Дорогие квартиры в аренду

 За последние несколько лет, по мнению экспертов, элитный сегмент на столичном рынке недвижимости окончательно сформировался, аналитики периодически отмечают его инертность, а на плакатах рекламных растяжек можно ежедневно увидеть популярные лозунги «элитное жилье: всего от..». Зачастую такая реклама свидетельствует не столько о престижности квартиры, сколько об амбициозности риэлтора, однако в целом рынок купли-продажи элитного жилья в Москве можно считать сложившимся и достаточно открытым. Иначе обстоит дело с арендой элитной «жилплощади».

Объявления «сдам в аренду элитную квартиру» вряд ли можно увидеть на автобусных остановках, так как потенциальные клиенты этого сегмента пользуются традиционно другими видами транспорта, да и других граждан количеством нулей в арендной плате обижать не за чем. Однако, тем не менее, этот сегмент рынка постоянно привлекает экспертов и заслуживает не меньше внимания, чем выдумки столичных девелоперов на рынке продаж.

«Под элитными квартирами мы подразумеваем современные элитные дома, в которых обязательно имеются подземные гаражи и благоустроенная охраняемая территория. В связи с этим арендные ставки на такие квартиры начинаются от $2-3 тыс. и могут достигать уровня $20 тыс., а подчас и $25 тысяч», - отмечает заместитель руководителя Управления аренды квартир корпорация «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.

Кто снимает?

Последнее время эксперты-экономисты заявляют, что в столице уровень благосостояния граждан постепенно растет, однако на сегодняшний день арендовать квартиру за несколько тысяч долларов может далеко не каждый московский житель, поэтому интересно посмотреть, кто же тот самый клиент, готовый выложить несколько нулей в месяц за дорогие апартаменты.

Традиционно арендаторов делят на две группы: российские граждане и экспаты, то есть иностранцы, приехавшие в Россию на работу по контракту. «Что касается потенциальных клиентов, то раньше у нас большую часть арендаторов элитных квартир составляли иностранцы, приглашенные на работу в Россию, для которых квартиры арендовали различные корпорации. Сейчас же среди арендаторов появилось много российских граждан, приезжающих в столицу в командировку  или на работу по долгосрочному контракту», - отмечает Оксана Полякова.

По мнению руководителя отдела аренды компании «Новый город» Елены Железновой, такая тенденция связана с тем, что иностранцы все больше понимают, что рабочую силу выгоднее нанимать на российском рынке. «Давно присутствующие у нас компании перешли на российский персонал, причем предпочитают набирать даже не москвичей, а провинциалов с красными дипломами. У них и образование неплохое, и претензий значительно меньше», - отмечает эксперт.

С тем, что процент экспатов в этом сегменте постепенно сокращается, согласна и старший специалист отдела аренды жилых помещений Penny Lane Realty Юлия Слав. «По нашим данным, на первый квартал 2004 года процент экспатов составлял 71% от общего количества, а за этот же промежуток времени в 2005 году он составил 65%», - говорит аналитик, при этом все же отмечая, что 6% - это незначительное колебание, которое нельзя связывать с уменьшением инвестиций, заменой на русский персонал или миграционными законами.

Однако не все эксперты согласны с таким соотношением российских и иностранных клиентов. Так, Оксана Полякова полагает, что «соотношение иностранных и российских клиентов в этом сегменте составляет уже примерно пятьдесят на пятьдесят», а Елена Железнова придерживается мнения, что доля иностранцев «остается процентов 30».

При этом, по словам Оксаны Поляковой, есть еще один тип потенциальных клиентов – это крупные российские бизнесмены. По мнению эксперта, эти люди просто не хотят изымать из бизнеса значительную сумму денег на покупку новых престижных апартаментов, поэтому предпочитают арендовать дорогие квартиры.

Что снимает?

В зависимости от самого арендатора, его статуса, семейного положения, количества детей и образа жизни варьируется и список требований, выдвигаемых к элитной квартире. По мнению Юлии Слав, все квартиры в этом сегменте рынка можно поделить на два вида: апартаменты для частной жизни и квартиры для приемов гостей. Первый тип квартир предпочитают обычно семейные люди с детьми. Второй тип свойственен скорее одиноким людям или дипломатам, ведущим активную светскую жизнь.

