Затишье перед штилем
В октябре продажи недвижимости немного активизировались, однако на ценах это практически не отразилось. По сравнению с сентябрем на вторичном рынке недвижимости средняя цена упала на 0.3%. А на первичном выросла на 2%. Неожиданно ведет себя только рынок дорогой аренды, где вместо ожидаемого роста спроса наметился обратный процесс.
Первичный рынок без перемен
В октябре на первичном рынке столицы отмечено небольшое оживление. Средняя цена квадратного метра стала дороже примерно на 2%, и то в основном за счет пересмотра цен в связи с переходом объектов в новую стадию строительства. По мнению аналитиков, основная причина активизации рынка — желание реализовать отложенный покупательский спрос, который наблюдался летом. Как и в предыдущие месяцы, покупателей привлекали дома в самом низком ценовом диапазоне. По словам Татьяны Пошмарги, директора центра маркетинга и продаж корпорации «Жилищная инициатива», на первичном рынке жилплощадь стоимостью свыше $2 тыс. за кв. м сейчас продается плохо, поэтому застройщики стараются найти различные ходы, позволяющие реализовать значительные объемы как можно раньше, и тем самым обезопасить себя от длительных сроков продаж. «В сегменте новостроек сейчас наблюдается определенное недоверие покупателей к объектам недвижимости на начальной стадии строительства,— говорит Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО „Корпорация МИАН".— В результате основные продажи начинаются не на стадии котлована, а после выхода объекта из земли». Это едва ли не основная причина, по которой застройщикам, заинтересованным в привлечении частных инвесторов, приходится выставлять жилплощадь по ценам ниже рыночных.
Для дорогой столичной недвижимости планомерное изменение цен в зависимости от месяца года нетипично. По словам Алены Бригадновой, начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty, каждый застройщик в зависимости от своих планов и стадии готовности объекта индивидуально выстраивает концепцию предполагаемых ценовых изменений. Так, например, выросли цены квартир на Староволынской улице, поскольку строительство этого объекта перешло на новую стадию — возведение каркаса. По словам Ольги Павловой, директора по развитию Delight Realty, сегодня на рынке недвижимости существует дефицит строящихся объектов, которые находятся на завершающем этапе и имеют ценовой диапазон около $3,5 — 4,5 тыс. за кв. м. Причем эти объекты должны быть расположены в ЦАО и желательно — в пределах Садового кольца. Наиболее востребованы квартиры площадью от 60 до 100 кв. м, а также около 200 кв. м. По данным компании Paul's Yard, за последние три месяца (с июля по октябрь) средняя цена квадратного метра жилья в ЦАО выросла на 3,8% и составила $5280, в том числе внутри Садового кольца — на 2,7%, достигнув показателя $5995.
А на вторичном - ценопад
В октябре на вторичном рынке наблюдалась небольшая активизация покупательского спроса, отмеченная увеличением количества совершаемых сделок купли-продажи, в том числе альтернативных. Предложение выросло (по информации компании «Домострой» — на 11%), и это отразилось на ценах — значительная часть сделок, как и в летние месяцы, была заключена после небольшого торга, снизившего общую цену примерно на 3 — 5%. По информации сайта arn.ru, в октябре по сравнению с сентябрем средняя цена квадратного метра стала дешевле на 0,3% и составила $1960 (по данным компании «Домострой», цены снизились на 4%). Отрицательный показатель роста цен отмечен по всем столичным округам, за исключением ЗАО, где цены выросли на 0,7% и составили $2134 за кв. м, и Зеленограда (0,4% при средней цене $1334 за кв. м). Максимальное падение цен (0,8%) произошло в ВАО ($1674 за кв. м). Стабильным спросом пользуются квартиры в сталинских шести - восьмиэтажных кирпичных домах, где средние цены за месяц поднялись на 1 % и достигли $2631 за кв. м. В октябре на рынке появились предложения о продаже квартир в сталинских домах на территории ЦАО по ценам более низким, чем это было весной. Так, в начале Ленинградского проспекта двухкомнатная квартира общей площадью 65 кв.м. была выставлена на продажу за $152 тыс. ($2338 за кв.м.), а на улице Неглинной трехкомнатная квартира в трехэтажном особняке общей площадью 84 кв.м. – за $210 тыс. ($2500 за кв.м.).
