«Рынок недвижимости станет прозрачным.Вопрос — когда?»

Общеизвестно, какое внимание уделяет руководство России ситуации с обеспечением населения жильем. Формирование рынка доступного жилья стало одним из приоритетов Президента РФ. В Госдуме на разной стадии рассмотрения находятся 28 законопроектов, имеющих самое прямое отношение к недвижимости. Об этих законах уже говорили многие — и политики, и экономисты. Сегодня мы попросили высказаться риэлтора с 12-летним опытом — зам. генерального директора компании «Новый город» Наталью ВЕТЛУГИНУ.

- На мой взгляд, все изменения в законодательстве четко делятся на три главных направления. Первое - это всевозможные новации в налоговом законодательстве. К этой же группе можно отнести и все, что связано с ипотекой. Второе направление - Жилищный кодекс. Третье - Градостроительный кодекс.
Надеяться на то, что 1 января 2005 г. мы окажемся в совершенно других условиях, что все вдруг подорожает или так же вдруг подешевеет, по меньшей мере, наивно. Да и власти нам этого, собственно, и не обещают - недавно я слышала на этот счет высказывание заместителя председателя Госдумы РФ Георгия Бооса, который сказал, что все законодательные новации не сиюминутного действия
Второй момент: основная масса этих законов направлена не на Москву, а на остальную Россию. Столица - это практически государство в государстве. И большинство принимаемых сегодня законов о жилье именно в Москве не окажут особенного влияния.

- Сильное заявление. А не могли бы вы его проиллюстрировать?

- Вот, к примеру, 5 августа Госдума приняла закон, в соответствии с которым прежде существовавшие воинские жилищные сертификаты будут заменены на «Накопительную ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих». Думаю, что как и раньше сертификаты, так и нынешняя ипотека для военных не получат в Москве серьезного развития - прежде всего, потому что выделяются небольшие суммы, несопоставимые со стоимостью московского жилья. А взять деньги на доплату человеку в погонах неоткуда. Так что в Москве этой системой смогут воспользоваться скорее чиновники от Минобороны, нежели обыкновенные военные.
Другой пример: предполагается внести изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которым государство обязуется (правда, с оговорками) возмещать ущерб в случае лишения человека собственности на жилье. Логика прекрасная - если государственный орган зарегистрировал сделку, т.е. признал ее законной, то он же и должен отвечать за нее. Проблема в том, что размер возмещения будет ограничен одним миллионом рублей. В большинстве регионов России этого, вероятно, хватит, но в Москве это смехотворно мало, самые дешевые однокомнатные квартиры минимум в два раза дороже.

- Наталья Львовна, для всех профессионалов рынка не секрет, что расчет при сделках с недвижимостью ведется в долларах (это запрещено распоряжением премьер-министра РФ еще в 1995 г.) и что в 90% вторичных сделок в документах пишется не истинная цена, а оценка по БТИ. На мой взгляд, законы, которые нарушают 90% населения, - это ненормальные законы. В законодательных новациях вы не увидели каких-то признаков того, что ситуация будет меняться?

- Расчет в долларах сам по себе не страшен, все к нему привыкли. Есть отработанные технологии. Если клиент пользуется услугами опытного и квалифицированного риэлтера, риск сведен к нулю.
Что касается цены «по БТИ», то все знают, почему это происходит: существует вероятность (именно вероятность, а не система, и это очень печально), что покупателю придется «отчитываться» перед государством, откуда взялись столь значительные суммы денег у «простого работника» с окладом в 10 тыс. руб. Или, если продавец владел квартирой менее пяти лет, то при ее продаже от налогов освобождается сумма до 1 млн руб., а все сверх этого облагается налогом по ставке 13%.

- Сейчас говорят, что с нового года срок будет сокращен с пяти лет до трех.

