Без обмана

«Ах, обмануть меня не трудно, я сам обманываться рад». Увы, слова классика актуальны и по сей день, даже и в такой непоэтической сфере, как коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость имеет среди риэлтеров славу эдакого Дикого Запада - здесь высокие доходы, но очень буйные нравы. Размеры объектов несоизмеримы с квартирами — в итоге выше и суммы сделок, и размеры комиссионных. Но и риск «кидания» со стороны клиентов возрастает многократно.

Третьим будешь?
«На рынке жилья действуют физические лица, которые часто сами всего боятся и чувствуют необходимость в риэлтере как в некоем третьем лице, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город». — Солидное агентство недвижимости берет на себя львиную долю гарантий безопасности, и клиенты готовы заплатить за это. А при работе с нежилыми помещениями с обеих сторон выступают юрлица. У них есть собственные юридические отделы, способные все проверить и обеспечить безопасность сделки. Риэлтер оказывается нужен только для подбора варианта, и когда этот подбор осуществлен, появляется сильный искус «забыть» заплатить за выполненную работу».
По оценкам специалистов, рынок нежилой недвижимости находится сейчас примерно в том же состоянии, что и квартирный году эдак в 1995-м. Те же неопределенность, несовершенство законодательства, незащищенность добросовестных приобретателей. При этом все гораздо сложнее, чем с квартирами, — там число собственников обычно не превышает 3—5, а трудовые коллективы, приватизировавшие в свое время магазины, институты и предприятия общепита, насчитывают многие десятки человек. Оформление в собственность квартиры — дело нескольких дней, а приватизация предприятия могла занимать не один год. И часто то, что было вполне законно в 1992 г., в 1994-м перечеркивалось новым законом, а потом и это отменялось в 1996-м. Риэлтеры, вынужденные отслеживать всю «цепочку», при виде самых древних документов иногда просто хватаются за голову: как такое можно было делать?!
А где юридическая неразбериха — там и «кидания», тем более что цена вопроса здесь намного выше, чем с квартирами. Весьма распространенная ситуация: тот трудовой коллектив, который лет семь назад провел приватизацию, со временем меняется - кто-то ушел на другую работу, кто-то — на пенсию. Обновленный коллектив принимает решение о продаже, будущий собственник идет на сделку в полной уверенности, что все делает правильно, — и тут объявляются старые приватизаторы и предъявляют свои права.

Безответственный бизнес
С квартирами, как известно, риэлтеры противоядие от обманов нашли — оно называется «эксклюзивный договор». Ни одно серьезное агентство недвижимости сегодня не станет работать без прописанных на бумаге обязательств со стороны клиента. Внедрить ту же практику в коммерческом сегменте риэлтеры тоже пытаются, но им мешает активное противодействие собственников помещений и их потенциальных покупателей и арендаторов — добровольно брать на себя ответственность никто не хочет. Тем более что конкуренция на рынке большая - интересных объектов явно меньше, чем желающих работать с ними риэлтеров.
Конкретные приемы обмана со стороны покупателей и арендаторов постоянно совершенствуются, но в принципе все сводится к тому, чтобы заставить риэлтера подобрать вариант, а потом попытаться договориться с собственником напрямую. Иногда добавляется какая-нибудь «интеллектуальная» хитрость: например, договор с риэлтером заключает одна компания, а арендует затем ее «дочка». Или тот самый Иван Иваныч, который занимается в фирме решением данного вопроса, неожиданно «уезжает в командировку», в которой пребывает аккурат до окончания срока действия договора. Собственники помещений подчас ведут себя не лучше, явно считая агентства недвижимости «черной костью». Довольно часто риэлтерам не предоставляется полный пакет правоустанавливающих документов - уже найдя клиентов, риэлтер выясняет, что помещение, оказывается, не в собственности, владелец не имеет права сдавать его в аренду и т.д.
Многие крупные компании, регулярно проводящие сделки с недвижимостью, и вовсе предпочитают обходиться без риэлтерских агентств, создавая собственные риэлтерские подразделения. Главный мотив такой политики — экономия, которая получается тут в разы. Проведем несложный расчет — есть некая торговая сеть, покупающая или продающая в год по два магазина по 3 тыс. кв.м каждый. Стоимость одного метра $1500—2000 — следовательно, объем сделок составит $9—12 млн. За их проведение агентства недвижимости попросят 5-6% - $450-700 тыс. Создав же собственное «отделение по недвижимости» численностью пять человек и заплатив каждому соструднику по $1500 в месяц, сетевая компания потратит лишь $90 тыс. в год.
...Никоим образом не ставя под сомнение право каждого пытаться минимизировать траты, риэлтеры все же объясняют, что экономия тут может выйти боком. Об особо «хитрожелтых», пытающихся получить услугу и не заплатить за нее, и говорить нечего: тот, кто обманул однажды, с легкостью сделает это еще много раз. Сегодня «кинули» посредника, завтра - своего арендодателя. Что касается внутренних риэлтерских структур, то и с ними не все гладко. Штатного специалиста, получающего зарплату, будут пытаться «заинтересовать» все. Сотрудники получат «откаты», а его работодатель — менее качественные услуги, потому что оказать столь же качественные услуги, включающие юридическую экспертизу, одному работнику и даже небольшому отделу не по силам.

"Мир и Дом" 11.2004г.

Владимир Абгафоров