Метаморфозы офисов «среднего класса»

Офисы класса «В» могут удивлять бесконечно. Никогда точно не знаешь, что кроется за объявлением «Сдается в аренду помещение класса «В». Мой знакомый риэлтор утверждает, что по его собственным подсчетам можно выделить около 25 видов различных помещений, каждое из которых будет подходить под определение класса «В». А все потому, что такого определения на самом деле-то и не существует. К классу «В» относится все, что не вошло в класс «А» и класс «С». Так что специалисты при описании этого «промежуточного звена» придерживаются сугубо субъективных оценок. Например, статистические расчеты компаний Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons показывают, что офисных зданий класса «В» в столице соответственно 1,2 и 2,5 млн квадратных метров. Расхождение в 2 раза! По мнению Евгения Хонина, заместителя генерального директора Агентства недвижимости «Мегаполис-Университет», в Москве сейчас существует, по самым грубым подсчетам, примерно 700 офисных строений класса «В». «У нас еще нет понятия «типичный офис», — говорит Максим Токарев, руководитель филиала «На Красных Воротах» компании «Новый город». - Характеристики  не сформировались. Говорить о них можно только в том случае, если речь идет об офисных комплексах». Но не секрет, что большинство московских офисов находится далеко не в специализированных офисных центрах. Мы, конечно, не претендуем на то, чтобы дать определение офису «В»-класса, но попробуем сформулировать пять основных типов офисов, которые можно причислить к нему.

Тип 1. Строительный
Данная группа – самая малочисленная. К ней относятся новые здания, которые были возведены с нуля. Недостаток таких помещений объясняется тем, что строительство абсолютно нового здания «В»-класса не намного дешевле, чем «А»-класса, а прибыль от продажи (или аренды) существенно меньше. Поэтому естественно, что три четверти новой коммерческой недвижимости в Москве приходится на класс «А». Новые здания «среднего класса» в последнее время появляются в основном за пределами транспортного кольца. По качеству помещения такого типа, конечно, держат первое место среди класса «В». оно и понятно- там ведь все новое! Иногда даже подобные офисы почти не уступают «высшему сословию», не подходя под наименование «А» лишь сугубо окраинным положением. Больше всего этих зданий за последние 2-3 года было построено на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе столицы. Арендная ставка за место в них составляет около 400-550 у.е. за квадратный метр в год, обычно включая НДС и все расходы.

Тип 2. Административный
Это наиболее многочисленная группа. Сюда входят отреставрированные административные здания советской и дореволюционной эпох различной этажности и планировки - например, вновь покрашенные и оштукатуренные дома сталинской застройки. Выглядят они вполне респектабельно, но не могут похвастаться особо изысканной архитектурой. Отделка помещений — на высоком уровне, но без излишеств. Инженерные коммуникации и Интернет обычно нареканий не вызывают, чего не скажешь о парковке. Как правило, организованной и охраняемой стоянки здесь попросту нет. По цене они не сильно отличаются от офисов первой группы - арендная ставка здесь составляет примерно 350-500 у.е. за кв. м/год. Те, что находятся в центре, редко сдаются дешевле чем 450 у.е. за квадратный метр. Каждый год данная группа пополняется так называемым «деклассированным «А»-классом», ведь основное условие для «А»-класса - это возраст здания. Возведенные в середине 90-х офисные центры к настоящему времени постепенно начинают переходить в класс «В».

Тип 3. Научно-исследовательский
По всей Москве разбросаны однотипные, наводящие тоску многоэтажные высоченные здания научно-исследовательских центров и институтов. Реставрировать или отделывать фасад этих монстров никто не берется – а вот внутри они выглядят очень и очень прилично. Именно это обычно и позволяет причислить их к «В»-классу. К этому часто добавляется и очень удачное расположение с точки зрения транспортной доступности. Единственный, пожалуй, недостаток помещений в таких строениях - низкие потолки. Стоимость аренды варьируется в пределах от 300 до 500 у.е. за кв. м/год в зависимости от расположения и района. Бывают, правда, и ситуации на грани абсурда. Например, в районе Сокол есть здание с очень неприглядным фасадом, но дорогой внутренней отделкой и мебелью. Аренда квадратного метра в нем стоит «всего» 650 у.е. - цена, подходящая для офисного центра класса «А» в центре Москвы! И что удивительно, свободные площади здесь не появляются практически никогда. А вот типичный пример офисов «научно-исследовательского» подкласса - 9-этажное здание-корабль на ул. Профсоюзная, 57, или комплекс институтских зданий на Шаболовке.

Тип 4. Промышленный
Да-да, и на заводах встречаются офисы класса «В». Принадлежность к «В»-классу в этом случае обуславливается выгодным положением (в центре Москвы расположено множество промышленных предприятии в самых неожиданных местах) и дорогой внутренней отделкой. «Классом «В» вполне может считаться здание завода с непривлекательным фасадом и евроотделкой внутри — при условии, что это приличное местоположение с удобной транспортной досягаемостью, - считает Максим Токарев. -Это один из ключевых моментов в определении класса». Но нередко инвесторам приходится поработать над внешним видом строения, так как НИИ по сравнению со старыми заводскими постройками выглядят вершиной архитектурной мысли. Заводская деятельность здесь обычно или прекращена полностью, или ведется в каком-нибудь спрятанном от глаз закутке. Оно и понятно - кто же хочет добираться до офиса через пекло производственной деятельности с клубами дыма, разъезжающими «КамАЗами» и шумом производства? В центре и в пределах третьего кольца строений заводского типа достаточно. Например, на Костомаровской, 3 (м. Курская) - целый комплекс таких зданий (и не скажешь, что здесь когда-то был завод). Цена -250-350 у.е. кв. м/год.

Тип 5. Особняки
Офисы такого типа располагаются в старых особняках. Конечно, отреставрированных. В принципе это довольно интересный вариант -красиво, эстетично, места обычно известные, исторические. Но и недостатков тоже много: неудобные планировки, связанные с необходимостью сохранить культурное наследие; недостаточное количество парковочных мест; проблемы с коммуникациями. Таких помещений совсем немного - в основном потому, что их предпочитают не арендовать, а покупать. В целом цена на офисы «среднего класса» складывается из трех составляющих: местоположения, престижности района и транспортной досягаемости. В Центре сейчас цена ближе к $500 за квадратный метр в год. Конечно, выгодный вариант — это долгосрочная аренда (на 2-3 года) - в этом случае арендатор защищен от повышения цены. Напоследок - о новом строительстве. В 2003 году наибольшей строительной активностью в данной категории офисов отличались Фрунзенский, Замоскворецкий и Басманный районы. В текущем году ситуация изменилась, и в настоящий момент по темпам строительства лидируют Сокол, Шаболовка и Замоскворечье.

"The Middle Class newspaper " 12.2004
Владимир Провоторов