Доверяй, но проверяй

Среди предлагаемых на рынке квартир иногда встречаются продающиеся по доверенности. "Владелица - сестра, но сейчас она живет в Америке". Что тут возразишь? Опрошенные нами риэлторы считают, что доверенность - вполне нормальный юридический документ. Вот только проверять все и вся тут нужно с утроенным вниманием.

Доверенность абсолютно законна и опирается на статью 182 Гражданского кодекса (ГК), гласящую, что "сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности: непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого".

Доверенность должна быть удостоверена нотариусом или лицом его заменяющим (руководителем лечебного учреждения, командиром военной части, начальником места лишения свободы и т.д.). В доверенности обязательно должна быть указана дата ее совершения - в противном случае она считается юридически ничтожной (ст. 186 ГК). Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же срок действия не указан вовсе, документ считается действительным в течение года.

Однако главные "мины" доверенности кроются в другом. Во-первых, доверенность может быть в любой момент аннулирована. Для этого достаточно прийти к удостоверявшему ее нотариусу и составить соответствующий документ, физически уничтожать доверенность не требуется. Во-вторых, доверенность автоматически перестает действовать в случае смерти доверителя. В этом случае право распоряжаться квартирой имеет уже не представитель владельца, а его наследники.

Учитывая перечисленное, с квартирами по доверенности лучше бы не связываться вовсе. Но в этом случае мы сами "отсекаем" существенную часть рынка, где бывают иногда очень привлекательные предложения. Поэтому риэлторы обычно идут по другому пути - всесторонней проверки и подстраховок.

"100-процентную гарантию дает только присутствие на сделке владельца квартиры, - говорит Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город". - Всевозможные подготовительные мероприятия, включая сбор документов, можно доверить представителю, но на подписание договора и его сдачу на государственную регистрацию пусть человек приедет сам".

Если же это невозможно, приходится получать документальные подтверждения воли представляемого. Если речь идет о соседней области, представитель риэлторской компании съездит туда. Если же владелец квартиры находится в другой стране, можно воспользоваться услугами тамошних юристов, или попросить прислать письменное согласие. "Текст, который мы просим подписать и передать нам по факсу, гласит, что человек подтверждает, что давал доверенность такому-то лицу, он знает о том, что квартира будет продана и не возражает против этого", - говорит Борис Соловьев, директор Департамента "Ремакс" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость".

Многое зависит и от различных нюансов, где на помощь приходит опыт и элементарный здравый смысл. "Если доверенность написана от имени бабушки, которая находится в больнице, и мы видим, что документ подписывался не в больнице, а в нотариальной конторе, то такая ситуация сразу вызывает сомнение, и мы рекомендуем своим клиентам от этого варианта отказаться, - отмечает Екатерина Устинова, генеральный директор агентства "Полиграфжилстрой". - Мы смотрим на ситуацию в целом, оцениваем ее. Кто дал, кому, состоят ли эти люди в родстве? Какой нотариус, где это оформлялось? Обязательно связываемся с этим нотариусом и проверяем, не отозвана ли доверенность. Мы работаем уже много лет, и можем отличить нормальную ситуацию от ненормальной".

Что касается риска того, что давший доверенность человек умрет за полчаса до сделки (т.е. уже после всех проверок), то он, конечно, существует. Поэтому лучше избегать ситуаций, когда доверитель находится в больнице. Во всех остальных случаях риск признается не настолько существенным, чтобы отказываться из-за него от сделки.

"Квартира. Дача. Офис" 22.12.2004

Владимир Абгафоров