Альтернатива есть. Улучшение жилищных условий по старинке

Консультанты: Михаил Макушин руководитель филиала «на Маяковской» компании «Новый Город»,
Роман Мурадян, директор Управления вторичного рынка компании «Миэль-Недвижимость»

Лет 15 назад квартирный рынок в нашей стране изменился кардинально. Прежде всего, возникло право собственности, позволяющее жилье покупать, продавать, даже - если возникало такое желание - пропивать, казалось бы, прежние реалии, когда обмен жилплощади проходил в натуральной форме, и участникам процесса приходилось выстраивать хитроумные «цепочки», канул в Лету. Но на практике такого не произошло.

Огромное количество сделок (особенно в недорогом сегменте - свыше 90%) составляют т.н. альтернативы: это когда на полученные от продажи одной квартиры деньги сразу приобретается другая. Сегодня, когда экономика на подъеме и люди хорошо зарабатывают, чаще всего идут сделки «с улучшением» - к вырученным деньгам добавляется $10-15-20 тыс. и приобретается жилье получше. Но, если разобраться, ситуацию это не меняет никак: все равно без продажи своей квартиры человек ничего купить не может; а если не подобран вариант покупки, то и свою квартиру продавать незачем...

Это сладкое слово «свободна»
Древние мудрецы, объясняя мироздание, говорили, что земля стоит на слонах. «А слоны на чем?» - спрашивали их. «На китах». Далее следовали гигантская черепаха, свернутая в кольцо змея и т.д. - до тех пор, пока у вопрошавшего не кончалось терпение. С альтернативными сделками все похоже - очевидно, что цепочка «Иванов продает Петрову, Петров - Сидорову, Сидоров - Кацнельсону» может длиться бесконечно. Надобно ее как-то прерывать. Как? Возможности две. Первая - замкнуть цепочку в кольцо, чтобы последнее звено купило квартиру у первого. Вариант хороший, но встречающийся крайне редко, поскольку этот последний покупатель здесь фактически не выбирает квартиру, а берет то, что дают. Второй способ - найти для цепочки замыкающие звенья - покупателя с живыми деньгами и продавца свободной квартиры.
Теоретически эти звенья равны, практически - свободная квартира намного важнее. В последние несколько лет цены на рынке недвижимости росли, покупателей было в разы больше, чем продавцов. Найти человека с деньгами довольно просто, а вот свободную квартиру... Такие объекты оказались почти что на вес золота - и их собственники прекрасно понимают это. По оценкам риэлтеров, разница в цене абсолютно одинаковых квартир может достигать 15-20%. Ситуация будет оставаться такой, пока растут цены. Если рынок вдруг развернется, хозяевами жизни станут люди с деньгами. Так уже было - с конца 1998 г. до начала 2000-го, когда цены снижались. Понимание ценности свободной квартиры есть у собственника, но далеко не всегда у покупателя (люди вообще очень неохотно понимают то, что им невыгодно). В ответ на доводы риэлтера, что на вашу квартиру найден покупатель, и нужно побыстрее выбирать вариант себе, клиент искренне недоумевает: зачем покупать непременно свободную? Вот в газете рекламируется столько чудесных вариантов, и дешевле! Риэлтер тут находится перед невеселым выбором: либо жестко ставить условие перед клиентом - только свободную! (а клиенты тоже народ своенравный, с ними не всегда поспоришь), либо морально готовиться к возможному срыву сделки.
. Ведь найденный покупатель квартиры тоже не готов ждать веки вечные, в соглашении о задатке четко оговорены сроки. Довольно частый вариант - сделка происходит как в классической русской сказке, с третьего раза. В первый раз клиент ничего не хочет слушать, хочет купить квартиру с альтернативой, и его собственный покупатель уходит. К моменту появления второго покупателя он уже начинает кое-что понимать, но денег все равно мучительно жаль - и сделка вновь разваливается. К третьему разу приходит окончательное прозрение, человек согласен только на свободную квартиру - и выбирает в итоге хуже того, что предлагал ему риэлтер в первый раз. Пожалеть можно и риэлтера - он фактически выполнил тройной объем работы за одни комиссионные.