«Если это небольшая квартира студийного типа либо с одной спальней, то жить в ней будет один человек. Молодой, энергичный, занятой, современный - естественно, квартиру он снимет в самом центре, на шумной улице. И, конечно же, квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого - молодые люди, как правило, платят из своего кармана. Соответственно, большой материальной отдачи от такой квартиры ожидать не стоит», - считает эксперт.

Квартиры побольше, по мнению Юлии Слав, снимет опять же одинокий человек, либо маленькая семья - пара без детей, либо с одним ребенком, который еще не посещает никакого учебного заведения. Такие квартиры рассчитаны также на людей «в возрасте», у которых дети выросли, семьи остались в родной стране, а больших приемов им устраивать не обязательно.

По данным компании Blackwood спросом пользуются, прежде всего, квартиры большой площади. Из всего объема спроса в этом сегменте рынка 31% составляют трехкомнатные квартиры общей площадью до 170 кв. метров, 23% приходится на четырехкомнатные апартаменты площадью до 220 кв. метров и более, только 3% предпочитают двухкомнатное жилье до 125 кв. метров, а 14% клиентов хотели бы жить в однокомнатной квартире площадью до 60 кв. метров.

Апартаменты большой площади, по мнению аналитиков Penny Lane Realty, обычно предназначены либо для больших семей, либо исключительно для приемов. В первом случае планировка отличается множеством спален и ванных комнат, во втором – это, прежде всего, две спальни, а остальные комнаты используются исключительно для организации приемов.

При этом большинство арендаторов, по словам Елены Железновой, предпочитают меблированные квартиры. «70-80% клиентов хотят квартиру все-таки с мебелью. Чем меньше квартира, тем больше должно быть в ней обстановки. Наличие бытовой техники обязательно. Сейчас увеличились требования по оснащенности квартиры Интернетом, спутниковым телевидением», - утверждает эксперт.

Такого же мнения придерживается и Оксана Полякова. По ее словам, элитные квартиры обычно сдаются меблированными или частично меблированными, вся мебель подбирается хозяином квартиры непосредственно под клиента. В частности, арендодатель и арендатор заключают долгосрочный договор, в котором может быть указано, что если клиент покупает дополнительную мебель, на какой-то срок сокращается арендная плата, в случае же прекращения договора вся мебель остается хозяину квартиры.

Кто сдает?

Как известно, рынок недвижимости является одним из самых инертных, в отличие от фондов венчурных инвестиций или акций, вложения в недвижимость более защищены. «Целью таких вложений свободных средств населением является обеспечение так называемого «пенсионного фонда» - залога материального достатка в будущем. Человек хочет быть уверен в  гарантированном доходе, приносимым безрисковым  финансовым инструментом», - считает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин.

Как отмечает Юлия Слав, если в момент становления рынка аренды, квартиры сдавали в основном люди, оставшиеся без дохода в посткоммунистическое время и люди, которые эту недвижимость не использовали по каким-либо причинам, то в настоящий момент складывается определенный круг арендодателей, которые сдают квартиры на постоянной основе. Недвижимость стала не только единственным источником дохода, но и способом выгодно вложить свои средства и преумножить их в течение нескольких лет.

Кроме того, этот вид бизнеса не требует слишком много дополнительных усилий, а заботы по эксплуатацию квартиры можно переложить на плечи управляющей компании. Изменившееся отношение к этому виду инвестиций, по мнению Юлии Слав, «приводит к количественному и качественному улучшению рынка аренды». Таким образом, со временем в России появился институт профессиональных рантье, а в ближайшем будущем, по словам руководителей некоторых управляющих компаний, можно ожидать настоящего «бума», в результате которого будет создано несколько паевых инвестиционных фондов, сдающих жилье в аренду.

Новый дом лучше старого?

Как отмечают эксперты, все необходимые критерии для элитной квартиры могут быть соблюдены исключительно в новом доме. «Требования клиентов – инфраструктура района, инфраструктура дома. Желательны подземный гараж, охрана, огороженная территория. Хорошо, если в доме есть бассейн. Этот набор услуг характерен для современных т.н. «клубных» домов на несколько квартир. Только в таких домах могут быть высокие арендные цены», - считает Елена Железнова.

Сходного мнения придерживается и Оксана Полякова. По ее словам, если раньше большим спросом пользовались квартиры в старинных особняках после реконструкции, то теперь арендаторов интересуют элитные новостройки, например квартал «Золотая миля». 

По данным компании Blackwood, в элитных новостройках арендные ставки значительно превышают цены на квартиры в старых домах, традиционно считавшихся престижными. Средняя стоимость аренды квартир в элитных новостройках составляет $4187 в месяц, а в домах относительно ранней постройки, то есть старше 7 лет, она равна $2520.

Как отмечает Оксана Полякова, «в целом же наибольшим спросом пользуются светлые просторные квартиры, выполненные в стиле современного минимализма, встречаются также и квартиры в классическом стиле, отделанные золотом и красным деревом, но найти клиентов на такие апартаменты намного сложнее».

Где снимает?

Несмотря на общепринятое мнение о том, что клиенты предпочитают новые дома, географическое распределение предложения по элитной аренде не совпадает с доминантными районами в сегменте продаж. Если при покупке элитных квартир одним из безусловных лидеров считается «золотая миля», то среди предложений по аренде Остоженка занимает последнее место, уступая традиционно не столь популярным районам. Так, согласно отчету компании Blackwood, наибольшее количество квартир предлагается в районе Арбата и Патриарших прудов, что составляет 30% и 28% предложений соответственно. На третьем месте оказываются Чистые пруды с 15% рынка, по 11% делят Сухаревская и Замоскворечье, Остоженка же, как ни странно, располагает только 5% предложения.

Однако, по словам Оксаны Поляковой, среди районов наибольшей популярностью пользуются традиционные кварталы элитной застройки – это «Арбат, тихие переулки в районе Тверской,  Замоскворечье, Патриаршие пруды, Чистые пруды, Пречистенка, Остоженка», а в целом можно отметить самый высокий спрос на квартиры внутри Садового кольца.

В компании «Новый город» выделяют не только традиционные районы элитной застройки, но и западную часть Центрального округа столицы: прежде всего, к Тверской и  Арбату добавляется район Кропоткинской, остальная же часть центра, по мнению Елены Железновой, менее престижна.

Помимо центральных районов города, эксперты выделяют также районы, расположенные на западе и юго-западе столицы. По словам Оксаны Поляковой, это Кутузовский проспект и Крылатское, в последнее время много качественных домов появилось также в районе Новых Черемушек, Коньково и на Ленинском проспекте. Однако при этом для арендаторов элитных квартир не так важна проблема транспортной доступности, считает эксперт.

«Несмотря на то, что в центре везде пробки, клиенты предпочитают именно квартиры в центральных районах Москвы, так как из центра города все-таки проще добраться до делового центра и любой точки в столице, нежели из окраинных районов. Если же квартира расположена на западе или юго-западе Москвы, то в этом случае у арендаторов свои предпочтения – кто-то работает непосредственно в этом округе, кому-то важна близость к МКАД, кому-то – Садовое кольцо», - говорит Оксана Полякова.

В отличие от проблемы транспортной доступности, в сегменте элитной аренды не теряет своей важности инфраструктура района, а для семейных пар с детьми, по данным Penny Lane Realty, она имеет первостепенное значение. «Если квартира рассчитана на большую семью с детьми, то она должна быть расположена в месте, удобном для доставки детей в школу или в непосредственной близости от школы», - отмечает Юлия Слав.

В Москве есть несколько школ, пользующихся особой популярностью среди состоятельных клиентов – это французский лицей в Милютинском переулке, Англо-Американская школа в Покровском-Стрешнево, Британская школа на Большой Академической улице и в районе Ясенево, а также немецкая школа на Юго-Западе. Традиционно в домах, расположенных поблизости от этих учебных заведений, арендные ставки превышают среднестатистические цены по району. Например, по данным компании Penny Lane Realty, в районе особенно популярной Англо-Американской школы квартир не хватает катастрофически, а однажды был случай, когда не очень большая квартира, расположенная в пределах пешеходной досягаемости от школы, была сдана почти на четверть дороже, чем предполагали владельцы.

В целом же, по мнению большинства аналитиков рынка, семейные пары обычно предпочитают тихие уютные дома с огороженной территорией в спокойных районах с хорошей экологией. Молодые же одинокие люди выбирают шумный центр, откуда можно зачастую пешком дойти до делового центра или так же скоро добраться до увеселительных заведений.

Сколько стоит?