- Такая мера, конечно, сыграет позитивную роль. Но более важным в налоговом законодательстве - а наш разговор уже подошел к изменениям в Налоговом кодексе - мне кажется другое: более ясно прописанный механизм предоставления налогового вычета. Сейчас риэлтеры вынуждены ходить по налоговым инспекциям, выясняя, как будут платиться налоги в данном случае. Иногда приходится обойти несколько инстанций, потому что даже государственные органы не всегда могут дать однозначный ответ. И даже полученная с таким трудом информация не всегда соответствует действительности: совсем недавно у нас был прецедент, когда мы были вынуждены отстаивать интересы клиента в суде. Налоговые органы сначала объявили, что сумма налогов будет одна, а потом, когда сделка была совершена, потребовали больше. Возникли $4000, и нам пришлось повоевать, чтобы доказать, что это тот самый вычет. Как практический риэлтер я могу сказать, что еще года полтора мы будем страховаться, прорабатывать разные варианты, консультироваться у налоговых инспекторов, адвокатов. Как это ни прискорбно, правосудие у нас остается очень избирательным, а надеяться на авось и подводить клиента под сложности не хочется...

- А как вы оцениваете пакет ипотечных законов?

- Все, о чем я только что говорила, имеет самое непосредственное отношение к ипотеке. Потому что обязательным требованием банков является белая цена квартиры, что в нынешних условиях сразу бьет по продавцу. И государство совершенно правильно делает, что старается вывести рынок недвижимости из тени упорядочением налоговых правил и регулированием норм ипотеки.
Это прекрасно, но, на мой взгляд, недостаточно. Чтобы все стало белым - и доходы, и цены на недвижимость, и получаемые гражданами ипотечные кредиты -необходимо, чтобы «побелела» вся экономика в целом. Нынешний подоходный налог в 13% - это здорово, но есть еще и налоги, которые платит работодатель. Пока они не станут разумными, зарплаты останутся черными. Сегодня на сайтах очень многих банков, занимающихся ипотекой, можно прочитать: вот наши условия для тех, кто может подтвердить свои доходы официальной справкой. А вот схема «+1%» для тех, кто не может.
Так что собственно ипотечные новации - например, замена 1,5-процентной пошлины у нотариуса 200 руб. - это шаги в правильном направлении, но очень незначительные. Сами кредиты не становятся существенно дешевле - реально они на уровне между 10-15% годовых, особенно если учесть различные дополнительные траты, например, обязательное страхование квартиры и жизни заемщика. Для большинства людей это неподъемно, но государственных программ, подобных тем, что существуют в США, Израиле, Европе, где человек, покупающий жилье в первый раз, может рассчитывать на кредит под 5-7% годовых, у нас пока нет. Так что итог печален: ипотечные законы на рынке не скажутся, во всяком случае, в ближайшее время. То, что упрощается, - слишком маленький кусочек проблемы. С другой стороны, приятен сам факт этих изменений. Процесс, что называется, пошел, и будем надеяться, что лет через пять ипотека станет доступной.

- А готовящийся новый Жилищный кодекс?

- Этот документ еще не готов окончательно, только его основные контуры. И он очень похож на суп, простите меня за столь нетривиальное сравнение. Правительство хочет сделать супчик максимально сытным и разнообразным, то есть отрегулировать этим документом очень многие вещи: например, установить порядок обеспечения жильем малоимущих граждан через систему социального найма или утрясти такие вопросы, как управление многоквартирными домами, оплата жилья и коммунальных услуг, правила пользования жилыми помещениями - перепланировки и прочее. Также ЖК, скорее всего, отменит бесплатную приватизацию жилья. Еще документ внесет определенные коррективы в семейные отношения - при прекращении брака право пользования квартирой останется только за ее собственником, а бывший супруг может быть выписан, даже «в никуда».
Что в итоге мы получим - вкуснейший разнообразный суп Буйа-бесс, где примерно 50 компонентов и все они к месту, или несъедобную бурду - это вопрос, ответ на который можно будет дать даже не в тот момент, когда ЖК вступит в силу, а года через два, когда появится реальная судебная практика.
По предыдущему опыту могу сказать, ЖК почти гарантированно вступит в противоречие с какими-то параллельно действующими законами. Все это мы, к сожалению, уже проходили. Например, в 1992-93 гг. существовал Указ Президента, где говорилось, что несовершеннолетние не участвуют в приватизации квартир. И параллельно наличествовал Кодекс о браке и семье, где говорилось, что дети имеют все права и обязанности, в том числе и относительно недвижимости. Получилась юридическая «мина» лет на 10. Все-таки Россия - это очень молодое государство, и прежде чем вся законодательная база устаканится, и мы поймем, где проблема, пройдет немало времени.
Здесь мне проще говорить на языке даже не кулинара, а программиста: в любой программе есть дырки, из-за которых у неопытного пользователя возникают сложности и компьютер виснет. Ну, а опытный пользователь легко этими дырками воспользуется в нужном ему направлении или просто обойдет, используя другой программный продукт. Таким образом, первым итогом ввода ЖК, мне кажется, будет некоторое количество пострадавших граждан в возникшей на рынке недвижимости неразберихе. Ну а вторым итогом, я надеюсь, будет то, что люди поймут - профессиональный риэлтер в решении любого жилищного вопроса необходим та к же, как необходим врач при лечении болезни, ведь самолечение чревато серьезными осложнениями.

