На главную страницу

Коттеджное строительство в Подмосковье приобрело ажиотажный характер. Строят крупнейшие столичные застройщики, финансово – промышленные группы, банки, риэлтеры. Аналитики отмечают, что доходность коттеджного строительства может достигать 50% с каждого проекта. Однако помимо перечисленных крупных игроков наблюдается еще одна прослойка строителей – это рядовые граждане, которые возводят жилье для себя. В том, что выгоднее, самостоятельное строительство или покупка готового дома, пытались разобраться «Деньги».

Правильная земля

Сегодня, по оценкам специалистов, в Подмосковье насчитывается 270 — 300 организованных коттеджных поселков. Только в 2003 году на рынке появилось около 100 новых. Тем не менее, многие соотечественники предпочитают строить жилье в Подмосковье собственными силами. Первый шаг в этом направлении — покупка земельного участка. В его ценообразовании основную роль играют два фактора: удаленность от МКАД и направление. Участки в 15 — 30 км от МКАД в среднем на 50% дешевле тех, что расположены на расстоянии до 15 км от кольцевой дороги, а за 30-м километром земля дешевле еще на 20 — 40%. Самым дорогим направлением остается западное — в частности, лидером по стоимости земли является Рублево - Успенское шоссе. Менее престижны юго-западное, северо-западное и северное направления. Восточное и юго-восточное не рассматриваются как места для высококачественного жилья. Близость к водоемам и лесу повышает стоимость земли еще на 25 — 35% по сравнению с аналогичными предложениями без леса и воды, а нахождение в 200-метровой зоне возле водохранилища — и вдвое -втрое.

Сам земельный участок можно приобрести на пустыре, в стародачном поселке, в «шанхае» (хаотичная застройка) и в готовом коттеджном поселке. Самая дешевая земля — на пустыре. Стоимость в зависимости от удаленности от МКАД начинается от нескольких сотен долларов. Обычно такие земли не имеют никакой инфраструктуры, и их привлекательность для единичных застройщиков сомнительна. Как правило, за такими землями охотятся крупные девелоперы. Стоит отметить, что крупные участки земли (от несколько сотен гектаров) в 30-километровой зоне уже распределены между профессиональными строителями и там ведется коттеджное строительство.

Земли в стародачных поселках встречаются нечасто. По словам риэлтеров, бывает так, что порой стоимость земель в таких поселках равно стоимости участка с домом. К примеру, в поселке Фирсановка дом в 100 кв.м. с 20 сотками стоит около $100 тыс., тогда как стоимость самой земли может оцениваться в $80 тыс. Активнее всего ведется самострой в «шанхае» - стихийно формирующемся коттеджном поселке. Стоимость земли здесь на одном уровне со страдочаными поселками. Самая дорогая земля – в организованных коттджных поселках, имеющих одного застройщика. Здесь стоимость увеличивает наличие коммуникаций (примерно в трое) и охраны. В элитных поселках земельные участки не продаются или продаются с подрядом на строительство коттеджа. Кстати, именно в таком поселке по Рублево – Успенскому шоссе зафиксирована рекордная стоимость земли - $100 тыс. за сотку.

Необходимо, чтобы статус земли позволял вести строительство, то есть чтобы земельный участок имел назначение под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Если у этого земельного участка другое назначение, то часто даже не имеет смысла браться за проект, так как его перевод может длится не один год и стоить неоправданно дорого, особенно при небольших маштабах земельного участка.

Проектный вопрос

Следующий этап — разработка проектной документации. Типовые проекты продаются в любом проектном институте. Для дома в 250 кв. м такие документы стоят примерно $500 — 800. Однако, готовый проект не будет адаптирован под конкретные условия: нужно спланировать прилегающее к дому пространство — прикинуть все инженерные сети, которые идут по территории участка; совместить проекты инженерных сетей внутри дома с подключаемыми внешними сетями; продумать инсоляцию дома. Поэтому, даже купив готовый проект, стоит привлечь архитектора для консультаций. Также к частному архитектору придется обратиться, если не устраивает типовой проект. Его услуги стоят от $ 100 за 1 кв. м. Чем сложнее проект, тем дороже. Дальше проект согласуется с главным архитектором района и государственными органами контроля и надзора. Если участок куплен у застройщика поселка, то при согласовании проекта каждого нетипового дома жителям поселка может помочь компания-застройщик.

