Элитная инфраструктура

Существует большое количество классификаций рынка элитной недвижимости. Каждая более-менее крупная компания, работающая в этом сегменте, считает необходимым представить свое видение московского рынка и разбить дорогие объекты по категориям, зачастую руководствуясь исключительно идеей продвижения своего продукта. Мануалы, серые и черные схемы заработка, заливы на карты и многое другое вы найдете если посетите Криминальный Форум - Обналичивание, заливы на карты и электронные кошельки, пробив информации, софт и материал для работы всегда в наличии. Однако во всех классификациях, несмотря на их многообразие, обязательными являются два критерия, без которых представить элитный дом действительно сложно, - это престижное местоположение и развитая инфраструктура.

С местоположением вроде бы все понятно: большинство экспертов сходятся во мнении, что элитными районами в Москве являются Остоженка, Арбат и Замоскворечье, многие прибавляют к этому перечню Патриаршии пруды и Тверской район. При этом возможные различия в определении престижности того или иного района споров давно не вызывают и свидетельствуют скорее о  росте цен на конкретные объекты, чем о полемичности рынка. С инфраструктурой все несколько сложнее.

Как все было

Как водится, все было не так. Первые покупатели элитных квартир воспринимали свое имущество, прежде всего, с точки зрения его статусности, а в противопоставлении массовому появились многие требования социальной элиты: если ресторан, то только для «своих», если фитнес-центр, то обязательно этажом ниже, если бассейн, то спустился в подвал – и плавай. Поэтому клиенты легко соглашались с удорожанием квадратного метра и дополнительными ежемесячными расходами, а девелоперы с радостью возводили все возможные объекты инфраструктуры. «Лет пять назад дома были другими. Были тенденции к «наворачиванию» инфраструктуры – и бильярдные, и кафе... Потом все это из-за нехватки денег продавалось, возникали проблемы с тем, что на территорию ходят посторонние. В общем, тенденция к «усыханию» инфраструктуры», - вспоминает руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город» Михаил Макушин.

Непродуманность необходимых объектов и захламление дома ненужными элементами инфраструктуры отмечает и управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. По ее словам, «раньше это была дань моде и копирование западных стандартов жизни без учета особенностей, в частности, местного климата и досконального владения необходимыми технологиями».

В первых элитных домах девелоперы стремились создать все необходимые объекты инфраструктуры, начиная с магазина и заканчивая бассейном в подвальном помещении, мало обращая внимание не только на соседствующие с домом фитнес-центры, бары и рестораны, но и не учитывая особенностей самого здания. Многочисленные заведения «только для жильцов» все чаще пустовали, затем продавались, и дом терял свою привлекательную «камерность».

А платит кто?

За все, в конечном счете, платит потребитель, и за инфраструктуру в том числе, однако в данном случае у девелопера есть выбор: сделать тренажерный зал, бар, ресторан, салон красоты доступными исключительно для жильцов или открыть объекты инфраструктуры для людей со стороны. В первом случае содержание всех объектов, необходимых для жизнеобеспечения жителей дома, ложится на их собственные плечи. Во втором дорожает квадратный метр, но при этом инфраструктура будет более развитой и расходы на нее не так отяготят бюджет жильцов.

Практически все эксперты элитного рынка недвижимости сходятся во мнении, что инфраструктура дома класса А не может быть открытой для посетителей с улицы, так как в этом случае нарушается принцип приватности, на территории дома появляются «случайные» люди, а дом из закрытого элитного особняка превращается в развлекательный центр. «К сожалению, в очень многих «элитных» домах сделаны фитнес-центры, но абонементы туда продаются всем желающим, и жители дома вынуждены мириться с различными «милыми» качками. Более того, жители сами вынуждены покупать абонементы, хотя в настоящем элитном доме все эти блага цивилизации для них бесплатны», - отмечает Михаил Макушин.

По мнению экспертов, высокие расходы на закрытую инфраструктуру далеко не всегда оправданы, а, следовательно, далеко не сразу квартиры в таком доме найдут своих покупателей. Как отмечает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин, «не нужно навязывать будущему жильцу комплексный сервис со всеми новшествами внутренней инфраструктуры, тем самым поднимая цену квадратного метра и стоимость эксплуатационных услуг соответственно. Гораздо целесообразнее обеспечить необходимый минимум сервиса, соответствующий установленному классу дома, и предоставлять жильцам возможность обустраивать жилье по своему вкусу, включая и инженерно-техническую составляющую квартиры».

Однако в любом случае в элитном доме некоторые элементы инфраструктуры должны присутствовать обязательно: это подземный паркинг, помещения социально-бытового назначения на первом этаже и детский спортивно-игровой комплекс во дворе. Все остальное уже зависит от изобретательности девелопера и готовности клиента платить дополнительные деньги за удобство.

Все зависит от района

Как известно, богатые клиенты тоже люди, и у них тоже есть свой круг общения, свои любимые места, любимые рестораны, кафе, фитнес-центры, салоны красоты, парикмахерские, где они уже не первый год встречаются со своими друзьями и одновременно заботятся о своем здоровье и внешнем виде. Поэтому не стоит ожидать, что новый жилец после покупки квартиры поменяет свои предпочтения и не только будет всей семьей посещать оздоровительный комплекс у себя дома, но и позовет своих друзей «поплавать» в гостях. Зачастую происходит совершенно наоборот. Поэтому в задачу девелопера входит разработка такой оптимальной инфраструктуры, когда с одной стороны в доме присутствуют все необходимые элементы комфортной жизни, а с другой – покупатель квартиры не выкладывает большие деньги за пустующие помещения. Именно в такой момент появляется понятие инфраструктуры района, то есть сложившейся сети мест общественного пользования в радиусе нескольких кварталов.

Жизнь в пределах Центра

Элитные дома не строят на пустырях, обязательно поблизости, слева и справа, будет стоять другой дом, в свою очередь окруженный другими постройками. Если же говорить о районах элитной застройки, то есть о «золотой миле», Арбате и прилегающих кварталах, то здесь стоимость каждого свободного «квадрата» сложно переоценить. Уже давно в центре Москвы наблюдается дефицит свободных площадей, а на всех занятых участках сплошным ковром расположены не только жилые здания, но и в большом количестве торгово-развлекательные комплексы, оздоровительные центры, магазины, рестораны, бары и другие объекты инфраструктуры. В таких условиях, при дефиците площадей и серьезной конкурентной борьбе за свободное время москвичей, по мнению Марины Маркаровой, собственная инфраструктура в малоквартирных домах в центре столицы «просто себя не окупает». «В таком случае клиент может рассчитывать на парковку (количество машиномест как правило соответствует количеству квартир в доме), службу консьержа, надежную охранную систему», - отмечает эксперт.

Если все же инвесторы строительства считают возможным создание минимальной инфраструктуры, в этом случае клиент может надеяться на тренажерный зал, сауну, комнату для приема гостей, бар, игровую комнату для детей и т.д. По мнению специалистов компании Blackwood, интересна инфраструктура жилого комплекса «Коперник», расположенного в Замоскворечье. В этом доме планируется открыть фитнес-центр, ресторан «Обсерватория», французское кафе, Гурмэ-бутик и room Service.

Другим примером может служить Петров дом, расположенный в Дмитровском переулке. Этот дом обладает очень насыщенной инфрастуктурой. В распоряжение жильцов предоставлены: бильярд, боулинг, буфет, гостевая парковка, детская игровая площадка, детский сад, казино, кафе, кинотеатр, лицей, магазин, отделение банка, парикмахерская, прачечная, ресторан, сауна, солярий, спа - салон красоты, спортивный комплекс, супермаркет, тренажерный зал, фитнес-центр, химчистка и даже школа.

За пределами Садового кольца

Несмотря на то, что некоторые специалисты московского рынка недвижимости считают, что элитный дом может располагаться исключительно в центре столицы, существует целый ряд комплексов за пределами Садового кольца, которые не отнести к элитным довольно сложно. Это так называемые «клубные» дома, построенные в экологически чистых районах. Требования к инфраструктуре таких комплексов существенно отличаются от необходимого набора условий, выдвигаемых к аналогичным домам в центре столицы. «Если говорить об отличиях зданий внутри и вне Садового кольца, то в первом случае менее жестки требования к придомовой территории и подземным гаражам – потому что там меньше земли и есть старые отреставрированные здания. А за пределами Садового кольца все эти элементы обязательны, более того, жесткие требования к их размерам. Чтобы можно было полноценно гулять, а не ходить 10 метров от забора до забора», - отмечает Михаил Макушин.

В качестве примера такого дома можно назвать рассчитанный на 16 квартир клубный дом Чайка, строительство которого ведется в районе «Покровское-Стрешнево». Как утверждают в компании Blackwood, реализующей этот дом, на охраняемой территории резиденции «Чайки» планируется создать развитую инфраструктуру –  детские городок и клуб, спорткомплекс с бассейном, три теннисных корта, собственный выход к водохранилищу, а в холле дома будет расположен большой зимний сад и сигарная комната с баром и камином.

Что день грядущий нам готовит?

Как мы уже говорили, элитные дома не строят на пустырях, а, следовательно, какой бы развитой ни была инфраструктура самого дома, какими бы архитектурными изысками не выделялся проект, стоять ему в любом случае в окружении других домов. По мнению Сергея Лушкина, инфраструктура обустраиваемой территории должна быть естественной, а окружение – исторически сформировавшимся. Поэтому застройщик не может искусственным образом создать надлежащую среду в целях повышения категории элитности жилья – «и даже комплексная «навороченная» внутренняя инфраструктура дома в этом не поможет, то есть не сможет стать заменой естественному, исторически сформировавшемуся окружению».

В последнее время специалисты рынка недвижимости отмечают новую тенденцию в элитном сегменте рынка – это формирование первых кварталов элитной застройки, в границах которых проживает определенный социальный слой, пользующийся, соответственно, одними и теми же благами цивилизации. В настоящий момент такими районами являются Остоженка и Арбат. По мнению директора компании «ФОК» Сергея Маркова, в среднесрочной перспективе можно ожидать слияния таких районов в элитные зоны: бульварную зону (между Бульварным и Садовым кольцом) и юго-западную зону, объединяющую Кутузовский проспект, Воробьевы горы и Ленинский проспект. По словам аналитика,  в этих зонах инфраструктура дома постепенно уступит первенство инфраструктуре района, и неизбежно в таких районах будут строить  свои школы, оздоровительные центры, развлекательные комплексы, не просто закрытые для посетителей с улицы, а недоступные им с позиции финансовых затрат.

Добавим от себя, что элита на то она и элита, чтобы от массового потребителя отличаться, даже в области инфраструктуры.

Комментарии экспертов:

Михаил МАКУШИН, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город»:

В элитном доме должны быть полноценно обеспечено все, что касается безопасности и качества жизни. Собственная система отопления в возможностью регулировать температуру, центральное кондиционирование, фильтры для воды. Системы пожаротушения и охранная сигнализация. Обслуживаться все это должно собственной эксплуатирующей организацией, сотрудники которой, в отличие от муниципальных ЖЭКов, всегда трезвы, вежливы и являются в течение 15 минут после вызова.

Дом должен располагать собственной придомовой территорией, причем размер ее такой, чтобы можно было погулять с детьми. Нужна также оборудованная детская площадка, надежная охрана, включающая достаточной высоты и прочности забор, видеонаблюдение по его периметру и охрану на въезде.

В здании необходим подземный гараж с возможностью попасть из него в подъезд, не выходя на улицу. В крайнем случае – если речь идет об отреставрированном старом особняке – парковка может располагаться на придомовой территории. В доме должен быть собственный бассейн. Принципиальный момент – это бассейн только для жителей, людям со стороны попасть туда невозможно! Плюс лобби – просторный холл на первом этаже, надлежащим образом оформленный. Чтобы не стыдно было принять там тех людей, которых по каким-то причинам не хочется проводить в квартиру. И, конечно, интернет и другие современные коммуникации.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

Приобретая элитное жилье, человек сегодня, прежде всего, задумывается о комфортной среде обитания. Комфортное проживание рассматривается в трех основных аспектах. Это местоположение самого дома, которое характеризуется транспортной оснащенностью района (не только автомобильные магистрали, но и наличие метро), экологические характеристики (наличие парковых зон и зон отдыха), инфраструктура, включающая учебные и воспитательные учреждения, магазины, спортивно-оздоровительные центры и прочие места проведения досуга. Во-вторых, покупателями оценивается сам проект дома, от его архитектурного стиля до «начинки». Необходимыми элементами комплектации дома являются: подземная автостоянка, наличие наземных стояночных мест, организация первого этажа дома необходимыми элементами инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, в том числе лифтовое оборудование, благоустроенная придомовая территория.

Также одной из составляющих психологического комфорта собственника квартиры является социальный статус района, другими словами, те люди, с которыми мы каждый день сталкиваемся как в самом доме, так и на улице. Таким образом, инфраструктура, прежде всего, внешняя по отношению к дому, является одним из важнейших факторов престижности и элитности жилья, определяющим покупательские предпочтения. География района должна обеспечивать максимум удобств и комфорта для своих жителей. Это и здоровая экология с чистым воздухом и обилием зеленых насаждений; и удобная транспортная развязка, гарантирующая мобильность и быстроту передвижения; и обустроенная инфраструктура, включающая развитую сеть образовательных, медицинских, спортивных учреждений,  широкие возможности для отдыха и развлечений.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

Основные параметры для отнесения объекта к элитному – это уникальное местоположение (для класса А почти всегда только в пределах Садового кольца) и малое количество квартир. Именно эти два критерия приводят к тому, что в последнее время все новостройки на центральных улицах Москвы не имеют никакой дополнительной инфраструктуры в доме или на территории. Во-первых, ограниченное количество земли в центре приводит к её экономному использованию застройщиками. Ведь помимо непосредственно жилого дома, желательно обустроить небольшую придомовую территорию, которая обеспечит лучшую охранную систему дома и позволит гостям жильцов оставлять машины на гостевой стоянке. По причине нехватки земли строительство дополнительных заведений для владельцев квартир (а, как правило, в элитных домах вся инфраструктура является привилегией только жильцов и закрыта для людей извне), является чрезмерной роскошью.   Инфраструктура в малоквартирных домах (до 20 квартир) просто себя не окупает. Особенно в центре Москвы, который насыщен различными ресторанами, торгово-развлекательными комплексами, спортивно-оздоровительными центрами, магазинами и т.п., что иногда все необходимые для комфортной жизни заведения располагаются в пяти минутах ходьбы от дома и не имеет никакого смысла создавать в нем дополнительную инфрастуктуру.

Что касается предпочтений клиентов, то наличие инфраструктуры для приобретателя элитной квартиры, которая расположена, по определению, в пределах Садового кольца, не принципиально. Если говорить о клубных домах класса Чайки, расположенных за пределами Садового, то для их жильцов должен быть предусмотрен оптимальный набор инфраструктуры, который обеспечит комфорт проживания.

 Appartment.ru  26 апреля 2005
Алексей Лоссан