Рвать или не рвать?
Теоретически возможность превратить свою сделку из одной альтернативной в две обычные существует - продаем свою квартиру сначала, а новую покупаем потом. Для этого необходимо решить две проблемы: как освободить продаваемую квартиру юридически (куда сняться с регистрационного учета, «выписаться») и физически (т.е. где это время жить). С «пропиской» могут помочь родственники, жить - у тех же родственников, или снимать. В общем, это вопросы, на которые каждый ищет ответы сам. Поговорим о другом - надо ли?
Не будем лукавить - 90% риэлтеров посоветуют в любом случае рвать альтернативу - прежде всего потому, что это проще им. И аргументы приведут вполне убедительные - например, что продаваемая вами квартира становится свободной и может быть продана дороже. И что потом интересующую вас квартиру вы будете покупать без спешки, не будучи связанными сроками. Все это так, но вспомним, что в отдельные месяцы прошлого года цены на недвижимость росли до 4-5% в месяц. Сейчас они вроде как остановились, но прогнозы высказываются самые разные, и возобновление роста совершенно не исключено. А это значит, что, продавая старую квартиру по одним ценам, покупать вы будете по совсем другим. Автор лично знает человека, который в 2000 г. продал хорошую двухкомнатную квартиру на «Кантемировской» за $35 тыс. - в ту пору это была вполне нормальная цена. Человек этот намеревался что-то приобрести взамен,  но потом попал в больницу, начались некие личные проблемы - в общем, от нормальной квартиры осталась пачка зеленых бумажек, на которые сегодня с трудом купишь комнату в коммуналке.
Еще вопрос - станет ли риэлтер, так горячо убеждавший разрывать альтернативу, заниматься вами после? На рынке, как мы помним, дефицит квартир, но никак не покупателей...
В общем, проблема эта сложная, и мы не считаем себя вправе давать советы. Просчитайте все сами, причем по самому худшему сценарию - что сроки обмена затянутся на многие месяцы, а рост цен в этот период будет максимальным. Также убедитесь, что договорные отношения с вашим риэлтером прописаны таким образом, что он вас не оставит на полдороге. Если все складывается - почему бы и не разорвать?

Новостройки - это трудно
Сегодня очень многие покупатели хотят приобрести квартиру непременно в новостройке - считается, что у нового жилья выше качество, оно не ветхое и т.д. Так это или нет - вопрос интересный, сам по себе заслуживающий отдельного разговора. Но применительно к сегодняшней теме скажем, что для «альтернативщиков» новостройки практически закрыты. Прежде всего, потому, что продается такое жилье на этапе строительства, задолго до того, как в новую квартиру можно будет въехать и встать на регистрационный учет. Единственный вариант - уже описанный «разрыв», но в случае с новостройкой снимать угол и Христа ради «прописываться» к родственникам придется минимум на два года. Опять-таки вспомним, что было так не всегда - еще года три назад можно было купить новую квартиру в полностью готовом доме с уже открытой регистрацией по месту жительства. Может быть, такие времена еще вернутся -история ведь имеет привычку повторяться...

Когда же это кончится?!
Очевидно, что альтернативные сделки, несмотря на «обличие» купли-продажи, по сути своей являются натуральным обменом. Большинство их участников, например, в глаза не видят денег - хотя и подписывают бумаги о том, что «сумму получил». А обмен, как учит классическая политэкономия, - это форма, характерная для неразвитого рынка, и с развитием этого самого рынка она отмирает. Альтернатива - это неудобно. Речь не только о необходимости выстраивать головоломные цепочки - еще и очень неудобно и неприятно переезжать в неподготовленную квартиру, жить там полгода-год в условиях ремонта. Согласимся, куда лучше сначала купить новую квартиру, сделать там ремонт, переехать, а затем спокойно продавать старую.
Когда же будет по-новому? Ответ очевиден - когда нормально заработает ипотека. За возможность сделать переезд безболезненным люди вполне готовы заплатить некоторый процент - если, конечно, процент этот будет разумным, а сбор документов для получения кредита не будет неразрешимой задачей. Второй момент - прописка. Ее, конечно, заменили несколько лет назад на «регистрацию по месту жительства», но суть осталась абсолютно той же – даже жэковские паспортистки продолжают говорить «прописан». Разговоры о том, что регистрация защищает интересы собственников жилья, поскольку не позволяет «выписывать» людей «в никуда» - это чистой воды демагогия: в любой рекламной газете можно найти с десяток вариантов домов на краю Московской области или в соседних регионах. Стоимость - от $100, зато позволяет зарегистрироваться. А вот то, что регистрация связывает свободу маневра при обмене - факт бесспорный.

"Мир и Дом" 09.2004