- Весной нынешнего года было принято знаменитое постановление Конституционного суда о добросовестном приобретателе. Это уже работающая новация на рынке недвижимости. Какие здесь итоги?

- Перемены действительно есть, но я не могу сказать, что они абсолютно позитивны. Риэлтеры оказались в весьма двусмысленном положении: как эксперты, они должны известить приобретателя о проблеме, но тем самым они сделают приобретателя недобросовестным. Формулировка предполагает, что человек не знал. Все, что можно посоветовать потребителям, - это пользоваться услугами риэлторских компаний, которые работают давно и имеют нормальную юридическую службу. И ни в коем случае не полагаться на собственную «добросовестность». Сама ссылка на то, что вам нечего бояться, поскольку вы являетесь добросовестным приобретателем, должна настораживать, потому что означает, что в этом варианте есть нечто «несъедобное».

- В перспективе - правда, более отдаленной - принятие еще и Градостроительного кодекса. По поводу этого документа приходилось слышать самые противоречивые мнения: и что он абсолютно далек от интересов простого человека, и что это важнейший для каждого документ. Ваше мнение?

- Прежде всего, проект Градостроительного кодекса РФ минувшим летом прошел лишь первое чтение в Госдуме, так что предстоит серьезная доработка.
Агентство «Новый город» не является ни инвестиционной, ни строительной компанией. Поэтому этот кодекс напрямую нас не касается. Но заявленное в преамбуле «совершенствование законодательного регулирования градостроительной и строительной деятельности, в том числе регламентирование деятельности органов государственной власти и местного самоуправления», - все это внушает, с одной стороны, оптимизм, а с другой - ужас. Потому что это огромный объем работы, и пример о супе здесь также актуален.
Если Градостроительный кодекс будет сделан действительно грамотно - это огромное благо. Система предоставления земельных участков застройщикам станет совершенно прозрачной. Исчезнет риск, что твою недвижимость вдруг ставят под реконструкцию, потому что кто-то решил, что она ветхая. Или что ты должен снести свой загородный дом, потому что документы на участок для строительства коттеджного поселка, оказывается, были выданы за взятку. Явно улучшится положение частных инвесторов: если дом, в строительство которого ты инвестировал средства, не будет достроен, станет понятно, кто несет за это ответственность, кому можно предъявлять претензии. Сейчас, кстати, число аффинированных структур у каждой строительной компании - 10-15 минимум. Делается это, с одной стороны, для того, чтобы оптимизировать налогообложение, а также для того, чтобы в случае чего пожертвовать одной из «дочек», оставив в неприкосновенности головную структуру. Потребитель же несет вполне ощутимый ущерб. Градостроительный кодекс как раз должен регулировать эти вопросы.
Закончить этот разговор мне бы хотелось вот на чем. Сейчас много говорят об инициативах Президента России в реформе власти, о том, что главы регионов и крупных городов должны не избираться, а назначаться. Оценивать политические последствия я не буду - не мне об этом судить. Но со своей узко специфической риэлторской точки зрения я вижу, что сейчас в законодательстве есть очень много лазеек, позволяющих власти на местах действовать абсолютно вразрез с федеральными властями. Все вышеназванные 28 законодательных актов могут оказаться неэффективными, потому что на местном уровне их можно заблокировать еще 50 собственными законами, постановлениями, распоряжениями. И опять будет «не пойми из чего суп». Создание вертикали власти, будем надеяться, ликвидирует эти «возможности», положит конец эпохе конфликтов федералов и муниципалов. Возникнет единая законодательная система и для страны в целом, и для муниципальных субъектов, и рынок недвижимости, наконец, станет понятным и прозрачным и для граждан и для государства.

"Мир и дом" 12.2004

Владимир АБГАФОРОВ