По данным компании Blackwood, на вторичном рынке сейчас представлено не более 200 элитных квартир. Среди них в последнее время заметно увеличилась доля квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию два-три года назад. В общем объеме предложений они занимают около 50%. Специалисты отмечают, что особенностью продаж дорогого жилья является тот факт, что покупатели чаще останавливают свой выбор на квартирах без отделки, чем с дизайнерским ремонтом. Причем продавцам практически никогда не удается вернуть вложенные в ремонт деньги. В октябре большинство сделок было заключено по сентябрьским ценам, продажа нескольких эксклюзивных квартир все же сказалась на общей ситуации, позволив этот месяц элитному сектору завершить с плюсом в 1%.
Новые предложения октября
Затишье, установившееся на столичном рынке недвижимости, немного оживили новые предложения, отличающиеся хорошим местом расположения, оригинальностью архитектуры, а также новыми ценовыми рубежами. Корпорация МИ-АН приступила к реализации проекта и продажам жилья в элитном жилом комплексе «Коперник» (ул. Б. Якиманка, 22). В доме высотой 6—15 этажей разместится 146 квартир свободной планировки, паркинг на 147 машиномест. Особенностью проекта является новый подход к организации внутреннего пространства дома, базирующийся на основе стандартов лучших мировых отелей. На ранней стадии строительства цена квадратного метра достигла $18 тыс. Планируется, что уже через год дом будет готов к заселению. Компания Blackwood начала реализацию жилья в клубном доме класса de luxe «Чайка» в районе «Покровское - Стрешнево». В шестиэтажном особняке оригинальной архитектуры предусмотрено16 квартир общей площадью от 240 до 435 кв. м, в том числе двухуровневые пентхаусы. В октябре квартиру можно было приобрести по цене от $4,5 тыс. за кв. м, пентхаус — от $7 тыс. за кв. м. Сдача дома госкомиссии — в начале 2006 года. Компания «Миэль - недвижимость» открыла продажи в двух 23-этажных одноподъездных домах-башнях в микрорайоне «Гранд-Паркъ», строительство которых находится на стадии седьмого этажа. На первых трех этажах домов предусмотрены нежилые помещения, в которых разместятся предприятия сферы услуг, в подземной части — паркинг. Общая площадь жилья, выставленного на реализацию, составляет около 20 тыс. кв. м. Это 40 однокомнатных (64 кв. м), 80 двухкомнатных (около 90 кв. м) и 80 трехкомнатных (от 120 кв. м) квартир. Цена жилплощади составила $1,6 — 2,15 тыс. за кв. м. Из предложений экономического класса внимания заслуживает объект департамента инвестиционных программ строительства города в ЮВАО (ул. Наличная, За, стр. 1). Монолитно-кирпичный дом высотой 16 этажей строится по индивидуальному проекту. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра установлена в размере $1,5 тыс. Ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию — четвертый квартал 2005 года. «Первый строительный трест» открыл продажи в ЖК «Магнолия парк», возводимом в Лианозове, микрорайон 16. Жилая застройка представлена монолитными домами с разноуровневыми секциями высотой от 14 до 19 этажей. В жилом комплексе — квартиры, состоящие из одной - трех комнат общей площадью 32,8 — 85,1 кв. м. Первые этажи нежилые. В октябре продажи шли по цене от $ 1,17 тыс. до $1,34 тыс. за кв. м. Плановый срок сдачи объекта госкомиссии — третий квартал 2006 года.
Неожиданный провал аренды
По сложившейся практике осенью отмечается максимальный спрос на аренду жилья. И если в сентябре все развивалось по обычному сценарию, то в октябре прошел неожиданный сбой. «На рынке аренды в октябре мы отметили снижение количества желающих арендовать квартиру, что совершенно нетипично для этого времени года,— говорит Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании „Новый город".— Это явление может быть связано с тем, что весной цены на продажу квартир достигли очень высокого уровня и снимать квартиру стало очевидно выгоднее, чем приобретать в собственность. Так что те клиенты, которые обычно арендовали квартиры осенью и под Новый год, сделали это раньше, опасаясь, что цены на рынке аренды тоже рванут вверх». В числе невостребованных оказались квартиры, сдающиеся по ставкам от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. в месяц. Это объясняется тем, что для семей со скромным бюджетом такие квартиры являются недоступными, а обеспеченных клиентов не удовлетворяет их качество. Дешевое жилье всегда пользуется стабильным спросом, что позволило хозяевам поднять цены в среднем на 5%
"Коммерсант. Деньги" 11.2004 г.
Людмила Чичерова
