На воздухе: Жажда скорости

Километры — условность на загородном рынке жилья. Расстояние до коттеджных поселков измеряется в минутах, поскольку время для большинства владельцев загородного дома на престижном направлении означает деньги.

С учетом такой системы измерений для поселков, предназначенных для постоянного проживания за городом людей, работающих в мегаполисе, едва ли не на первое место выходит фактор транспортной доступности. В Подмосковье он складывается из направления и удаленности того или иного поселка от Москвы. Именно эти параметры определяют потребительские предпочтения и девелоперскую активность на рынке загородной недвижимости в московском регионе.

Приоритеты не меняются в течение нескольких лет: по спросу (и ценам) лидируют рублево-успенское, новорижское, калужско-киевское и дмитровское направления. Хотя транспортная доступность, престижность и популярность смешаны на них в разных пропорциях. Новорижское, Калужское и добавившееся к ним Киевское шоссе считаются наиболее быстрыми, Рублево-Успенское — столь безусловно престижным, что и низкая пропускная способность не помеха, а Дмитровка обязана популярностью уникальным природным характеристикам и обилием “большой воды”, которые стали доступнее после реконструкции основной трассы. Пиар-усилия большинства риэлторов и девелоперов по продвижению направлений также в основном сосредоточены на этой группе лидеров. Тема для обсуждения весь 2004 г.: обгоняет ли Новая Рига Рублевку, или что важнее — скорость или престиж.

Километры и минуты

Все больше москвичей и гостей столицы, в принципе, готовы рассматривать загородный дом как альтернативу городской квартире. “Но если путь от дома до городской инфраструктуры будет сопряжен с постоянным стрессом или просто займет слишком много времени, то такой дом никому не нужен”, — говорит Максим Сухарьков, начальник отдела вторичных продаж загородной недвижимости Soho Realty.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, привела пример своих знакомых, которые очень хотели и наконец приобрели дом на калужском направлении и даже начали отделывать его. Но, трижды съездив из дома до места работы на Чистых прудах, что занимало около 2 часов в один конец, они приняли решение с домом расстаться. В итоге был куплен дом на Осташковском шоссе, которое нравилось в меньшей степени, но с которого было удобнее ездить на работу.

“Транспортная доступность Подмосковья — важный, но не основной фактор для тех, кто переезжает за город или выбирает соответствующее направление, — полагает Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty. — Несмотря на всевозможные пробки, спрос на загородное жилье растет. Прелести загородной жизни, особенно рядом с водоемами или в элитном лесу, перекрывают трудности, связанные с транспортной доступностью. Но для клиентов с бюджетом выше $1 млн максимум допустимого — 1 час от загородного дома до места работы”.

В компании “Терра-Недвижимость” считают, что именно фактор транспортной доступности может стать решающим как для покупателя, раздумывающего, покупать ли дачу или дом для постоянного проживания, так и для девелопера при определении концепции будущего поселка. С вытекающими отсюда проектными решениями и объемами инвестиций.

Правда, Владимир Пиевский, директор по строительству компании “Комстрин”, считает, что вопрос транспортной доступности, хотя и связан с ликвидностью участка, для девелопера не главный. Сегодня важнее сама возможность получить привлекательный участок под коттеджное строительство, и не всегда девелопер может выбирать. “Нашли участок, оформили, потом считаем затраты”, — говорит он.

“В сегменте дорогого жилья местоположение и транспортная доступность объекта имеют первоочередное значение, — говорит Максим Сухарьков. — Поселок уровня de luxe никогда не появится там, где нет качественных подъездных путей. Девелопера, игнорирующего этот аспект [дела], ожидает провал. Покупатель в первую очередь выбирает направление, просчитывает, сколько времени он потратит на дорогу”. Например, один из клиентов Soho Realty, покупая дом на Николиной Горе, просил своего водителя проехать от объекта до офиса с секундомером.

Для недорогой загородной недвижимости приоритетную роль играет возможность добраться общественным транспортом, отмечает руководитель департамента загородной недвижимости компании “Домострой” Арсений Мищенко. Для элитных поселков наличие общественного транспорта менее значимо, но эти объекты находятся, как правило, ближе к столице. “Своеобразным рубежом, дальше которого редко приобретаются дома для постоянного проживания, является отметка в 15-20 км от МКАД”, — говорит Максим Сухарьков.

“Для человека, который ездит каждый день в Москву, полчаса на машине до МКАД являются критичными, ведь надо еще по Москве проделать какой-то путь, — говорит Наталья Ветлугина. — В обычных условиях, когда нет снежных заносов или крупных аварий, около 10 утра по Ярославскому шоссе и Ленинградке за 30 минут можно проехать максимум 15-16 км (в лучшем случае, но можно ехать эти 15 км и 40 минут), по Рублевке — около 20 км, по Новой Риге — около 28”.

Наматывая мили на кардан

Автодороги играют колоссальную роль в развитии загородных направлений. Из-за проблем с транспортной доступностью теряют былую популярность многие стародачные места по Ярославскому, Горьковскому или Егорьевскому шоссе. Напротив, по мнению руководителя департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости” Сергея Елисеева, триумф новорижского направления связан именно со строительством современной скоростной трассы. А строительство Краснопресненского проспекта, который напрямую соединит шоссе с центром Москвы (у ст. м. “Краснопресненская”), способно еще поднять цены на загородное жилье на Новой Риге.

Нельзя сказать, что качество трассы всегда стоит на первом месте, в Подмосковье все же престиж весомее. Риэлторы приводят пример Новокаширского шоссе: эта не худшая дорога ведет в непрестижный и нераскрученный южный район Подмосковья. И, напротив, “ужасная”, непредсказуемо сужающаяся, загруженная Ярославка все-таки относится к востребованным направлениям, а про феномен Рублевки в этой связи и говорить излишне. Тем не менее проходимость трассы является одним из основных компонентов инвестиционного анализа, говорит Максим Сухарьков. Но данные о скорости движения по той или иной трассе по большей части существуют на рынке в виде “общеизвестных” сведений, полученных на основе эмпирического опыта риэлторов, покупателей и прочих граждан, перемещающихся по дорогам области.

Брокеры агентств недвижимости обычно засекают время, потраченное на дорогу до того или иного поселка. Например, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора работающей на рынке элитного жилья компании Blackwood, если нет пробок, то на дорогу от МКАД до поселков, продаваемых компанией, время составляет не более 40 минут. В частности, до “Лапино-град” (18 км по Рублевке) — 15-20 минут, до “Рассказовки” (7 км по Киевскому шоссе) — 10, по Новой Риге дорога до “Павлово” (18 км от МКАД) занимает 15 минут, до “Никольской слободы” (9 км) — 15. Около 20 минут езды до поселка “Резиденции Бенилюкс” (17 км), около 40 — до “Велича” (38 км).

“Терра” прошлась по шоссе

В компании “Терра-Недвижимость” в конце 2004 г. провели собственное исследование транспортной доступности некоторых дорогих западных направлений (на которых компания специализируется), а также активно раскручиваемого Дмитровского шоссе.

“Одной из основных тенденций развития рынка загородной недвижимости является разделение на сегмент пригородной недвижимости для постоянного проживания и дачной недвижимости (для отдыха). Сейчас именно сегмент пригородной недвижимости развивается повышенными темпами. Для покупателей пригородного жилья принципиальное значение приобретает его транспортная доступность”, — обосновывает актуальность исследования генеральный директор “Терры” Андрей Мажаров. Дополнительно хотелось развеять устойчивое мнение о значительных транспортных проблемах Рублево-Успенского шоссе.

В качестве основного критерия транспортной доступности была выбрана длительность поездки от загородного дома до Бульварного кольца в Москве в утренние часы пик. По мнению аналитиков компании, это отражает среднюю дальность поездки к месту работы в Москве. Время в пути измерялось только по автомагистралям, не включая боковые съезды с трассы непосредственно к загородному дому, поскольку обычно время в часы пик тратится именно в движении или стоянии в пробках на шоссе.

Границы зон транспортной доступности были определены с учетом состава владельцев дорогой загородной недвижимости, для которых время — крайне ограниченный и дефицитный ресурс. Порог допустимого времени в пути до места работы в “Терре” определили в 1,5 часа. Комфортная зона транспортной доступности ограничена 1 часом, приемлемая — от 1 до 1,5 часа, неприемлемая — свыше 1,5 часа.

Замерялось время от выбранных начальных пунктов, расположенных на различных шоссе, до центра города (Бульварного кольца), также вычислены средние скорости движения по всему пути, до МКАД и по Москве. Результаты таковы: 44 км по Рублево-Успенскому шоссе удалось проехать за 1 ч 13 мин со средней скоростью 36 км/ч. Средняя скорость движения по Новорижскому шоссе составила 44 км/ч (56 км за 1ч 16 мин). По Минскому, Можайскому, Сколковскому и Дмитровскому шоссе средняя скорость движения не превысила 30 км/ч. По Дмитровскому шоссе дорога от Икши до Бульварного кольца превысила 1,5-часовой лимит и заняла 1 ч 45 мин. Однако до МКАД по Новой Риге удалось разогнаться до 107 км/ч, по Дмитровскому шоссе — до 74 км/ч, а по Рублевке — аж до 41 км/ч.

Хуже всего обстоят дела с проходимостью дорог в Москве, но именно в Москве в лидеры скорости вырвались едущие с Рублевки — 32 км/ч, с других направлений добираться до центра пришлось с меньшей скоростью, больше всего времени это заняло при движении с новорижского направления.

В “комфортную” зону попали: Рублевка до 10 км от МКАД, Новая Рига до 2 км от МКАД, Минское шоссе до 5-го км и все короткое Сколковское шоссе.

Изрядно навредили вполне качественным Дмитровскому и Новорижскому шоссе проблемы с транспортной доступностью (пробки) в черте МКАД. При движении на запад в Москве больше всего затруднено движение у Поклонной горы. Дальше всех приемлемая зона простирается, разумеется, на Новой Риге (до 55 км от МКАД).

“Все поселки, расположенные на дмитровском направлении, являются скорее местами для дачного отдыха, чем местами для постоянного проживания, — делают выводы в "Терре". — Пробки на Можайском и Минском шоссе, напротив, находятся на довольно значительном расстоянии за городом. Удаленность от МКАД для поселков на этих направлениях в значительной мере сказывается на их транспортной доступности”. Одна проблема Рублевки — регулярные перекрытия трассы на время следования правительственных кортежей. Вторая — аварии на этой узкой (одна полоса движения в каждую сторону) дороге.

“Данное исследование дает достаточно приблизительное представление о проблеме транспортной доступности. Эта тема нуждается в дополнительной разработке и детализации”, — говорится в исследовании.

С последним предложением нельзя не согласиться, тем более что дорогие поселки для ПМЖ существуют и на других направлениях. Наталья Ветлугина вообще считает принцип отбора исследуемых трасс неправомерным. “Почему, если выбирались трассы повышенного престижа, в исследование не включены Ильинское или Калужское шоссе? И почему есть Дмитровское, но нет равнозначного ему Осташковского? А если исследовали западные дороги, то почему проехали мимо Куркинского и почему нет Пятницкого шоссе?” — задается она вопросом.

Перспективы направлений

В Vesco Realty считают выводы “Терры”, касающиеся обкатанных трасс, вполне обоснованными и не содержащими ничего неожиданного. По словам Максима Карапетова, он не стал бы столь однозначно противопоставлять Дмитровку как дачное направление Новой Риге как месту для постоянного проживания. Несомненно, дальняя Дмитровка — оптимальное место для дач и ранчо, но ближе к Москве на этом направлении возможно создание качественных поселков для постоянного проживания.

После ремонта Киевское шоссе может значительно прибавить в популярности и цене земельных участков, считает Елисеев. Но, по мнению Карапетова, у этой трассы есть свой “потолок” и элитным шоссе ей в отличие от Дмитровки не стать. Главный минус — правительственный аэропорт “Внуково-2”, из-за которого, в частности, нередко перекрывают шоссе. На этом направлении можно ожидать роста числа хороших поселков в ценовой категории от $300 000 до $600 000, уточняет Карапетов. Хотя не исключено, что ряд покупателей элитных домов, имеющих офисы или квартиры на Ленинском проспекте, на юго-западе Москвы, будут выбирать именно Киевское шоссе и именно из-за удобной дороги.

Лидерами “непроходимости”, по оценке Натальи Ветлугиной, являются трассы федерального значения, самая тяжелая ситуация на Ленинградском и Ярославском шоссе. Непопулярны узкие восточные дороги. Кроме того, покупатели не любят Можайское шоссе из-за обилия переездов и светофоров, Пятницкое шоссе и Варшавку — за то, что проходят через города, где опять же мешают светофоры и городской общественный транспорт. Известная стародачными местами Калужская трасса хороша как раз тем, что идет в обход г. Троицка и на ней нет большегрузного транспорта, как на Ленинградском или том же Новорижском шоссе. С точки зрения Максима Сухарькова, это направление является перспективным.

Для трасс приличного качества с высокой пропускной способностью возможно строительство поселков для постоянного проживания на большем удалении от МКАД, где больше хороших землеотводов по более низкой цене, чем в 15-километровой зоне вокруг Москвы. Например, Арсений Мищенко говорит, что на киевском, новокаширском и симферопольском направлениях покупателей не пугают расстояния в 50 км, для остальных направлений “предел допустимого” — 35-40 км.

Изабелла Постоловская, специалист по рынку коттеджей компании “Бест-Недвижимость”, вообще считает, что, кроме Новой Риги, все шоссе перегружены из-за недостаточного количества полос на выезде. “Очевидно, когда прокладывались дороги, [чиновники] не предполагали, что у нас будет такое количество машин, равно как и такое количество желающих жить за городом”, — говорит Постоловская.

Любые дороги дороги

Проходимость шоссе от девелопера загородного поселка никоим образом не зависит. “Принципиальные решения о расширении магистралей или о строительстве новых объездных путей принимаются имеющими на это полномочия органами власти”, — говорит Максим Сухарьков.

К слову, власти запланировали согласно закону “Об областной целевой программе “Дороги Подмосковья на период 2004-2007 гг.” увеличить на 700 км протяженность сети автодорог, находящихся в государственной собственности Московской области (с 19 900 до 20 600 км).

Время в пути от центра Москвы до МКАД вообще есть величина иррациональная. Зато третья составляющая пути к загородному дому (после съезда с трассы) уже попадает в сферу забот и затрат застройщика. Стоимость новой дороги, по разным оценкам, составляет от $30 до $60 за 1 кв. м.

Подъезд от шоссе к поселку — это полный эксклюзив, все зависит от того, где расположен участок застройки, говорит Владимир Пиевский. Компании “Комстрин” повезло: сеть дорог от Дмитровского шоссе доходит до деревень Румянцево и Подольниха, между которыми на берегу Пестовского водохранилища “Комстрин” строит поселок “Зеленый мыс” (28 км от МКАД).

Факт наличия дороги — это полдела, добавляет Пиевский, потому что дорогу надо обслуживать. Из 8-9 км от шоссе до въезда на территорию поселка 6 км поддерживать в “проходимом” состоянии застройщик вынужден самостоятельно. “Думаю, та же проблема существует для всех поселков, потому что сил и средств, как правило, у областных, муниципальных эксплуатирующих организаций недостаточно для решения и более насущных задач, нежели развитие сети дорог к коттеджным поселкам. Это задача бизнеса”, — говорит Пиевский. Тем не менее “Комстрин” пытается добиться от областных организаций, чтобы дорогу от Марфино до Румянцево привели в порядок — хотя бы осветили. И находит в этом понимание: часть дороги, 4 км от поворота с Дмитровского шоссе, Мосавтодор отремонтировал, в планах на этот год — ремонт еще 4 км.

“Сейчас невозможно представить поселок высокого класса, к которому отсутствуют нормальные подъездные пути. Уровень решения транспортной проблемы сразу говорит о серьезности и профессионализме застройщика”, — говорит Максим Сухарьков. Между тем эксперты признают, что подъезд к некоторым поселкам даже на престижных направлениях может занимать продолжительное время, а сами дороги — быть в плохом состоянии. Грунтовка, которую размывает дождями, или крутая, заваленная камнями узкая дорога отвращает покупателей гораздо больше, чем просто необходимость проехать несколько лишних километров.

“На Киевском шоссе, хорошо проходимой трассе, был построен поселок, к которому не были проложены подъездные пути, — приводит Сухарьков пример. — В результате потенциальные покупатели, доехав до определенного километра шоссе, просто разворачивались обратно. Один из жильцов поселка проложил дорогу за свой счет, договорившись с девелопером, что в стоимость всех последующих продаж будут включаться его затраты. С появлением подъездной дороги стоимость домов в поселке возросла, и добровольный инвестор компенсировал свои затраты. Однако такая ситуация является нетипичной. Покупатель коттеджа в поселке должен быть избавлен от подобных проблем”.

Корпорация “Инком”, девелопер поселка “Риверсайд”, проложила высококачественную асфальтированную дорогу (1 км от областной дороги непосредственно к поселку) через лесной массив, а также протянула в общей сложности 3 км от Дмитровского шоссе до поселка “Лазурный берег” на Пестово. По словам Сергея Елисеева, построить правильную дорогу стоит дорого — сотни тысяч долларов на километр. Но отсутствие хорошей подъездной дороги сказывается на цене землеотвода, так что затраты инвестора так или иначе компенсируются.

Девелопер “Резиденций Бенилюкс” построил отдельную освещенную на всем протяжении дорогу от Новорижского шоссе в объезд населенных пунктов. “Поселок находится между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе. Поскольку Рублевка представляет собой одну большую пробку, решено было вывести нашу дорогу на свободное Новорижское шоссе, тем более что в перспективе оно будет связано с центром города Краснопресненским проспектом, — говорит Алена Мельникова, вице-президент по концептуальному развитию “Резиденций Бенилюкс”. — Строительство собственной дороги протяженностью более 3 км и стоимостью несколько миллионов евро — первое, с чего началось строительство “Резиденций”.

Арсений Мищенко отмечает, что обычно качество подъездных путей зависит как от ценовой категории поселка, так и от расстояния от шоссе. В недорогом поселке, как правило, ограничиваются “отсыпкой”, укладкой плит.

К “Никольской слободе” уже существовал подъезд, девелопер сконцентрировался на прокладке дорог внутри поселка. С прокладки внутрипоселковых дорог в проектном варианте начали стройку в “Зеленом мысе”. По словам Владимира Пиевского, всего построено около 40 000 кв. м, или около 5 км дорог. Когда тяжелая строительная техника уйдет, дороги заасфальтируют. “Внутри каждого поселка протяженность дорог определяется генпланом, материалы могут быть различными, но дороги — это то, на чем нельзя экономить”, — добавляет Владимир Пиевский.

"Ведомости" 21.02.2005

Елена Никитина