350 плюс бесконечность
Почему аренда жилья любит тень? Да потому, что ей там хорошо…
Взаимоотношения рынков продажи и аренды квартир – материя прелюбопытнейшая. С тем, что они тесно связанны, никто спорить не будет. И изменение цен на одном вроде бы должно автоматически вести к такому же процессу на другом.
При недавнем рекордном росте цен на жилье, аренда долгое время дорожала, мягко скажем, вяло. Зато с мая-июня нынешнего года продажные цены встали и стоят посейчас ( обнаруживаемый некоторыми аналитиками рост в 0,2% в месяц отнесем к разряду заговоров от зубной боли – сами-то аналитики получают зарплаты в риэлтерских компаниях и кровно заинтересованы, чтобы рост возобновился). А вот аренда «выстрелила»: рост за лето – около 20%, в сентябре-октябре процесс продолжился со скоростью 3-5% в месяц.
«Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков» (В. Высоцкий)
И все-таки, почему так происходит? Почему цены на аренду постоянно отстают от продажных? Если, например, сравнить с нежилыми помещениями, то там собственники всегда рассчитывают, что объект должен окупится вза 6,5 лет, то есть приносит ежегодно около 15% своей стоимости (1б3% в месяц).
С квартирами все иначе: президент МАГР Михаил Гороховский, провел расчеты, показывающие, что в 2002 году (то есть до рывка продажных цен) дешевые квартиры окупались за девять лет, средние – примерно за семь и очень дорогие – за 4,5. Сейчас же сроки стали для наших рантье просто убийственные: 13 лет у дешевых, девять – у средней ценовой группы, и даже дорогое жилье подтянулось у шести годам.
Объяснений несколько. Во-первых, далеко не все собственники квартир рассматривают сдачу в аренду как полноценный бизнес, где нужно постоянно считать и сравнивать цены. Многие даже не знают сколько стоит их квартира – они не покупали ее, а получили в наследство. Очень многие сдают по дружбе – за цену хоть и не символическую, но куда ниже рыночной. Автор лично знаком с одной дамой
Которой минувшим летом удалось снять трехкомнатную квартиру возле метро «Коньково» за 200 в месяц. Квартира - «убитая» после каких – то бомжей, ее надо еще полгода отмывать, но и цена явно занижена втрое…
Во-вторых, сильно давит ближнее ( и не очень ближнее) Подмосковье. Самые низкооплачиваемые из приезжих – торговцы на рынках, строители, медсестры – селятся не в Москве, а в городах вроде Реутова или Балашихи. И такая конкуренция тоже сильно бьет по московским ценам.
В-третьих, и это соображение, пожалуй, самое главное – на рынке нет мощного игрока способного пропиарить повышение цен. В продажах все срежиссированно – там (особенно на первичном рынке) работают мощные риэлтерские компании, способные враз заполнить прессу статьями о том, как жилье дорожает и будет дорожать. Аренда же в основном остается уделом частных лиц, которые копошатся самостоятельно – там рыночная стихия в ее чистом виде. Объективные процессы , конечно, тоже идут, но существенно медленнее.
И, наконец, надежность. Никто не отменял одного из ключевых законов экономики, гласящего, что чем ниже риск ,тем ниже и прибыль. На первый взгляд, сдавать квартиру в аренду – занятие куда более рискованное чем, к примеру, положить деньги в банк: тут и возможность того, что постояльцы квартиру спалят, и перспективы неприятностей с налоговой инспекцией и участковым. Но…..Как вспоминает М. Гороховский, с начала 1998 года резко стали расти проценты по банковским вкладам и в течении полугода с рынка аренды ушло 2000 квартир – владельцы продали их, чтобы вложить деньги на депозит. Дальнейший ход событий показал, как жестоко они ошибались…
…В перспективе цены на аренду будут повышаться – но медленно. По мнению Семена Дадашева, руководителя отдела аренды филиала «На Солянке» компании «Новый Город», потенциал роста на ближайшие два года – процентов 20. Ключевым будет январь – с одной стороны, в этот месяц традиционно на арендном рынке начнется спад. С другой, уже объявлено, что как раз с Нового года все коммунальные услуги в Москве подорожают на 35-40 процентов. Все будет зависеть от того, как реагируют на все это снимающие.
Я оглянулся посмотреть, не оглянулась ли она
Помимо традиционных рисков ( пожар, разрушения и т.п.), рынок аренды подвержен еще одному – что боб все узнает государство. Пока так получается, что сдающие всячески стараются скрывать свою деятельность, чтобы не платить налоги.
О том, что не платить налоги – нехорошо, мы знаем. Однако вспомним уже приводившиеся выше цифры доходности – они (особенно в типовом, самом массовом сегменте) даже сейчас «ниже плинтуса». Наложим еще на них 13- процентный подоходный налог ( а все время ходят слухи, что налоговики хотят считать сдающих частными предпринимателями и взимать с них 30% ) , не забудем о коммунальщиках (узнав, что в квартире кто-то живет, они сразу пересчитают цены за воду, газ, вывоз мусора и т.п.) и получим окупаемость квартиры лет в 20. проценты на уровне 3-5% годовых предлагают уже не наши банки, а западные. Действительно, разумнее квартиру продавать и отправлять деньги в оффшор.
В общем, отложим морализаторство и посмотрим на то, что имеем. Рынок аренды сегодня абсолютно не защищен государством – напротив, обе стороны считаю государство угрозой. Арендаторы абсолютно бесправны, потому что хозяева отказываются их регистрировать (прописывать). Хозяин тоже незащищен – арендатор может его шантажировать. И над всеми гордо реют участковые инспектора милиции, взимая дань и с тех, и с других. И можно сколько угодно долго призывать граждан сделать свои доходы прозрачными – они вряд ли согласятся, пока проценты останутся такими.
….В мае нынешнего года министр промышленности и энергетики РФ Виктор Христенко высиупал по поводу проекта нового Жилищного кодекса. Особо «теплые» слова у министра нашлись для московского рынка: «страшненький, закрытый бизнес». А панацеей должно стать принятие ЖК, где будут введены «категории коммерческого и социального найма жилья, при котором все обязанности сторон – нанимателей и наймодателей подробно расписаны и отрегулированы прямым образом».
Приятно, конечно, когда родина так по-матерински, с ремнем в руке, приглядывает за нами. Только вот предположение, что все можно отрегулировать сугубо административными рычагами, «прописав обязанности», кажется каким-то сомнительным. А вот в налогообложении сдающих, с правами снимающих пока ничего не меняется, несмотря на широко разрекламированный «пакет законов о доступном жилье».
"Квартира. Дача. Офис." 11.2004 г.
Владимир Абгафоров
