Элите кризис нипочем

Последние месяцы оказались для московского рынка недвижимости временем серьезных испытаний. И уже можно сказать, что испытания эти преодолены с честью - по крайней мере, не случилось масштабного обвала. А наименее пострадавшим выглядит сегмент дорогого жилья - там снижение цен (где оно вообще было) оказалось минимальным, а в некоторых категориях даже продолжается подорожание.

Мы за ценой не постоим

Ценовой разброд на рынке начался, как все помнят, весной. Сначала произошел информационный "залп" - правительственные чиновники, до этого два года в упор не видевшие постоянный рост цен на недвижимость, вдруг необычайно возбудились и как по команде (впрочем, почему "как"?) стали высказываться на тему о том, что рынок чрезмерно монополизирован, перегрет и что неминуемо последует обвал. Затем летом произошел тот самый банковский кризис, который никто так не хочет называть кризисом. Покупатели, видимо, поверили, что снижение цен возможно и залегли:

Но вечным ожидание быть не может - к осени даже самые доверчивые поняли, что радикально квартиры не подешевеют и покупать надо по тем ценам, что есть. На рынок вернулся спрос.

Как говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, результатом всех этих процессов стало то, что в июле-сентябре цены в дорогом сегменте первичного рынка не повышались, но и не снижались - нет ни одного объекта в пределах Садового кольца, где продавец понизил бы цену. Более того, в начале осени в доме по адресу: Скатертный переулок, 16 застройщик (фирма "Баркли") увеличил стоимость квартир примерно на 00 за кв. м - для того времени - это достаточно решительный шаг. Ну а с октября возобновилось повсеместное удорожание, примерно на 1,5% в месяц. Рост, конечно, небольшой, ему далеко до тех 5% ежемесячно, которые фиксировались в 2003 году. Значение здесь, скорее, психологическое. И, что примечательно, реализация по этим повышающимся ценам идет активно.

Александр Илюхин, Управляющий партнер, Руководитель Департамента элитного жилья компании "Новое Качество", убежден, что в ноябре на рынок элитной недвижимости вернулись инвестиционные покупатели. "Цены на новостройки кардинально не изменились, но объекты, которые сейчас представляют на рынке застройщики, стали инвестиционно выгодными для покупателя. К тому же у части проектов определились реальные (а не прогнозируемые) сроки сдачи госкомиссии", - говорит он.

В августе-сентябре один из застройщиков предложил масштабную программу скидок на машино-места в подземных гаражах. При стандартной цене в -50 тысяч дисконт составлял до 50%, т.е. гараж доставался покупателю за -25 тысяч. Но начиная с октября надобность в подобных маркетинговых ходах отпала, сейчас все продается и так. Покупатели поняли, что никакого обвала не произошло.

На вторичном рынке ситуация несколько иная - по мнению Светланы Абелян, руководителя филиала "На Красных воротах" компании "Новый город", здесь можно говорить о небольшом снижении цен. В отличие от типового рынка, где объемы предложений велики и, соответственно, можно легко рассчитать проценты, элитный рынок в принципе уже, так что оценка этого снижения достаточно субъективна - в пределах 1-1,5 процента. Но долго снижение вряд ли продлится - продавцы вторички обязательно сравнивают свои цены с рынком новостроек. Продолжится рост там - квартиры second hand тоже подорожают.

Что новенького?

Если отвечать формально, то немного. В ноябре было объявлено о строительстве двух новых домов в Хамовниках: на Большой Пироговской улице и в районе Земледельческого переулка. Продажи пока не начались, готовится площадка под строительство. Еще один дом должен появиться на Остоженке, в районе Курсового переулка. Его будет строить компания "Баркли". Больше официальных известий от застройщиков нет - все-таки, недвижимость слишком "неторопливая" сфера, чтобы за один месяц здесь было много новостей.

Есть, однако, различные тенденции. Ходят слухи, что тот самый дом в Курсовом переулке будет не распродаваться, а сдаваться в аренду. Уже интересно, прежде всего, потому, что о доходных домах много говорят, но построил только ДИПС. Причем успехи, похоже, не самые воодушевляющие: в свое время объявлялось, что после первого доходного дома последуют другие, но потом эти разговоры стихли. Так что на этом фоне сам факт изучения частным застройщиком возможности построить дом для аренды выглядит любопытно.

Года два назад компания "Авгур-Эстейт" начала строительство комплекса "Три тополя" в районе Плющихи. Достаточно дорогой объект, цена 1 кв. м в котором составляла -11 тысяч, был примечателен тем, что застройщик избрал необычную форму реализации: квартиры продавались не на котловане, а только после окончания строительства, сразу перед сдачей дома госкомиссии, чтобы покупатели могли видеть, что же они получают. Продажи были открыты этой осенью, и комплекс был распродан в течение полутора месяцев, последние квартиры ушли в ноябре. Так что этот первый для элитного рынка эксперимент можно считать успешным.

И наконец, определенные подвижки есть в восприятии различных районов Москвы. Бывшая бессменным лидером в последние годы Остоженка сейчас потихонечку тускнеет - прежде всего, потому, что застройщики начали пиарить другие районы. Хитом предстоящих лет обещает стать "Золотой остров" - после того, как оттуда выведут кондитерскую фабрику. Цены на жилье с видами на звезды Кремля обещают фантастические - до -20 тысяч за кв. метр. Сбудутся ли прогнозы - увидим, а пока инвестор (компания "КРТ") объявил продажи в жилом доме на Болотной площади, 10.

Похожий, только менее дорогостоящий проект обещают реализовать на набережной Тараса Шевченко. Оттуда "попросят" пивоваренный завод им. Бадаева, а на его месте возведут офисно-жилой комплекс из нескольких зданий, из окон которых будет видна Москва-река и находящийся на другой ее стороне Сити. Для проектирования уже приглашена известная европейская компания.

Часть состоятельных покупателей потянулись в восточную часть Центра - от Чистых прудов до Таганки, где просят квартиры в современных "евродомах" площадью 130-200 кв. м по цене до ,5 миллионов. По мнению экспертов "Нового города", это явление связано с тем, что в этом районе находится очень много государственных учреждений. И состоятельные покупатели, раньше предпочитавшие исключительно "Золотую милю" (Остоженка), сейчас поняли, что добираться оттуда на работу неудобно.

И еще один престижный район зарождается в районе улиц Мосфильмовская, Косыгина - до Поклонной горы. Здесь поговаривают о возведение аналога лондонского Беверли-Хиллз - нескольких элитных жилых комплексов. Причем никого, похоже, не беспокоит то, что район этот находится он довольно далеко от Центра. Все искупают хорошая транспортная доступность и экология этого места.

"Квартира. Дача. Офис" 30.11.2004

Владимир Абгафоров