Золотая середина Подмосковья

Пожалуй, сложно сегодня найти место для застройки удачней, чем средняя зона Подмосковья. Все специалисты рынка недвижимости отмечают сильный всплеск рыночной активности в этом сегменте, что и неудивительно: ведь только здесь в экологически благоприятном месте можно за выгодную цену приобрести уютный коттедж.

От 15 до 30 км от МКАД

«Средним Подмосковьем», с определёнными допущениями, можно назвать территорию, отстоящую от МКАД не более чем на 50 километров и не ближе, чем 15-ти километровая зона «ближнего» Подмосковья, - считает аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. Такого же мнения придерживается и управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова, по словам которой по удаленности от МКАД к «средней зоне» Подмосковья можно отнести земли в пределах от 10 до 50 км от МКАД. «Участки, расположение далее 50 км от МКАД относят к дальнему Подмосковью. Хотя при анализе рынка жилой загородной недвижимости больше используется следующее деление: до 15 км от МКАД, от 15 до 30 км МКАД, более 30 км от МКАД», - замечает специалист. Гораздо более скромный километраж для зоны среднего Подмосковья выделяет руководитель филиала «на Страстном бульваре» компании «Новый город» Максим Токарев, который отмечает, что средняя зона длится до 20, максимум 22 км от МКАД. «То, что дальше, продается уже с огромным трудом, потому что ездить каждый день в Москву с большего расстояния очень тяжело», - подчеркивает специалист. В целом к средней полосе Подмосковья среди экспертов столичного рынка недвижимости принято относить города и коттеджные поселки, расположенные в 15-30 км от МКАД. Добраться туда на пригородной электричке или на машине можно за час-полтора, зато экологический фактор гораздо благоприятнее, чем в ближней зоне Подмосковья. Средняя стоимость квадратного метра в средней зоне составляет примерно 40-50% от средней стоимости столичного квадратного метра.

Преимущества и недостатки

По мнению Ивана Воробьева, преимуществом, рассматриваемого сегмента является великолепная природа севера области с большой водой, лесными массивами и горнолыжными курортами и запад Подмосковья – так называемый минско-рижский сегмент, славящийся хорошим экологическим состоянием, который еще с советских времен считался рекреационной зоной, где не строилось никаких промышленных предприятий. «К минусам относится не очень благоприятная экология на востоке области и достаточно высокие цены на все объекты недвижимости по популярным направлениям», - отмечает специалист.
Похожей точки зрения придерживается и Максим Токарев, который считает. Что достоинства этих мест в том, что там чище, больше зелени. «Пояс окружающих Москву городов еще не закончился, но города эти в большинстве своем уже заметно тише и чище – сравним, для примера, Одинцово и Голицыно. Лучше экология, рекреативность. В ближнем Подмосковье шанс нарваться либо на шоссе, либо на железную дорогу, либо на ЛЭП, либо на такую цену, что жить не захочется, очень высока. В средней зоне уже возможны компромиссы – можно найти хороший дом в хорошем месте за относительно умеренные деньги. По большинству направлений это от $300 тысяч до миллиона, по западному – до $1,5 млн. За эту сумму можно купить уже очень приличный коттедж на Рублевке – но только за рубежом 10-12 км. Имея такую сумму, можно ни в чем себе не отказывать», - подчеркивает эксперт.
Среди преимуществ, которые выделяет Марина Маркарова, на первом месте стоит соотношение цены коттеджа в средней зоне Подмосковья и времени, которое необходимо, чтобы туда добраться: «При относительно небольших временных затратах на дорогу до центра города, стоимость коттеджей и земельных участков здесь может быть на 15-90% ниже, чем в зоне ближнего Подмосковья, - считает эксперт – К тому же плотность коттеджной застройки района ниже, чем в зоне ближнего Подмосковья. Кроме того, здесь проще, чем в зоне ближнего Подмосковья, получить земельный участок под застройку, в остальном плюсы такие же, как и у всего Подмосковья по сравнению с городом: прекрасное природное окружение, более благоприятная экологическая обстановка».
К минусам Марина Маркарова относит: временные затраты на дорогу до Москвы составят от 1,5 часов и более, с учетом возможных пробок на дорогах, недостаточно развитая инфраструктура Подмосковья, более низкий уровень жизни местного населения и
нехватку элитных учреждений дошкольного и общего образования (минус для строительства элитной недвижимости).

Что  почем
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на этой территории находятся большинство коттеджных посёлков Московской области, вот лишь некоторые из них: по Новой Риге расположены Риверсайд, Шервуд, Зелёный Шум, Лужки, Кедры, Истринская Слобода, Изумрудный, по Дмитровскому шоссе – Лазурный берег, Альпийская долина, Дюна, Домик в лесу, по Рублёвке – Грин Таун, Лесные просторы, Солнечный берег, Успенское, по Калужскому шоссе – Стародачное, Берёзовый лес, Новоспасское, Новотроицкое, Робинзон, Зелёный хуторок, Лесные ключи.
«Цены на земельные участки в этой зоне в настоящий момент сильно различаются в зависимости от его размера, расстояния от МКАД, статуса, его состояния, подведённых коммуникаций, популярности и престижности направления, наличия леса или близости воды, - отмечает Иван Воробьев - И колеблются в пределах от 1000-2000 долларов за сотку за маленький участок в поле или большой землеотвод с минимальными коммуникациями на значительном расстоянии от Москвы до 25000 за лесной участок на престижном направлении (а цены на Рублёво-Успенском могут достигают 50-70 тыс. долларов за сотку)».
По данным компании Blackwood ситуация в ценовой категории сегодня в средней зоне Подмосковья такая: 

 
По мнению Марины Маркаровой, в зоне среднего Подмосковья, как правило, преобладают коттеджные поселки бизнес-класса, но также строят и поселки премиум класса. Особенно специалист отмечает, что если рассмотривать Новорижское шоссе, то здесь поселки премиум класса расположены в зоне 14-30 км от МКАД. Например, Павлово (14 км от МКАД), Резиденции Бенилюкс (17 км от МКАД), Монолит (23 км от МКАД), Шервуд (23 км от МКАД). Это связано с тем, что  по Новорижскому шоссе основной лесной массив начинается ближе к 15 км от МКАД.
По словам Максима Токарева в средней зоне Подмосковья находится колоссальное количество поселков. «Ватутинки, Фоминское на Калужском шоссе, - отмечает эксперт - Много на Рублевке – в районе Горок-2. Жаворонки – поселки, которые находятся рядом с пансионатами «Подмосковные вечера» и «60 лет ГОЭЛРО». На Ярославском шоссе – в районе Лосиного острова, Загорянки, Клязьмы. На Осташковском и Дмитровском шоссе. На Варшавском шоссе. Везде, и довольно много».

В ближайшем будущем…

По словам Ивана Воробьева, темпы застройки в «среднем» Подмосковье в сравнении с «ближним» и «дальним» самые высокие, особенно это касается набравшего популярность Дмитровского и Новорижского направлений, однако в последнее время также стоит ожидать и некоторого увеличения активности застройщиков на некоторых других, например, на Калужском направлении. Такого же мнения придерживается и Марина Маркарова, которая считает, что «зона в пределах 10-50 км от МКАД  на сегодняшний день - наиболее активно застраиваемая территория Подмосковья. Основной объем строительства новых коттеджных поселков приходится на западные направления Подмосковья, такие как Новорижское, Рублево-Успенское и Калужское шоссе».
Согласен со своими коллегами и Максим Токарев, по мнению которого поселки здесь сформированы, сейчас в этой зоне наблюдаются высокие темпы застройки, много вторичных продаж. «Земля осваивается очень быстро, мест без недостатков, к сожалению, остается не так много. Проблемы объясняются еще и тем, что этот пояс – традиционно стародачный, - считает эксперт. Первые дачи начали формироваться в 20-е годы прошлого века, и под дачи выделялись самые лучшие кусочки земли. То, что строится сейчас, либо прирезается, либо втискивается, либо осваиваются территории бывших пансионатов и пионерлагерей. Земли все меньше – Марк Твен очень справедливо заметил, что ее больше не делают».
 

"Недвижимость для всех"  11 июля 2005

Ирина Кис