья на вторичном рынке избавлены от необходимости ждать, однако что является плюсом, иногда может превратиться и в минус, оттолкнувший клиента. При покупке квартиры у застройщика или у его представителя на стадии строительства, клиент не опасается квартиру «не с той историей» или запутанной схемой передачи прав собственности. Однако стоить отметить, что рынку элитного жилья такие случаи практически несвойственны. В этом сегменте «история» обычно является фактором, повышающим цену, а не показателем потенциальных рисков.

Качество дома

Если на первичном рынке элитной недвижимости, клиенту предлагаются обычно элитные новостройки в стиле хай-тек, то при покупке «вторички» у состоятельного покупателя есть выбор, который он зачастую делает не в пользу нового здания. По словам Наталии Курашовой, «большим спросом пользуются полностью реконструированные старинные особняки в центре города, многие из которых являются настоящими произведениями искусства: реставраторы стараются сохранить все элементы декора, подчеркивающие индивидуальность каждого дома». Для таких квартир «характерны просторные комнаты, кухни и санузлы, высокие потолки, достигающие до 10 метров, меняются все старые перекрытия, коммуникации, обустраивается подъезд здания, придомовая территория», считает специалисты.
Сходное мнение высказала управляющий партнер компании Blackwood Марина Маркарова. По ее словам, «большую роль может сыграть желание покупателя жить в доме определенного типа, например, в историческом особняке. В таком случае, скорее всего он будет упорно искать нужное предложение и не согласится на что-нибудь другое». Но есть и другие покупатели, предпочитающие приобретать апартаменты в элитных новостройках.
Как отмечает Екатерина Тэйн, «на современном этапе вторичный рынок элитного сегмента недвижимости большей частью представлен  жилыми комплексами, которые были введены в эксплуатацию в 1999-2000 годах». По мнению Ирины Егоровой, это связано, прежде всего, с быстрым устареванием дорогого жилья. «Следует отметить тенденцию морального устаревания элитных домов, ввиду растущих требований покупателей и к внутренней инфраструктуре, и к качеству отделки, и к инженерному оснащению, которые могут быть удовлетворены в большинстве случаев только в домах-новостройках», - считает эксперт.
По мнению же большинства экспертов, качество домов на первичном и вторичном рынках элитного жилья практически ничем не отличается, хотя бы потому что и те, и другие квартиры зачастую предлагаются в одних и тех же домах. Как говорит Оксана Судиловская, «требования к элитным  квартирам  на вторичном рынке мало отличаются от требований к «первичке». Жилье не может называться элитным, если качество строительства не соответствует установленным стандартам, поэтому квартиры в монолитно-кирпичных домах пользуются спросом и в том и в другом сегменте рынка».
Специалисты отмечают интересную закономерность, связанную с предпочтениями в выборе дома. На вторичном рынке, по их мнению, квартиры в реконструируемых особняках в центре города приобретают обычно иностранцы и коренные москвичи, апартаменты же в новостройках интересуют в первую очередь региональных покупателей.

Место, место, место

Традиционно местоположение при классификации недвижимых объектов играет едва ли не главную роль. Не является в этом смысле исключением и вторичный рынок элитного жилья. «Зачастую определяющую роль при выборе квартиры на вторичном рынке играет местоположение. Желая  стать обладателем жилья в историческом центре столицы например, потенциальный покупатель может столкнуться с проблемой отсутствия подходящих предложений на первичном рынке. Единственный выход из ситуации - приобретение жилья, «бывшего  в употреблении», - говорит Оксана Судиловская.
По мнению Валерии Родионовой, «основное количество предложений сосредоточено в Центре, также туда попадает Кутузовский проспект и Фрунзенская набережная». Если выделять предложения в конкретных районах, то, по ее словам, «наибольшим спросом традиционно пользуются Арбат и Остоженка, Патриаршие пруды, Чистые пруды, Замоскворечье, в меньшей степени – район Университета и Сокола».
Примечательно, что если рассмотреть соотношение цены на вторичном и первичном рынках жилья в разных районах столицы, то, по данным компании Blackwood, стоимость жилья на вторичном рынке традиционно выше в четырех районах: Остоженка, Чистые пруды, Патриаршие пруды и в районе Тверской, то есть в районах активно ведущейся элитной застройки. Как отмечает Марина Маркарова, «самые дорогие квартиры на вторичном рынке предлагаются в Агаларов Хаусе (Климашкина, дом 1-А) и в Бутиковском пер., дом 5. Стоимость квадратного метра в них достигает 26 тыс. долларов».

Предложение не равно спросу
Большинство экспертов отмечают, что сформировать карту предложений на вторичном рынке довольно сложно. Как говорит Владимир Говорин, «предложения вторичного рынка рассредоточены по конкретным адресам, появление таких предложений на рынке зависит от многих факторов». «Самая высокая концентрация элитных домов на «квадратный километр» сейчас в районе Остоженки, только между Пречистенской набережной и ул.Остоженкой свыше 25 уже построенных жилых комплексов. Логично предположить, что в данном районе и больше всего предложений вторичного жилья. Но это не так, поскольку здесь представлены наиболее статусные и дорогие дома класса «А» и «А-», квартиры в которых изначально, ещё на стадии строительства покупаются в основном для собственного проживания», - считает эксперт.
Поэтому покупателю, ориентированному на приобретение дорогих апартаментов на вторичном рынке, довольно сложно сразу подобрать подходящий вариант. «Первичный рынок более насыщен различными вариантами: покупатель имеет возможность  выбрать район, в котором будет расположен будущий дом, этаж, определить подходящую планировку. Вследствие активно ведущегося последние десять лет строительства в столице, не составляет труда  подобрать именно то жилье, которое по всем параметрам будет приближаться к идеальному для человека месту проживания», - говорит Оксана Судиловская.
Эти факторы, по мнению Владимира Говорина, приводят к тому, что «существующие предложения не закрывают и трети существующего спроса по причине того, что цена на вторичном рынке на большинство предложения серьезно завышена относительно реальной оценки».

В итоге

Казалось бы, что из всех этих показателей: качества дома, местоположения, отсутствия рисков, инфраструктуры района и соотношения спроса и предложения должна формироваться стоимость квадратного метра на вторичном рынке элитного жилья, но это не так. Как утверждают эксперты, зачастую цена существует независимо от качеств объекта и рассматривается как, скорее, один из критериев отнесения того или иного объекта к этому сегменту рынка. Причиной этого является тот факт, что в отличие от первичного продукта на рынке «вторички» лидируют частные лица, у которых зачастую свое видение ценовой политики. Кроме того, многие предложения реализуются в обход агентств недвижимости – через юридические отделы крупных корпораций, топ-менеджеры которых приобретают дорогие квартиры, или же через знакомых, круг которых у состоятельных клиентов довольно ограничен и закрыт.
«Вопрос «что лучше» в этом случае риторический. Мы, как агентство, специализирующееся на вторичном рынке, имеем отлаженные технологии для работы с частными лицами. Экспертиза, расчеты, оформление – тут все отработано», - говорит Валерия Родионова. Как отмечают эксперты, в ближайшее время этот сегмент будет активно развиваться
По мнению аналитиков Penny Lane Realty, во втором полугодии рост цен на вторичном рынке недвижимости столицы составит не меньше 20%, а по некоторым объектам вполне возможно, что и больше.
«Этот рынок устоявшийся. Я надеюсь, что предложение здесь будет расти – смена жилья является естественным процессом. Во всем мире так, а среди людей состоятельных – тем более. Каждые 6-10 лет люди меняют место жительства. В прессе постоянно можно встретить сообщения – такая-то актриса продала виллу, купила дом, это нормальный процесс», - считает Валерия Родионова.