После оформления проектной документации придется получать разрешение на строительство и подключение к коммуникациям. Иногда стоимость подведения коммуникаций для отдельного дома сопоставима со стоимостью строительства самого дома — когда он строится на пустыре. Все, кто хоть раз сталкивался с этим, знает, что главная проблема — подведение коммуникаций. По прокладке коммуникаций цена на одну осваиваемую сотку иногда достигает $3 тыс. «Фраза „газ рядом" имеет много значений,— говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании „Новый город".— Газ может быть проведен в 30 метрах, но на другой стороне дороги, и газовщики вряд ли согласятся тянуть трубы под дорогой. На подключение требуется разрешение из „Мособлгаза", стоимость прокладки трубы обходится примерно в $70 за метр». Участники рынка советуют купить участок земли без подряда в организованном и охраняемом коттеджном поселке со всеми центральными коммуникациями службой эксплуатации.

С кем строить

Конечный этап — непосредственно само строительство. Будет лучше, если строителей смогут порекомендовать знакомые или архитектор. Однако в любом случае контролировать ход строительства придется лично, а это значит, что в течение нескольких месяцев надо будет регулярно посещать участок. Строительство дома обычно занимает до года вне зависимости от того, деревянный это дом, кирпичный или каркасный. Средняя ставка на услуги строителей колеблется от $150 за 1 кв. м до $300. Конечная стоимость строительства при любой технологии приблизительно одинакова: стандартный кирпичный дом бизнес -класса под чистовую отделку обойдется как минимум в $500 за 1 кв. м, под ключ — от $ 1 тыс. К этим цифрам можно приплюсовать стоимость благоустройства территории (деревья, газоны, тротуары). Последним этапом в самостоятельном строительстве дома будет сдача дома госкомиссии. После завершения строительства органы БТИ делают обмеры, вносят строение в свои реестры, и после этого дом считается введенным в эксплуатацию.

Что выгодно

Только строительство коттеджа в 200 кв. м обойдется частному застройщику как минимум в $100 тыс. И это без учета стоимости земли, услуг риэлтера, подключения к инженерии, трат на сооружение временных зданий и благоустройство двора. Если сложить все эти цифры, получится довольно внушительное число: цена возрастает как минимум на треть. При этом в охраняемых поселках ценовой диапазон домов ниже. К примеру, в поселке Зеленый Городок (27 км от МКАД по Пятницкому шоссе) коттедж площадью 220 кв. м и участком в 12 соток стоит от $156 . другой пример - поселок Удачное (10 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), где готовые к проживанию таунхаусы с участками в три – семь соток стоят у застройщика $650 за 1 кв. м. понятно, что чем престижнее направление и чем ближе к столице, тем выше стоимость коттеджей.

Если контролировать самому процесс проектирования, нанимать рабочую силу, осуществлять функции технического и авторского надзора, получится ли это дешевле, чем заказать проект, строительство и контроль за ним у профессионалов? Вряд ли. Это путь кажущейся экономии. Дешевле может получиться, только если вы сами специалист в строительстве. Главное преимущество индивидуального проекта — в возможности выбрать себе жилище по своему вкусу. Однако в последнее время мы наблюдаем недостатки индивидуальных проектов, связанные с некомпетентностью покупателя в самостоятельном выборе места, в ведении строительства (качество стройки, коммерческая ликвидность проекта, выбор подрядчика, строительная документация). Также будущего владельца отдельно стоящего дома могут ждать неожиданности, связанные с отсутствием охраны, социальным статусом соседей, отсутствием инфраструктуры.

Риэлторы считают, что, если и удастся сэкономить на материалах и найти недорогих рабочих, никто не гарантирует соответствующего качества стройматериалов и самого строительства. Если через месяц кровля коттеджа потечет, исправлять брак в работе придется за дополнительные деньги. Приобретать коттедж выгоднее в коттеджном поселке: застройщик возьмет на себя обязательства по решению всех возникающих проблем, позаботится об однородном социальном окружении, о наличии развитой инфраструктуры в поселке и сохранит вашу нервную систему. Вариант с готовым домом предпочтителен и с точки зрения инвестиций: наиболее удачные проекты коттеджных поселков растут в цене в среднем на 50 — 60% в год .

 

Участки
Коттеджи, дома
Поиск
Оставить заявку
Специальные предложения
 
Продажа квартир
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
  В начало
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены