Элитное жилье: первичный рынок против «вторички»

Существует несколько культурных парадоксов, над которыми ломают голову философы и теоретики. Например, герой повести Льва Кассиля «Кондуит и Швамбрания», задавался вопросом: если кит и вдруг на слона налезет, кто кого сборет? Долго герои спорили, и ни к какому выводу в итоге так и не пришли. На рынке недвижимости свои кит со слоном – это первичный и вторичный рынки жилья, а глубокое море одно – элитный сектор.

В разных секторах столичного рынка недвижимости сформировались свои законы развития и прогнозирования ценовой политики, и, как всегда, элитный сектор во многом отличается от своих более дешевых и популярных товарищей: жилья эконом и бизнес-класса. Первое, с чем сталкивается покупатель, желающий потратить некоторую сумму на покупку квартиры – это необходимость выбора между первичным и вторичным рынком жилья, и, естественно, соотношение цен в одном и другом сегменте.

О чем речь?

Прежде всего, стоит оговорить, что именно считается первичным и вторичным рынком в русской традиции. Как отмечает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин, «продажа квартиры на первичном рынке представляет собой покупку жилья инвестором на стадии его строительства, до момента сдачи дома Госкомиссии и, соответственно, оформления прав собственности на квартиру непосредственно у застройщика или риэлтора». Вторичная продажа, по его словам, означает, что квартира продается уже собственником в готовом доме.

Специалисты выделяют два вида вторичного жилья: инвестиционные приобретения и дома, находящиеся в эксплуатации, говорит директор элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн. Первый вид, по ее словам, характеризуется домами, где квартиры  приобретаются на стадии строительства и являются «оптимальным способом инвестирования денежных средств в связи со стабильным спросом и растущими ценами в элитном сегменте столичного рынка недвижимости». Вторичное жилье в домах, находящихся в эксплуатации, как правило, служит инструментом увеличения капитализации, в первую очередь, благодаря личным вложениям владельца квартиры, полагает эксперт.

По мнению Сергея Лушкина, обычно на вторичную продажу элитная квартира выставляется уже с отделкой, что в свою очередь, считает он, повышает цену квадратного метра в несколько раз. «Встречаются, конечно, и варианты неотделанных квартир, но цена квадратного метра все равно будет выше, чем при первичной продаже в строящемся доме. Причина в том, что дом уже сдан комиссии, он постепенно обживается, отлаживается бесперебойная работа всех инженерных и коммуникационных систем здания, формируется его внутренняя социальная среда. Покупать квартиру в таком доме гораздо комфортнее, чем въезжать в практически пустой дом сразу после его сдачи в эксплуатацию», - утверждает эксперт.

Сталинскую «элитку» не считаем

Современный элитный рынок недвижимости сформировался в конце 1990-х – начале 2000-х годов. По мнению большинства экспертов, то, что раньше считалось элитными постройками: прежде, всего квартиры в престижных домах сталинской эпохи, построенных «на века» - уже давно не считается престижным ни в  коей мере. Кутузовский проспект и Дом на набережной потеряли свою популярность, а респектабельные клиенты предпочитают апартаменты в современных домах.

Как отмечает управляющий директор Blackwood Константин Ковалев, «квартиры в сталинских или цековских домах, а также в дореволюционных особняках,  даже отреставрированных или реконструированных, не могут по своим характеристикам сравниться с квартирами в элитных новостройках». По словам эксперта, даже если вышеназванные квартиры имеют прекрасный вид из окна и новый качественный ремонт, то зачастую неблагоприятное влияние на их стоимость оказывает подъезд в очень плохом состоянии или неоднородное окружение. «Новые элитные дома строятся с учетом требований потенциальных покупателей, поэтому наиболее удовлетворяют спрос и в связи с этим выигрывают в цене», - полагает эксперт.

Новостройки элитного сегмента - это всегда новое поколение домов, считает Екатерина Тэйн. В таких зданиях, по ее мнению, учтены все прежние наработки и внедрены новые технологии, как например, инженерные коммуникации, отделка, подземный паркинг. По ее словам, «потенциальный владелец нового элитного жилья покупает, прежде всего, качество строительства, местоположение дома, размеры квартиры, а также возможность творческого дизайна».

Однако эксперты свидетельствуют, что на вторичном рынке элитного жилья, наряду с новостройками последних лет, числятся и более старые постройки. «Большая часть квартир элитного вторичного рынка представлена относительно старым фондом. Это могут быть как старинные реконструированные особняки в центре города, так и дома, строившиеся в конце 90-х и считавшиеся тогда шедеврами архитектурной мысли, которые теперь морально устаревают. По определенным параметрам эти дома не могут конкурировать с новостройками», - отмечает специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty Алена Якубенко.

Что нам стоит дом построить?

Считается, что одним из главных факторов, влияющих на цену объекта, является себестоимость строительства. Посмотрим, так ли это в элитном сегменте.

По данным руководителя строительных проектов «МИАН-Девелопмент» Эраста Жирякова, себестоимость элитного объекта складывается из так называемой «цены входа»: стоимости участка под строительство и стоимости самого строительства. Стоимость строительства элитных объектов, по мнению эксперта, отличается от стоимости строительства домов эконом- и бизнес-класса, прежде всего, качеством используемых материалов. При постройке престижных домов используются дорогостоящий кирпич, высококачественные окна, натуральный камень. Кроме того, надбавка за инженерную «начинку», в которую входит система центрального кондиционирования самого последнего поколения, как отмечает Эраст Жиряков, обычно составляет $50-100 за квадратный метр.

«Проектирование, оборудование и монтаж системы «умный дом» обойдется примерно в $250-500 за квадратный метр. К этим расходам нужно еще прибавить стоимость системы тонкой очистки воды – порядка $100 000 на дом. Кроме того, в себестоимость строительства элитного дома включается стоимость работ архитектора», - говорит эксперт. Стоимость услуг проектировщиков элитного жилья у известных архитекторов, по подсчетам Эраста Жирякова, составляет от $70 до 100 за квадратный метр.

Себестоимость предпроектной и проектной документации, как отмечает Константин Ковалев, составляет также немалую сумму. По его данным,  пакет документов, необходимых для начала строительства в центре Москвы, стоит около $3 тыс. за кв. м, - это для небольшого дома до 20 квартир.  Себестоимость строительства квадратного метра элитного жилья, по его подсчетам, составляет приблизительно около $1,5 тысяч. Итого, «получим $4,5 тыс. – самый минимум, от которого начинается стоимость элитного жилья», - говорит эксперт.

«Если расписывать строительство элитного дома, например, в ЦАО по различным затратам, то получится следующий расклад: 30% от стоимости кв.м. - это так называемые прямые затраты (подготовка территории, наружная и внутренняя отделка, лифты, проведение систем вентилирования и кондиционирования, благоустройство и т.п.), 4% - стоимость проектирования. И остальное – это прочие затраты, которые включают компенсацию городу, выкуп площадки под застройку и т. д.», - считает Константин Ковалев. Таким образом, большую часть расходов на строительство составляют «прочие затраты», обычно никак не регламентируемые, но чувствительно увеличивающие стоимость квадратного метра.

Как отмечает Александр Зиминский, себестоимость элитного строительства от нулевого цикла до завершенного объекта в среднем может составлять от 1,5 до 4 тысяч USD за кв.м., однако существует большое количество факторов способных как увеличить, так и уменьшить конечную сумму. Прежде всего, это расходы на проект, расходы на «согласование» строительства в различных инстанциях, необходимость реставрировать близлежащие объекты, необходимость переноса или реконструкции существующих коммуникаций, при работах, связанных со строительством подземного паркинга, размер непредвиденных расходов и «другие, зачастую существенные расходы, связанные с реализацией конкретного проекта».

От количества денег к качеству дома

Высокая себестоимость строительства вызвана также и растущим спросом на качественные элитные здания, неизменно влияющим на цену предложения. Как говорит Алена Якубенко, «сейчас уже нет такого ажиотажного спроса на любые объекты класса А, какой наблюдался несколько лет назад». Современный покупатель, по мнению эксперта, стал более разборчив в приобретении жилья, и может требовать от продавца высокий уровень качества объектов.

«Его уже не устраивают потолки ниже 3 м, «неживописные» виды из окон, отсутствие подземного паркинга, некачественные материалы, непродуманная планировка и многие другие вещи, на которые несколько лет назад просто закрывали глаза. Неправильное позиционирование или какие-либо архитектурные промахи в условиях растущей конкуренции просто не допустимы», - считает Алена Якубенко.

По мнению большинства специалистов, требования, выдвигаемые к элитным домам, меняются ежегодно, поэтому зачастую, успешные проекты одного года не пользуются такой популярностью в дальнейшем. Как отмечает Екатерина Тэйн, наглядным примером такой неудачи может служить жилой комплекс Груббер Хаус, введенный в эксплуатацию несколько лет назад. Несмотря на выгодное местоположение комплекса в районе Нового Арбата, уровень цен на недвижимость на современном этапе уже ни идет в сравнение с новыми домами элитного сегмента, так как «в данном жилом комплексе на стадии строительства не было предусмотрено тех ноу-хау, которые применяются на современном этапе». В частности, в этом доме отсутствуют система «умный дом», цельное остекление, а инженерные коммуникации старого поколения существенно уменьшают привлекательность этого объекта. Все эти факторы, по словам эксперта, влияют на цену квартир, предлагаемых в этом доме.

Как отмечает Алена Якубенко, в связи с таким быстрым «устареванием» технологий строительства элитных домов появилось такое понятие, как «успешность проекта». «В условиях растущей конкуренции застройщики стали более тщательно прорабатывать свои проекты, прилагая все усилия для того, чтобы делать их успешными и востребованными. К сотрудничеству все чаще привлекаются профессиональные консультанты, способные охватить весь спектр девелоперской деятельности, начиная от разработки концепции объекта, его позиционирования до его полной реализации», - говорит эксперт.

Такого же мнения придерживается и аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его словам, «требования к элите постоянно меняются», в том числе в плане новых технологий и новых подходов в строительстве в целом. «Лет 10 назад про гараж в подземном паркинге, с возможностью попадания туда прямо из лифта, никто и не мечтал. А сейчас это типовое требование для элитного жилья. Новые технологические решения: например, единая система микроклимата. Естественно, и новые требования по энергопотреблению. Все это физически невозможно сделать в старом доме в районе Замоскворечья», - утверждает аналитик.

Даже высококачественная реконструкция, по мнению Екатерины Тэйн, не может соответствовать уровню элитных новостроек. «Безусловно, реконструированный особняк  не может сочетать в себе всех характеристик дома нового поколения. Это в первую очередь касается отсутствия подземного паркинга, который на сегодняшний день является одним из основных атрибутов домов элитной категории. Более того, квартиру без места на подземной стоянке намного сложнее продать, что иногда приводит к тому, что квартиры вторичного рынка оказываются дешевле новостроек», - утверждает эксперт Knight Frank.

Ремонт возможен

Одним из возможных путей адаптации квартиры на вторичном рыке к постоянно изменяющимся условиям первичных предложений является высококачественный ремонт. Эксперты по-разному оценивают успешность таких вложений.

«Ремонт, безусловно, играет роль в формировании стоимости квадратного метра вторичного жилья. Если ремонтировать квартиру, которая построена 2-4 года назад, то затраты будут значительно меньше, чем разница, которую покупатель выиграет от продажи квартиры», - утверждает Константин Ковалев.

Екатерина Тэйн, в свою очередь, крайне отрицательно оценивает перспективы ремонта элитных апартаментов.  «Оценки экспертом элитного рынка недвижимости указывают на нецелесообразность «вкладывания» дополнительных финансовых средств во вторичное жилье с целью достижения уровня новостроек, так как косметический ремонт отдельно взятой квартиры не позволяет говорить об автоматическом «преобразовании» дома на уровень нового строительства», - утверждает эксперт. По ее словам, постоянные перепланировочные решения, особенно фасадной части комплекса, влияют на падение интереса к нему со стороны клиентов, готовых приобретать апартаменты  в качестве постоянного места проживания. К тому же, как отмечает Екатерина Тэйн, это останавливает тех покупателей, которые не готовы платить за «чужое творчество», а предпочитают обращаться к ведущим архитектурным бюро, выполняющим дизайнерские работы внутренних интерьеров квартиры.