Комментарии специалистов:

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:

Penny Lane исторически связана с вторичным рынком недвижимости, в связи с тем, что первые свои шаги компания делала именно в этом сегменте. Хотелось бы отметить, что «вторичка» - это не только апартаменты с ремонтом, новым и не очень, в которых уже кто–то жил, но и квартиры купленные на первоначальных этапах строительства с инвестиционной целью, т.е. для последующей перепродажи. На данный момент вторичный рынок очень динамичен, но имеет свою специфику, поскольку в основной своей массе заинтересованность в недвижимости такого рода исходит от региональных покупателей. Ярким примером данной тенденции является неиссякаемый спрос у представителей регионов на «сталинки». Этой ситуации способствует историческая привлекательность, ассоциации с фундаментальностью строительства и элитностью, пока ещё небольшое количество монолитного строения, по сравнению с панельным, отсутствие детального знания рынка и в какой-то степени архаичность/консерватизм менталитета потенциальных покупателей из регионов. Несомненными плюсами квартир, предлагаемых на  вторичном рынке, являются полностью завершенный продукт, его можно «пощупать», то, что существенно снижены финансовые риски, что можно легко отследить историю квартиры. Кроме того, регистрация и оформление сделки происходит в довольно короткий промежуток времени и что можно жить сразу после оформления сделки: заходи и живи. Однако стоит отметить, что в этом сегменте рынка значительно ограничено число предложений, вполне вероятна социальная неоднородность окружения, а многие предложения морально и физически «устарели».

Оксана Судиловская, руководитель отдела продаж ОАО «Квартал»:

Большинство желающих приобрести жилье на вторичном рынке руководствуются необходимостью  срочно въехать в новую квартиру. При инвестировании  в недвижимость промежуток  между решением о приобретении и непосредственно заселением достаточно велик, поэтому для многих вопрос времени является решающим. Нельзя забывать и о том, что для потенциального жильца важна не только планировка квартиры, высота потолков и т.д., но и инфраструктура района, в котором расположен дом. Естественно, что, въезжая в квартиру с «историей»,  покупатель имеет возможность заранее узнать о наличии магазинов, образовательных учреждений, которые функционируют в квартале. Таким образом, приобретая жилье на вторичном рынке, клиент попадает в уже сформировавшуюся социальную среду - это дает уверенность в безопасности и становится гарантией комфортного проживания. Как показывает практика, покупателя квартиры на вторичном рынке привлекают как высотные здания, так и дома среднеэтажной застройки, а  выбор этажа зависит исключительно от  его предпочтений. Стоимость квартир на крайних этажах  на порядок ниже, но несмотря на это, нельзя сказать, что спрос на них велик на вторичном рынке. Естественно, речь не идет о пентхаусах и видовых квартирах, приобретая которые покупатель рассчитывает  «получить» вид из окна.

Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости компании  Knight Frank:

Покупатель, заинтересованный в минимизации финансовых рисков при приобретении недвижимости,  рассматривает элитное жилье на вторичном рынке в качестве альтернативы инвестирования собственных капиталов в квартиру в строящемся доме.  С другой стороны при получении существенных преимуществ на вторичном рынке:  возможности сформировать собственное представление о проекте и осуществить переезд в новые апартаменты в кратчайшие сроки, клиент также сталкивается с определенными трудностями. Так  к ним  можно отнести небольшой выбор, экспозируемых квартир,  значительное увеличение бюджета при осуществлении работ, связанных с некачественной планировкой и другие. К тому же вторичный рынок элитного жилья характеризуется наличием большого количества 3-х комнатных апартаментов общей площадью 150-180 кв. м., как правило, включающих в себя 2 спальни, гостиную, кабинет, 2 санузла, и нехваткой предложений по 4-х и 5-ти комнатным апартаментам. Ограниченное присутствие последних на вторичном рынке элитного сегмента  обусловлено устойчивым спросом на них со стороны потенциальных покупателей уже на стадии закладки котлована. Кроме того, клиенты, которые проявляют интерес к приобретению 4-х и 5-ти комнатных апартаментов, в большинстве случаях  вынуждены искать предложения на первичном рынке или приобретать 3-х и 2-х комнатные квартиры на одной лестничной площадке для дальнейшего их объединения. Что также не может не сказаться на увеличении бюджета, выделяемого клиентом на приобретение недвижимости.

 
 
  "Недвижимость для всех"
 Алексей Лоссан
18 июля 2005

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены