На воздухе: Зависимость от “цвета” доходов

В Москве кредиты на покупку загородного дома выдают около десятка банков. Однако теоретическая возможность взять в банке кредит на строительство или покупку коттеджа еще не означает, что на практике получится это сделать. На рынке коттеджей банк и его клиента разделяет стена, кирпичики которой составлены из несовершенного законодательства, юридических нарушений при строительстве домов и неправильно оформленной собственности на землю.

Что почем

Основная валюта, в которой выдаются ипотечные кредиты на покупку коттеджей, — американский доллар. Но у некоторых банков можно взять кредит в евро или рублях. Минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15 000-20 000, максимальная — зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Срок кредитования — 10-15 лет. Первоначальный взнос — 30-40% от стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых в зависимости от “цвета” доходов и прочих условий, а при кредитовании строящегося жилья она достигает 20% и более.

Таким образом, при покупке коттеджа в кредит процентная ставка на 1-2% выше, чем при приобретении по ипотеке квартиры. Кроме того, дороже обходится страхование индивидуального жилья. И намного более трудоемким процессом является получение всех необходимых бумаг. В настоящее время ипотечное кредитование на загородном рынке только начинает развиваться. Риэлторы признают, что процент сделок с коттеджами по ипотеке очень небольшой. По оценке компании “Сити — XXI век”, около 5% сделок на рынке подмосковных коттеджей совершается с применением ипотечных механизмов. Доля клиентов, которые хотят купить загородный коттедж или дачу с помощью ипотеки, от общего количества ипотечных сделок в агентствах недвижимости невелика. Отчасти это связано с недостаточной информированностью людей о такой возможности альтернативного финансирования сделки, а также с рядом особенностей, которые возникают в процессе оформления кредита.

Хотя кредитов на покупку коттеджей выдается мало, еще меньше из них — классических ипотечных. “Часто оформляется рассрочка платежа до готовности объекта в новом коттеджном поселке. Если же покупают землю без строительного подряда, то ее закладывают и берут кредит на строительство”, — рассказывает Наталья Ветлугина, зам генерального директора компании “Новый город”. Еще одна схема — когда берут краткосрочный кредит (не ипотечный), для погашения которого продается квартира после переезда в загородный особняк.

С помощью ипотеки наиболее реально купить дом в коттеджном поселке, соинвестором строительства которого является банк, имеющий ипотечную программу или выдавший кредит на строительство этого поселка. В этом случае банку выгодно выдать ипотечный кредит, чтобы быстрее реализовать дома в поселке. Например, по такой схеме работает Московский кредитный банк, который совместно со строительной компанией “Эдем-Инвест” запустил программу предоставления кредитов на покупку загородного жилья. Программа позволяет с помощью кредита приобрести квартиру в строящемся доме, таун-хаус или коттедж. Естественно, возведенные “Эдем-Инвестом”. Московский кредитный банк предлагает кредиты на сумму от $20 000 до $200 000 на срок от шести месяцев до пяти лет при ставке 16% годовых в валюте. Первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. В данном случае банк даже не требует дополнительного обеспечения, кроме приобретаемого жилья.

Правда, похоже, банки не очень рвутся на этот рынок. По словам директора управления ипотеки “Миэль-Недвижимости” Юлии Вербицкой, “Центр ипотечных программ нашей компании сотрудничает с 35 банками в области ипотечного кредитования, однако на сегодняшний день мы можем выделить только четыре банка, которые более или менее охотно предоставляют кредиты на покупку загородной недвижимости. Это “Абсолют Банк”, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк “Сосьете Женераль Восток”. Кроме того, ипотечные кредиты на покупку коттеджей предлагают Банк Москвы, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Национальная ипотечная компания, Промэнергобанк, Соцгорбанк, Фора-банк, “Агропромкредит”, Газпромбанк и Сбербанк. Кстати, последний отличается, с одной стороны, крайне консервативными требованиями к заемщикам и объектам, а с другой — очень либеральной политикой выдачи ипотечных кредитов на приобретение загородных домов. По мнению некоторых риэлторов, кредит на покупку коттеджа чуть ли не проще всего получить именно в Сбербанке.

Интересно, что один из лидеров отечественного рынка ипотеки — банк “ДельтаКредит” заморозил программу по выдаче ипотечных кредитов на строительство загородных домов (под 17% годовых в валюте). Это решение в банке объяснили тем, что в программу планируют внести ряд существенных изменений.

Что касается Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то оно выкупает у банков кредиты на строящееся жилье. По словам специалиста АИЖК Елены Казаковой, “агентство выкупает такие кредиты только после завершения строительства и регистрации прав собственности и устанавливает по ним свою ставку — 15%”. Заемщик сам принимает решение о том, взять ли кредит под более высокий процент, но при меньшей стоимости квадратного метра на этапе строительства.