Как всегда, эксперты расходятся, прежде всего, в ценах. Что касается арендных ставок на элитные квартиры, то каждый риэлтор начинает отсчет со своей суммы. Например, по мнению Оксаны Поляковой, арендные ставки на такие квартиры начинаются с $2-3 тысяч, а Елена Жлезнова называет начальной ставкой $1 тысячу. Аналитики Penny Lane Realty, в свою очередь, отмечают, что «обслуживают клиентов в достаточно широком ценовом диапазоне - от $  1000 до $2000 и выше и считают, что являются настоящими знатоками рынка дорогих квартир», при этом подчеркивая, что в среднем бюджет составляет $2000-2500.

По данным компании Blackwood, наибольшим спросом пользуются квартиры с арендными ставками $1-1,5 тыс. и $1,5-3 тыс. – на такие апартаменты приходится 27% и 32% запросов соответственно. Наибольшее количество предлагаемых квартир также находится в этой ценовой категории: 41% предложения составляют квартиры с уровнем арендных ставок $1000 - $1500 в месяц, а предложений квартир стоимостью $1500 - $3000 – 24% от общего числа. Однако несколько иначе обстоит дело с более дорогими апартаментами.

«Если же говорить о по-настоящему элитных квартирах, а не о жилье  с евроремонтом десятилетней давности, то в этом сегменте спрос значительно превышает предложение, так как хороших предложений всегда не хватает, а на дорогие квартиры с арендной платой больше $15 тыс. выстраиваются целые очереди», - отмечает Оксана Полякова.

В компании «Новый город» высказали примерно такое же мнение, однако, по мнению
Елены Железновой, картина не столь уж благостная. «Предложений больше, раз в пять. Но если выделить из этой массы действительно хорошие квартиры, за разумные деньги – их количество примерно соответствует уровню спроса», - полагает эксперт. Кроме того, Елена Железнова выделяет еще одну интересную особенность этого сегмента рынка. По ее словам, «желаемые сдающими цены несколько выше возможностей снимающих: найти хорошую двухкомнатную квартиру в Центре меньше чем за $1500 невозможно, а у клиентов средний бюджет – $1000-1200».

В целом, согласно данным компании Blackwood, средняя рыночная ставка на однокомнатную элитную квартиру составляет $1444 за кв. метр, на двухкомнатную - $1925, на трехкомнатную - $4004, а четырехкомнатные апартаменты обойдутся арендатору в среднем в $6041. Однако ценовой предел в сегменте аренды элитных квартир намного выше перечисленных ставок. Например, «ИНКОМ-недвижимость» предлагает на Можайском шоссе трехкомнатную квартиру общей площадью 180 кв. метров в пяти минутах ходьбы от станции метро Кунцевская. Несмотря на то, что квартира расположена в панельном доме, вокруг дома имеется охраняемая территория с развитой инфраструктурой, под домом есть подземный паркинг, а в самом доме – зимний сад. Арендовать такую квартиру можно за $12 тыс. в месяц.

За такую же цену можно арендовать квартиру в центре города – на Остоженке. В 1-м Зачатьевском переулке Penny Lane Realty предлагает эксклюзивную квартиру общей площадью 130 кв. метров в новом элитном доме с охраняемой территорией и подземной парковкой. В квартире выполнен дизайнерский ремонт в классическом стиле, а санузлы оборудованы качественной европейской сантехникой. Таким образом, в этом случае расположение в центре компенсируется меньшей площадью квартиры.

О перспективах

По мнению всех риэлторов, перспективы развития этого сегмента самые радужные. «Перспективы рынка – такие же, как и всегда. Москва остается самым привлекательным городом не только в России, но и практически во всем бывшем СССР. Сюда будут ехать люди. И уже сейчас ощущается потребность в доходных домах – пока у нас есть только один, построенный московским правительством», - считает Елена Железнова.

«В целом можно отметить, что благосостояние народа растет, поэтому этот сегмент рынка будет успешно развиваться и далее, а цены падать не будут. Кроме того, инвестиции в недвижимость остаются одним из самых перспективных источников дохода, с недвижимостью, тем паче с элитной, никаких катаклизмов случиться не может», - полагает Оксана Полякова. По мнению Юлии Слав, «в будущем, скорее всего, число «профессиональных рантье», людей живущих за счет аренды будет только расти».

Единственное изменение в этом сегменте рынка, по словам экспертов, может быть связано с портретом  нового арендатора. Со временем все больше россиян интересуются арендой элитной недвижимости. И, как отмечают риэлторы, развитие этого сектора тесно связано с перспективами рынка элитных продаж. Так как с приходом иностранных инвестиций обычно замедляются темпы продаж элитной недвижимости и растет количество предложений по аренде, можно сказать, что два этих рынка обратно пропорциональны. Кроме того, как отмечает Оксана Полякова, «в последнее время клиенты стали более придирчивы, лучше разбираются в качестве здания и самой квартиры, поэтому можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе спрос будет опережать предложение и «точка равновесия» наступит не скоро». В общем, клиент умнеет, предложение увеличивается, цены растут.

Комментарии специалистов:

Юлия Слав, старший специалист отдела аренды жилых помещений Penny Lane Realty:

Компания Penny Lane Realty изначально была ориентирована на работу с иностранными клиентами, квартиры для которых никогда не стоили дешево. Несколько позднее, к ним присоединились большое количество обеспеченных русских клиентов.
Аналитики Penny Lane считают, что на данный момент преждевременно говорить о резком сокращение экспат-процента и тем более говорить о каких либо тенденциях.
Пик спроса приходится на август – сентябрь. Это время, когда у большинства экспатов, менеджеров среднего и высшего звена, как правило, семейных пар с детьми и, как следствие, привязанных к началу учебного года, начинаются контракты. Второй подъем наблюдается в январе – начале финансового года, когда приезжают менеджеры без детей.

Незначительным сезонным колебаниям подвержен спрос на определенные типы квартир. В конце весны, например, резко увеличивается количество запросов от людей, желающих переехать ближе к природе – в таунхаусы, в малоквартирные дома в компаундах со своей территорией, загород. А в сентябре звонят клиенты, которые решили быть ближе к школе - семьи с детьми, снявшие квартиры в центре города и обнаружившие, что путь в школу и обратно (а все школы для детей экспатов расположены на окраинах города) отнимает у них большую часть светового дня.

Также сложно говорить о значительных «колебаниях спроса» как о реакции на мировую экономику/политику – можно отметить только некоторое уменьшение количества обращений малобюджетных клиентов, которые не являются сотрудниками больших корпораций.

Оксана Полякова, заместитель руководителя Управления аренды квартир корпорация «ИНКОМ-недвижимость»:

Для наших клиентов очень важна инфраструктура района: даже если дом расположен в тихом центре, семейные люди обращают внимание на близость магазинов, школы и парка. В зависимости от количества членов семьи, разнятся и требования клиентов к самой квартире. В целом можно сказать, что элитная квартира – это квартира площадью как минимум 100 м, в которой оборудовано 2-3 спальни и 2 полноценных санузла. Если квартира расположена в центре города, то окна не должны выходить на шумную улицу. Инфраструктура дома должна обязательно включать в себя огороженную территорию, подземный гараж, наличие военизированной охраны, центральное кондиционирование, прачечные, бассейны, службы технического обеспечения. В самой квартире должна быть вся бытовая техника желательно последнего поколения, очень важно наличие встроенных гардеробных шкафов, в кухне и ванной комнате обязательными считаются отделка высококачественной плиткой и подогрев пола, современные стеклопакеты.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

Сроки окупаемости жилья, сдаваемого в аренду, 5 – 10 лет. Сейчас данные вложения в недвижимость используется достаточно активно.  Квартира – это еще и предмет материального мира, обладающий потребительскими свойствами. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности  управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно: право продать, обменять, подарить, заложить, сдать в аренду, проживать в ней самому и т.д. При выборе квартиры для аренды следует применять несколько иной подход по сравнению с приобретением квартиры с целью перепродажи. Одним из основных критериев здесь выступает удобство дальнейшей эксплуатации квартиры либо оперативного контроля за ней. Поэтому нередки случаи, когда человек приобретает одну квартиру для себя, а другую в этом же доме под сдачу в аренду. Иногда приобретаются целые этажи 4-6 квартир одним или несколькими инвесторами. Такой подход предоставляет дополнительную возможность организации на этаже совместного обслуживания квартир, сдаваемых в аренду (уборка, охрана). Также при выборе квартиры под аренду принципиального значения, например, не имеет вид из окон. Но большее значение придается планировке для возможности организации с наименьшими затратами и максимальной функциональностью внутреннего пространства квартиры. Все руководства по выбору квартиры для сдачи в аренду направлены на уменьшение стоимости квартиры и увеличение срока окупаемости.

 
  "Недвижимость для всех" 7июня 2005
Алексей Лоссан