О бедной вторичке замолвите слово

Так уже получается, что наибольшее число публикаций о недвижимости посвящено новостройкам. Продают их крупные фирмы, имеющие возможность "пиарить" свой товар. Вторичный рынок, где основными игроками являются частные лица, остается вроде как в тени.

Но есть статистика, гласящая, что из более чем 100 тысяч сделок с квартирами, совершаемых в Москве ежегодно, на долю первичного рынка приходится лишь около 20 процентов. Остальное - вторичка.

Главная причина популярности ненового жилья - несомненно, цена. На первый взгляд, новостройки тоже бывают довольно дешевыми, но вспомним, что такие предложения имеются только в отдаленных районах. Если же вам нужно жилье в обжитом месте, на уровне 3-4-й станции от кольцевой линии - новые дома там будут только точечной застройки, по цене раза в полтора выше вторички.

Большинство же новых квартир распродается сегодня на котловане - от момента выплаты до возможности вселиться проходит год-полтора, и это неприемлемо для тех, кто не располагает свободными деньгами, а "вяжет цепочки" - продает свое жилье и сразу же приобретает другое. Вспомним и о том, что вторичная квартира, в принципе, пригодна для проживания - там, конечно, хорошо бы сделать ремонт, но можно какое-то время пожить и так. В новом доме, продающемся в состоянии голого бетона, это невозможно. А ремонт - это минимум 3-4 месяца и в среднем  300$ за кв. метр.

Богатые покупатели тоже могут найти преимущества в покупке на вторичном рынке. Как говорит Максим Токарев, директор филиала "На Красных воротах" компании "Новый город", прежде всего, это возможность стать обладателем кусочка истории: многим домам в центре по 100 и более лет. Такие здания находятся в лучших районах, идеально вписаны в окружающую среду. Все это не просто приятно, но и весьма денежно, поскольку такая недвижимость, как и все эксклюзивное, с течением времени только растет в цене.

Сегодня, когда цены на недвижимость, если не встали, то, по крайней мере, заметно затормозили свой рост, вторичная квартира становится лучшим инвестиционным инструментом. Прежде очень популярной была покупка новостроек на котловане с целью последующей перепродажи после завершения строительства. В условиях непрерывного удорожания такое инвестирование было оправдано, а теперь? Кто знает, что случится с ценами через два года? Не случится ли так, что квартиру придется продавать за те же деньги? А все эти два года недвижимость не будет приносить никакого дохода, зато расходы будут самые что ни на есть реальные. Например, сразу после приемки дома госкомиссией жильцам начинают начислять квартплату. Жить еще нельзя, прописаться тоже, иной раз даже ключи не выдают - а за квартиру плати: А вот вторичная квартира практически сразу же после покупки может быть сдана в аренду и станет приносить доход в 6-12% годовых.

Есть и еще одна форма заработка на вторичном жилье. Как известно, в Москве реализуется программа сноса панельных пятиэтажек, жителям которых дают взамен квартиры в новых домах. В конце 90-х это было вообще золотое дно - супруги, прожившие 30 лет в мире и ладе, разводились, чтобы разделить лицевые счета и получить от государства две квартиры вместо одной. Сейчас власти большинство подобных лазеек прикрыли (например, за однокомнатную квартиру дают тоже однокомнатную, даже если там прописана целая футбольная команда), но все равно перспектива получить за крохотную квартирку в хрущевке современное жилье остается очень выгодной, разница в цене составляет -15 тысяч. А то, что сроки сноса постоянно корректируются и переносятся - это ничего, мы пока квартирку сдадим в аренду:

К сожалению, в нашем мире не существует ничего совершенного. И вторичные квартиры не свободны от недостатков. Главная сложность при покупке вторичного жилья - необходимость проверять его юридическую чистоту. Учитывая, что за многие десятилетия в квартире могли много раз смениться жители, выяснение вопросов "кто?", "когда?" и "куда?" превращается в увлекательный детектив. Требования к профессиональному уровню риэлтора возрастает многократно - по нашим замечательным законам власти вовсе и не обязаны отвечать на эти вопросы.

 Р.S.

На недавнем круглом столе, который провела МАГР, представитель паспортно-визовой службы ГУВД Москвы потряс собравшихся сообщением о том, что органы милиции имеют данные только о прописанных в квартире в данный момент. Содержание архивов - дело начальников ДЭЗ и РЭУ, и если эти архивы хранятся в ненадлежащем состоянии или утрачены - никто не виноват:

Также представитель ГУВД всячески открещивался от того, что паспортистки РЭУ считаются работниками милиции - он уверял, что они подчинены руководителям жилищно-эксплуатационных организаций. А вот в РЭУ говорят, что паспортистки только сидят у них, а реальным их начальством является руководитель паспортного стола ОВД. Такая вот замечательная ясность и прозрачность.

...В общем, вторичный рынок является прекрасным местом, только путешествовать по нему нужно в сопровождении грамотного профессионала - такого, который знает, где и как раздобыть нужные сведения. И тогда ваши приобретения будут удачными - и для жизни, и для инвестиций.

"Квартира. Дача. Офис" 28.09.2004 г.

Владимир Абгафоров