С другой стороны, АИЖК не рефинансирует кредиты на покупку земельного участка без коттеджа, так как работает с ипотечными кредитами только по своим стандартам. Закладные на землю не отвечают стандартам АИЖК, согласно которым “предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика”. Однако в АИЖК не исключают, что при достаточном финансировании в следующем году агентство будет выкупать и закладные на землю.

Земельный вопрос

Когда человек покупает коттедж в кредит, то речь идет фактически о двух объектах недвижимости — собственно доме и земле под ним. В настоящее время критическим представляется именно земельный вопрос. В Подмосковье ипотечных банкиров буквально на каждом шагу ожидает земельный подвох.

Нередки случаи, когда у продавца дома отсутствуют права собственности на земельный участок. Объясняется отсутствие необходимых документов в каждом случае по-разному. Во-первых, владелец дома мог “договориться” с местными чиновниками. В этом случае все документы на землю у него есть, но они нигде не зарегистрированы. Во-вторых, прав собственности на землю может не быть у застройщика. И вероятность этого весьма высока, если учесть, что строительство сплошь и рядом ведется с теми или иными нарушениями, наиболее традиционное из которых — оформление необходимых документов задним числом, т. е. после начала строительства.

“Строительство коттеджа в Подмосковье сопряжено с большими строительными и финансовыми рисками, так как зачастую строят организации с не [вполне] понятной организационно-правовой структурой. Поэтому банку сложно проследить за целевым использованием средств”, — отмечает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер. В качестве иллюстрации “неправовой” ситуации на рынке он привел в пример коттеджные поселки “Юлия-1” и “Юлия-2” на Пятницком шоссе. Эти поселки строит и продает Domlux. “Но на самом деле нет даже такого юридического лица — Domlux, — говорит Талавер. — Строят гастарбайтеры, строительная техника арендована у физических лиц, а земля оформлена на фирму “Альтерэго”. По его словам, в таком случае кредитные риски банку рассчитать невозможно.

Источник в группе компаний Domlux, не пожелавший быть названным в печати, сообщил, что в момент сдачи номера в печать эта группа как раз проходила формальную регистрацию, а фирма “Альтерэго” выступает поручителем между заказчиком и генподрядной организацией, назвать которую в группе компаний отказались.

Правда, возможна и такая ситуация, когда банк выдает кредит под какое-либо другое обеспечение и не контролирует стройку. Тогда клиент получает кредит под более высокую процентную ставку. Но возникнет другая проблема — в оформлении коттеджа в собственность. Здесь тоже много подводных камней. Чтобы оформить права собственности на объект, необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, а также акты приемки и подключения к всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электроэнергия). Зачастую до тех пор, пока не будет построен и подключен последний дом в коттеджном поселке, комиссия “не принимает” другие коттеджи, в которых уже давно живут счастливые новоселы. Такое жилье можно оформить как объект незавершенного строительства, но для банка это неполноценный залог и слабое утешение клиенту, так как проценты за пользование кредитом не уменьшаются.

Наконец, банкиры не забывают и о бурной деятельности сотрудников Минприроды, которые с весны этого года уже отыскали в Подмосковье более 1400 га земель, захваченных под незаконное строительство. Теперь некоторых владельцев домов, возведенных на таких землях, ожидают многочисленные суды и, возможно, постановление о сносе дома. Безусловно, столь печальная перспектива заставляет банки еще более осторожно подходить к выбору коттеджа, на покупку которого будет выдан ипотечный кредит.

Схема выдачи кредитов для приобретения загородных домов еще настолько не отработана, что даже сами участники рынка пока не определились в терминах. Например, Владимир Талавер утверждает, что “купить с помощью ипотечного кредита участок без коттеджа нельзя, так как ипотека в силу закона на земельные участки не распространяется. Можно отдать под залог участок, уже находящийся в собственности, но закладную составить нельзя — с вытекающими отсюда последствиями”. С другой стороны, управляющий директор Blackwood Марина Маркарова говорит, что “в Москве много банков, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку земельного участка. Как правило, кредит на землю можно получить по договору залога земли”. Понятно, что речь идет об одном и том же, однако небольшая путаница в терминах налицо.

Согласно закону индивидуальный жилой дом передается в залог только с земельным участком, на котором он построен (к слову, таун-хаус тоже должен передаваться в залог с долей земельного участка). На дом отдельный договор залога можно не оформлять, так как достаточно договора купли-продажи, в котором отражено, что часть оплаты производится за счет кредитных средств. А регистрационная палата зарегистрирует ипотеку в силу закона. Но на участок земли необходимо помимо договора купли-продажи составить договор залога.

Особенности сделок

Неправильно оформленные права на землю — только первый из рисков, связанных с выдачей кредита на покупку загородного дома. Еще одним риском для банков является ликвидность такого объекта. Квартиры — товар куда более унифицированный, нежели загородные дома, каждый из которых имеет свою “физиономию” и отличительные особенности. Помимо этого, у каждого покупателя свои пожелания относительно таких характеристик объекта, как расстояние до МКАД, близость к водным и лесным массивам, социальное окружение, инженерные системы, архитектура дома, планировочные решения. То, что подходит одному покупателю, совершенно не устроит другого, и потому банк не может быть уверенным в том, что быстро продаст дом в случае несостоятельности заемщика. Коттедж продать труднее еще и потому, что стоит он намного дороже квартиры. Поэтому банк, чтобы снизить риски, выдвигает жесткие требования к загородной недвижимости как к объекту кредитования. В частности, банк обращает внимание на расположение коттеджа, входит ли дом в состав коттеджного поселка, а также проверяет, как оформлены отношения с застройщиком. Если местоположение коттеджа не относится к заведомо ликвидным, а по поводу компетентности строительной компании у банка есть какие-либо сомнения, в кредите будет отказано.

Очень трудно получить кредит под строящийся дом. По мнению Натальи Ветлугиной, “просто так пойти в банк и попросить кредит под залог еще не построенного дома практически невозможно”. Тем не менее глава Городского ипотечного банка Николай Шитов утверждает, что “заемщики чаще всего берут кредит на завершение строительства коттеджа”. Шитов отмечает, что все-таки проще купить готовый коттедж, так как в этом случае нет необходимости периодически выезжать и контролировать расходование кредитных средств на строительство (целевое использование кредита).

Проще всего купить коттедж в кредит на вторичном рынке. При покупке дома с помощью ипотеки присутствует серьезный предмет залога в виде земли, стоимость которой составляет основную часть покупки. “Земля легко подвергается оценке, так же как и построенные объекты на вторичном рынке. Поэтому на вторичном рынке ипотечный кредит взять проще ввиду минимальных рисков для банка и несложной оценки объекта”, — считает Марина Маркарова.

Не менее жесткие требования банк предъявляет и к заемщику. “Прежде всего банк смотрит на кредитоспособность заемщика. И если у него есть какие-либо сомнения в этом, то на положительное решение вопроса клиент вряд ли может рассчитывать”, — констатирует Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”. Однако если с платежеспособностью покупателя все в порядке и если найден коттедж, на покупку которого банк готов выдать кредит, совсем не факт, что потенциальный заемщик захочет такой кредит взять. Банковские программы по выдаче кредита на покупку коттеджа не пользуются популярностью из-за высокой стоимости объектов и необходимости декларировать большие доходы. Как правило, заемщики обращаются к программам, предусматривающим наименьшие проценты. Еще одна проблема заключается в том, что трудно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму сделки, приближенную к реальной. А это является обязательным условием банка и напрямую связано с суммой кредита.

Не могут порадовать заемщика и расходы на привлечение такого кредита. В процедуру оформления кредита входят обязательная оценка объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, доход, полученный продавцом от реализации жилья, как правило, облагается налогом. Если продавец владеет имуществом менее пяти лет и продает его более чем за 1 млн руб., налог составит 13% от суммы продажи. Скорее всего этот расход ляжет на плечи покупателя. В расходы также входит нотариальное оформление договора, которое в некоторых банках является обязательным условием.

Далеко не всегда деньги по кредиту удается получить сразу. Ожидание может продлиться до месяца. Нельзя не учитывать и тот факт, что банк вообще может отказать в кредите. Трудности также возникают, если заемщик уже получил кредит и купил дом по ипотеке, но по какой-либо причине решил его продать. Банки редко разрешают дальнейшую реализацию имущества, обремененного ипотекой. Ведь залогодатель для них — особое лицо, уже проверенное на кредитоспособность. Да и найти покупателя, который согласится выкупить дом, по которому еще не выплачен ипотечный кредит, достаточно сложно.

О юридических изысканиях, к которым порой приходится прибегать риэлторам при оформлении сделок с загородным жильем, можно судить по случаю, рассказанному Юлией Вербицкой. В компанию обратился клиент с просьбой продать трехкомнатную квартиру в Бескудникове и купить загородный дом в поселке “Вишняковские дачи”. Кредит на доплату было решено взять в Городском ипотечном банке. После того как разрешение на кредит было получено, надо было уговорить продавца коттеджа первоначально сделать договор залога дома в пользу банка, а только потом заключить договор купли-продажи дома. После того как продавец дома согласился на это, был найден покупатель на городскую квартиру и собран пакет документов на приобретаемый дом. Все документы согласовали с банком и страховой компанией, после чего оформили договор залога дома. Затем согласовали с местным нотариусом и органами государственной регистрации возможность удостоверения и регистрации определенной формы договора купли-продажи дома на кредитные средства банка. В результате сделка заняла три месяца. Стоимость ее оформления составила около $5500. В эту сумму вошли рассмотрение заявки банковским комитетом, плата за выдачу кредита, обналичивание средств, открытие ссудного счета, три вида страхования, стройаудит, оценка коттеджа, государственная регистрация сделки и оформление нотариальной пошлины.

"Ведомости" 06.12.2004 г.

Вера Ковалева