Офисы от А до D

Хороший офис – одна из важнейших составляющих успеха любого бизнеса. Помимо цены и площади, конечный выбор служебного помещения складывается из очень многих составляющих, которые будут непосредственно влиять как на развитие компании в целом, так и на удобство и самочувствие отдельных ее сотрудников.

Для маленькой такой компании…

Выбор офиса для начинающей компании с небольшим доходом – дело очень хлопотное. При небольшом бюджете необходимо учесть не только стоимость аренды, но и попытаться снять помещение, максимально соответствующее задачам компании, избежав дополнительных расходов.

Оптимальный метраж недорогого офиса для компании с небольшим штатом составляет 50-80 квадратных метров. Норма площади на человека в таких зданиях составляет 4-5 квадратных метров на человека. Начинающие бизнесмены вполне могут рассчитывать на аренду офиса за 300-350 долларов за квадратный метр в год. Подходящие помещения можно подобрать в пределах третьего транспортного кольца или дальше.

“Прежде всего, необходимо четко определить, для каких целей снимается офис, - отмечает заместитель генерального директора компании “Новый город” Наталья Ветлугина. - Если помещение будет посещаемым, то даже недорогой офис должен соответствовать определенным требованиям. Один из важнейших факторов – близость метро, чтобы клиентам и сотрудникам было удобно добираться. Также желательно, чтобы офис находился в первой линии домов и имел отдельный вход”.

Если же офис необходим только для того, чтобы поместить в нем сотрудников, а активное посещение клиентов не предполагается, задача арендатора упрощается в несколько раз. Здесь подойдет практически любое помещение соответствующего размера. Наиболее популярны первые этажи зданий в индустриальных районах (например в районе метро “Полежаевская”), полуподвалы и подвалы в жилых домах. Диеты и похудение

Особой популярностью среди небогатых арендаторов пользуются помещения в бывших НИИ, приспособленные под офисы. Как правило, это здания с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных служб обеспечения, что напрямую влияет на стоимость аренды. Они хороши тем, что имеют централизованную охрану, общую автостоянку, достаточное количество телефонных линий.

“Спрос на недорогие офисные помещения значительно превышает предложение, однако эта проблема вполне решаема, - считает Н. Ветлугина. - Основная сложность у арендатора в этом сегменте другая – чем ниже цена, тем осторожнее следует быть. Зачастую подобные помещения сдаются в субаренду, а здесь положение субарендатора напрямую зависит от настроений арендатора”. В большинстве случаев арендодатели не горят желанием сдавать недорогие офисы на долгий срок. И если для непосещаемого офиса срок аренды не более года не слишком критичен, то для посещаемого срок аренды должен быть как можно более долгим, чтобы не растерять клиентов, которые уже привыкли к определенной дислокации компании.

Офисы средней руки

Компании, имеющие достаточно средств для того, чтобы снять офис стоимостью до 500 долларов, имеют уже гораздо более широкий выбор. Территориально такие помещения можно обнаружить вблизи главных транспортных артерий города, но достаточно далеко от Садового кольца, например, в таких районах, как Сокол и Ленинский проспект.

Здесь на первое место выходят административные здания, расположенные в первой линии домов. Для такого офиса становятся обязательными наличие парковки оптимальной площади, отдельный вход, организованная охрана помещения. “В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С, - отмечает директор Департамента коммерческой недвижимости компании Vesco Realty Николай Смирнов. Такие помещения популярны среди агентств недвижимости, туристических агентств и других предприятий с активной посещаемостью. Для них основным требованием является удобное расположение”.

При выборе офиса стоит обратить внимание на телекоммуникации и электрические мощности. Если компьютерный парк фирмы достаточно большой, электрических мощностей помещения может не хватать, что вызовет постоянные сбои в работе. При аренде необходимо также выяснить количество телефонных линий, наличие выделенной линии Интернет. Эти параметры могут существенно повысить стоимость офиса, однако экономить на них не стоит.

Для удобства сотрудников важна и инсоляция здания, напрямую влияющая на работоспособность. Помимо всего прочего, темные здания требуют намного больше электроэнергии.

Лицо компании

Потенциальные обитатели престижных дорогих офисов – это крупные финансовые и юридические фирмы, представительства западных компаний. Такие офисы характеризует расположение в бизнес-центрах класса А, находящихся в пределах Садового кольца, оптимальные планировочные решения, отделка высшего класса, автоматизированные системы жизнеобеспечения, так называемые интеллектуальные здания.

По данным компании Vesco Realty, в текущем году территориально спрос разделился следующим образом: порядка 23 % приходится на Центральный округ, 20% на Замоскворечье. Ввиду того, что вакантных площадей в центре становится все меньше, а те, что остались, не способны удовлетворить запросы крупных компаний, на рынке возникает тенденция строительства бизнес-центров класса А и В+ за пределами Садового кольца. Альтернативой Центру в первую очередь становятся районы вблизи главных транспортных артерий города, таких как Ленинский проспект, Кутузовский проспект, помимо этого, появляются объекты за МКАД.

У богатых арендаторов свои технические требования к зданиям. “В бизнес-центрах класса А должна быть открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 м; глубина этажа от окна до окна не должна превышать более 20 м; высота между перекрытиями - минимум 3,3 м; допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия не более 400-450 кг на 1 кв. метр. Распределение парковочных мест - минимум 1 место на 100 кв. м арендуемой площади”, - говорит Н. Смирнов. Также большое значение имеет расположение офиса внутри самого здания. “Ставки аренды в зданиях различаются в зависимости от этажности, видов из окон. Так, ставки на верхние этажи могут отличаться на 20 - 25% от ставок на нижние.

При заключении договора аренды дорогого офиса следует учесть, что и у краткосрочного и у долгосрочного договора есть свои плюсы и минусы. “Скажем, если вы заключаете долгосрочный договор с фиксированной арендной ставкой, вы сможете выиграть в результате дальнейшего повышения ставки, - отмечает Н. Смирнов. - Арендуя офис на долгий срок, вы имеете время на то, чтобы клиент привык к вашему месторасположению, повысилась узнаваемость вашего офиса в глазах клиентов. Ведь, очевидно, что если вас попросят из офисного центра по истечении краткосрочного договора аренды, вам придется искать новое здание, а это лишние проблемы. Но у долгосрочных договоров есть и свои минусы, которые соответственно становятся плюсами краткосрочных договоров. Один из главных минусов долгосрочных договоров – это понижение бизнес-центра в статусе. Сейчас очень распространено явление, когда бизнес-центры класса А становится классом В+, в результате чего ставка понижается на 100-150 долларов”.

“В целом по рынку процент незанятых площадей в классе А - 3,9% и в классе B – 6,5%. Это свидетельствует о высокой активности со стороны потенциальных арендаторов и некотором дефиците, особенно в классе A. В долгосрочной же перспективе прогнозируемый прирост предложения приведет к росту объема незаполненных помещений, что, в свою очередь, будет толкать цены вниз. Такое развитие событий прогнозируется уже к концу 2005 года.

"Квартира. Дача. Офис" 21.11.2004

Ирина Мерцалова