В нашем клубе поселился замечательный сосед

Элитный дом – это всегда специфично. К тому же очень дорого. Для тех, кто озабочен вопросами престижа, но не может обеспечить его себе «по полной программе», купив квартиру где–нибудь в районе Остоженки или отдельный коттедж на Рублевке, риэлтеры предлагают некий «промежуточный» вариант – жилье в малоквартирном элитном доме в ближнем Подмосковье. Стоимость квадратного метра там плюс-минус две тысячи долларов от существующей на рынке. За эти деньги жильцы в клубном доме за МКАД получают некий симбиоз городской квартиры и загородного жилья.

По мнению Олега Репченко, директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это сочетание двух, по сути, разнополярных форматов весьма неоднозначно. «Если сегодня человек готов выложить почти три тысячи долларов за квадратный метр и приобрести квартиру (а вместе с ней и соседей) в многоквартирном доме в городе, то только потому, что, к примеру, в центре Москвы на другое, в общем-то, нет места. Но если он готов купить постоянное жилье за городом, то тогда уже лучше покупать отдельный дом со всеми его плюсами. Какой смысл постоянно ездить на работу из загорода, где ты так же живешь в обычной квартире?»

Так что основная причина, по которой такое жилье не становится популярным — скорее, психологическая. По словам Михаила Макушина, руководителя филиала «На Маяковской» компании «Новый город», сегодня русский человек хочет изолированности, и это видно даже в городе. За городом тяга к уединению становится только сильнее. Ведь нельзя почувствовать себя хозяином, к примеру, не имея возможность что-то изменить на участке без согласия соседей. Одним словом, получается та же коммуналка, только в загородном масштабе. А уж прелестями коммунального проживания наши люди насытились за семьдесят лет сверх всякой меры.

Поэтому большинство покупателей таких квартир — отечественные, «не слишком дорогие» чиновники или управленцы среднего звена. То есть люди, привыкшие к коллективизму. Правда, есть и другое мнение. Как считает Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании «Новое Качество»: «Малоквартирное жилье за городом — в первую очередь для тех, кто хочет жить за городом в благоприятной экологической обстановке и при этом не слишком далеко от центра. Помимо жилья они хотят иметь хотя бы некоторую инфраструктуру, необязательно слишком богатую. В основном это менеджеры высшего звена (топ-менеджеры) и владельцы мелкого бизнеса. Для них обычно это вторая-третья квартира. Это люди от 35 лет и старше, чаще всего семейные».

Но все равно, такое жилье всегда будет считаться жильем для особого покупателя. Как говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ - недвижимость», тенденция строить малоэтажное элитное жилье в Подмосковье началась с Рублево-Успенского шоссе, но как-то не прижилась. Люди едут за город исключительно ради большого земельного участка. Есть оригиналы, которые хотят жить в малоквартирном городском доме в сосновом лесу, но их мало. Отдельные проекты есть, но массового характера эта тенденция не принимает. И, очевидно, не примет. На самом деле, общемировая тенденция – миграция людей из города в деревню, но в отдельное жилье, в коттедж или таунхаус. Правда у России – свой особенный путь. Наши люди или навсегда обосновываются в городе,  или едут за город «на постоянное жилье», или и то, и другое, если деньги позволяют.  Такого же мнения придерживается и руководитель департамента «Замосковье» компании «Домострой» Герман Барыш: «На подобные проекты низкий спрос. Покупатели элитного жилья в Подмосковье предпочитают отдельное дома с земельными участками, без соседей. Ведь покупка жилья загородом – это приобретение образа жизни, альтернативного московскому. Это возможность жизни на природе, в уединении, имея собственный земельный надел. Другими словами ощущая себя землевладельцем, собственником, а не очередным обывателем «муравейника».

Штучный товар
Впервые о таких проектах заговорили лет пять тому назад. Тогда такое жилье было штучным товаром, впрочем, оно продолжает оставаться таким и по сей день, несмотря на то, что подобных проектов становится больше, и они считаются у застройщиков и инвесторов весьма и весьма рентабельными. Сами специалисты по недвижимости затрудняются с определением формата такого жилья - то ли оно еще городское, то ли уже загородное Карина Сабоджан, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-риэлти» считает, что, скорее всего, такие дома можно отнести к городской недвижимости. Между прочим, в «Калинка-риэлти» несколько месяцев назад хотели заняться такими проектами, но, изучив рынок, отказалась от своего намерения. Как пояснила Карина Сабождан, «мы посчитали, что их время еще не пришло». Герман Барыш из «Домостроя» также скептически оценивает перспективность подобных проектов: «Покупателю предлагают городской образ жизни за городом. Строительством многоквартирных домов в Подмосковье занимаются непрофильные деве л оперы, не учитывающие целевую аудиторию. В результате дома эти могут продаваться годами».

Другого мнения придерживается Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья»: «В элитном сегменте строительство элитного малоэтажного (от 3 до 7 этажей) многоквартирного жилья — весьма интересная тенденция. Очень активно такое жилье строится в ближнем Подмосковье: как пишут в рекламе, в двадцати минутах езды от Кремля (но это без учета пробок). Это проекты на Сколковском, Рублевском шоссе. Начиная от поселка «Кунцево-4» (который стоил от $2500 за квадратный метр), затем «Тихомирове» (в среднем $2600), «Тихомирове-2», сейчас строятся «12 месяцев» и т.д. В основном такие поселки особо даже не засвечиваются на рынке. Но такое строительство явно имеет тенденцию к развитию. Ведь если четыре года назад было только «Кунцево-4», то сейчас можно насчитать уже с десяток подобных «анклавов». Александр Илюхин также считает подобные проекты «очень и очень перспективными, особенно сейчас, пока еще есть возможность получить интересную (с точки зрения такого строительства) землю». В числе наиболее интересных проектов он называет «Тихомирове» (полностью построено и продано), «Северную слободу» (частично продано, часть строится, часть будет строиться в будущем), и «Сосны» (находится в самой начальной стадии строительства).

На самом деле, такие квартиры раскупаются довольно хорошо. К примеру, в Интернете легко можно найти предложения агентов по недвижимости, предлагающих сегодня в том же «Кунцево-4», разумеется, на вторичном рынке, квартиры площадью от 125 до 400 кв.м по цене уже более $4 тыс. за кв.м.

Такие квартиры стоят дорого
Несмотря на разные оценки подобных  проектов, все опрошенные специалисты по недвижимости говорят об их высокой рентабельности, главное — правильно позиционировать новые объекты. Сегодня определенная часть состоятельных покупателей хочет получить нечто похожее  по уровню жизни на дорогую столичную недвижимость, но на другой территории — менее тесной, с более благоприятной экологией. Понятно, что любой застройщик, задумывая какой-нибудь проект, определяет его ценовую нишу. И если недорогого жилья за МКАД в последние годы подстроили уже достаточно, то сейчас строительство элитных городских- загородных домов — один из предположительных вариантов развития подмосковной территории (если выбирать из следующих возможностей: недорогая панель, небольшой элитный поселок или комплекс домов). Сак говорит Александр Илюхин, «при травильном позиционировании райна и возводящихся там домов можно получить очень большую отдачу и создать объект, о котором будут не только говорить не один год, но и квартиры в котором будут впоследствии высоко котироваться на вторичном рынке. Один из таких призеров — комплекс «Тихомирове».

Правда, такие дома те же риэлтеры оценивают по несколько другим критериям, чем аналогичные московские. Так как они возводятся за пределами всех колец Москвы - Бульварного, Садового, Третьего транспортного, наконец, МКАД, — подавляющая часть риэлтеров расценивает их как маловажные, малоинтересные, малоценные (в смысле стоимости одного квадратного метра) объекты или как объекты, которые требуют больших денежных и трудозатрат при их «раскручивании». Иначе говоря, то, что, по меркам Москвы, стоит не очень дорого, то и рекламировать не надо — оно само себя продаст. Ведь в среднем цена квадратного метра в таких домах составляет от $1500 до $2500 (в зависимости от проекта и удаленности от МКАД), а в Москве в районе Остоженки цена элитного «квадрата» колеблется от $7 тыс. до $17 тыс. (в зависимости от проекта, этажности и этапа строительства). Несмотря на то, что стоимость малоквартирной подмосковной элиты имеет тенденцию :к устойчивому росту (впрочем, так до недавнего времени было принято говорить о любой недвижимости), учитывая транспортные проблемы и удаленность от МКАД, даже аналогичные дома в Москве и Подмосковье  никогда не сравняются по цене.

По словам Германа Барыша, подобные проекты изначально планируется как высокорентабельные. Однако в связи с невысоким спросом финансовые средства могут быть заморожены на долгий срок. И, в конце концов, прибыль потихоньку «съедается». Так что такие дома всегда будут стоять особняком, в ожидании своего и только своего застройщика и покупателя.

"Мир и Дом" 11.2004 г.

Наталия Самарина