По мнению большинства экспертов, любой ремонт, проведенный в элитной квартире ее продавцом, никак не изменит внутреннюю «начинку» здания, так как инженерные коммуникации для отдельно взятой квартиры перестроить невозможно. «Иной раз и капитальный ремонт всего дома не поможет. Если нет в районе мощностей на подключении, где их взять? Свой Днепрогэс строить? Дорогое удовольствие», - говорит по этому поводу Андрей Бекетов.

Все индивидуально

Однако если сосредоточить внимание исключительно на элитных объектах последних лет, то на цену квадратного метра современные технологии влияют мало, так как по большей части качественные характеристики дома на протяжении короткого временного промежутка остаются неизменными. Наоборот, в этом случае существенную роль играют неотлаженность коммуникаций, отсутствие документов, свидетельствующих об окончании строительства, и другие факторы.

«Так как покупать на стадии строительства – это довольно рискованно, когда ещё невозможно оценить все параметры квартиры, такие как планировка, вид из окна, то успех вложений, прежде всего, зависит от умения покупателя оценить остальные характеристики дома. Когда же объект сдается ГК и выходит на рынок, стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается на 20-25%, растет она и в процессе ремонта дома, который может затянуться на год после окончания строительства. Поэтому вторичный рынок «новостроек» 2-4-летней давности по цене квадратного метра несколько опережает стоимость нового жилья», - говорит Константин Ковалев.

В качестве примера эксперт приводит квартиры на первичном рынке, выставленные на продажу в жилом доме Коперник по $20 тысяч за квадратный метр. Контрпримером в этом случае, по мнению Константина Ковалева, являет предложение на вторичном рынке в Агаларов Хаусе и в Бутивковском пер., дом 5: цена квадратного метра в этих домах достигает $26 тысяч долларов. Однако в качестве другого примера можно привести продажи жилья в рамках программы «золотой остров», где квадратный метр подчас достигает $25 тысяч, а конец строительства едва ли виден.

Было бы необдуманным утверждать, что по причине быстрого «устаревания» технологий и нерентабельности элитного ремонта, каждый раз квартира на первичном рынке будет строить дороже аналогичного «вторичного» варианта. Как свидетельствует пример, приведенный Константином Ковалевым, такое происходит далеко невсегда, однако определенную тенденцию выявить все-таки можно. «Если брать конкретные предложения рынка, то надо понимать, что сравниваешь. «Вторичка» в домах более низкого уровня, бесспорно, стоит меньше, чем строящиеся квартиры в модной новостройке. А если есть виды, то и обсуждать нечего. Но «вторичка» в равноценных по классу домах стоит столько, сколько и должна стоить квартира с отделкой», - считает управляющий директор Kirsanova Realty Надежда Кот. Такого же мнения придерживается и аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. По его словам, «на элитном рынке все индивидуально, все зависит от того, какие дома сравнивать друг с другом».

Но несмотря на индивидуальность всякого сравнения, очевидно, что в случае ценовых характеристик первичного и вторичного рынка элитное жилье живет немного по другим законам, чем сегменты эконом- и бизнес-класса. Как говорит Константин Ковалев, «квартиры бизнес-класса не так отличаются в цене на первичном и вторичном рынках. Пропорции цены квадратного метра и ремонта почти те же, что и в элитном сегменте, но стоимость квадратного метра квартиры бизнес-класса значительно ниже, поэтому в итоге разница ощущается значительно меньше». В сегменте жилья эконом-класса, по мнению аналитиков, не так важны современные технологии и постоянное повышение критериев к качеству дома, а основным достоинством, по словам Андрея Бекетова, «является площадь кухни». Элита же на то и элита, чтобы быстрее развиваться, дорожать и соответствовать последним веяниям моды и технологии.

Комментарии специалистов:

Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

Новостройки элитного сегмента отличает современное качество строительства, а именно применяются более дорогостоящие новые материалы и технологии. Это касается как строительных и отделочных материалов, так и принципиально другой инженерной «начинки». Большее внимание уделяется и внутреннему пространству  квартир. В новых домах оно организовывается с привлечением дизайнеров, исходя из современных требований и индивидуальных пожеланий покупателя. Кроме того, элитные новостройки имеют собственные подземные паркинги, объекты инфраструктуры  и пр. Все это обеспечивает жильцам высокий уровень комфорта, но и влияет на увеличение стоимости элитного квадратного метра.

В свою очередь, безусловно, дома, построенные в начале прошлого века, а также строения сталинских времен, расположенные в престижных районах Москвы, имеют особую ауру, однако, даже с самым современным ремонтом квартиры в них будут проигрывать новостройкам. К тому же в домах старого жилого фонда статус жильцов не всегда однороден.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:

Цены на квартиры в элитных новостройках могут быть выше цен на вторичном рынке по ряду причин. Во-первых, в центре практически нет свободных мест под застройку, необходимо учитывать затраты инвесторов на снос ветхого жилья, переселение жильцов, замену коммуникаций, а в ряде случаев – вывод промышленных предприятий. Кроме того, постоянно растёт себестоимость строительства, включающая и монополизм административного ресурса, ограничивающий доступ к земельным участкам, и постоянное увеличение стоимости стройматериалов. Однако, последнее составляет около 30% себестоимости. При этом, покупая квартиру на вторичном рынке, требовательные клиенты в большинстве случаев делают ремонт по своему усмотрению. Что касается новостроек эконом- и бизнес- класса, то значительная часть себестоимости приходится на строительные и отделочные материалы.

Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании «Новый город»:

Я не согласен с тем, что это особенность исключительно элитной недвижимости – так происходит во всех сегментах. Причин несколько. Прежде всего, продавцы на первичном рынке вкладывают большие средства в рекламу. Причем рекламируют они как свои объекты, так и целые районы. Можно вспомнить историю района Крылатское, популярность которого была раздута в 90-е годы – а сейчас где эта популярность?! А вложив средства в рекламу, застройщик хочет отбить затраты.

Вторая причина – на первичном рынке на порядок меньше продавцов, и они могут проводить согласованную ценовую политику. А «вторичка» - это вотчина частных лиц, у многих из которых есть резоны продать квартиру срочно, кто-то не обладает железной выдержкой.

И, наконец, в новых квартирах используются более современные технологии, материалы. Действительно ли они лучше – это другой вопрос, но сейчас за моду потребителям приходится платить.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:

Квартира на первичном рынке продаж элитных новостроек может быть дороже, чем на вторичном, но мы не считаем, что это тенденция или даже некий посыл к тенденции. Несомненно, встречаются ситуации, когда проект начал реализовываться 1,5 -2 года назад, инвестор покупал квартиру на нулевом цикле по низким ценам, а при перепродаже -  делает стоимость чуть ниже, чем у застройщиков на текущий момент времени для уменьшения сроков экспозиции квартиры, но такие случаи встречаются все реже и реже. В настоящее время застройщики даже на начальном этапе строительства и продаж дома выставляют цены реализации по максимуму приближенными к стоимости уже готового объекта.

На элитном рынке недвижимости каждая отдельно взятая квартира – это уникальный «бренд», поэтому брать случай, вырванный из общего контекста, а потом рассматривать его, как тенденцию и проводить параллели – несколько некорректно. Сейчас вторичный рынок, как правило, дороже новостроек, но при сравнении надо учитывать, что объекты, подвергаемые анализу должны быть в одной «весовой категории»: одинаковый год постройки, количество квартир, месторасположение, инфраструктура и т.д.

Хотелось бы отметить, что в вопросах ценообразования абсолютно все зависит от отдельно взятого объекта: ценовая политика застройщика, месторасположение, инфраструктура и огромное количество факторов, которые уникальны в своем роде и поэтому, проводить серьезные сравнения квартир первичного и вторичного рынка «элитки», а тем более говорить о каких-то сложившихся тенденциях не совсем корректно.

"Недвижимость для всех" 15июня 2005

Алексей Лоссан