На главную страницу

Сегодня в Подмосковье одновременно строится несколько десятков коттеджных поселков. Лет десять назад, когда состоятельные граждане поняли, что по-настоящему престижным может быть только загородное жилье, на московском рынке недвижимости произошли важные перемены. Покупатели огромных квартир в центре начали обзаводиться роскошными домами в ближайших предместьях Москвы. Разумеется, на радость риэлторам, которые не без гордости вспоминают теперь, как начинали формировать, да что там формировать - возделывать, наш рынок элитной загородной недвижимости.

Рублевка есть Рублевка

Российским риэлторам очень полюбился тезис американских коллег: ценность объекта определяется тремя факторами - местоположением, местоположением и еще раз местоположением. Основываясь на нем, они долгое время уверяли, что элитная недвижимость может существовать только на Рублево-Успенском шоссе. Все остальное, выражаясь языком современной продвинутой молодежи, - "отстой".

Бесспорно, Рублевка имеет массу достоинств. Она западнее столицы и естественным образом защищена от грязного московского воздуха, поскольку ветры в наших краях дуют, по преимуществу, не с востока на запад, а с запада на восток. В том же - правильном -направлении течет здесь Москва-река, на удивление чистая.

С советских времен этот район считался местом отдыха больших людей, и его старательно оберегали - промышленных предприятий не строили, а Рублево-Успенское шоссе сделали тупиковым, чтобы поток транзитного транспорта не повредил экологии почти заповедных мест. В тупик здесь ведет и железнодорожная ветка, не двухколейная, как везде в Подмосковье, а только в одну колею. Во-первых, чтобы не лишать слуг народа их собственных слуг, во-вторых, чтобы "мелких людишек" не было слишком много.

Настоящий расцвет Рублевки пришелся на 90-е годы, когда новая элита принялась за строительство дач по соседству с первым Президентом России. Для многих политиков, чиновников и бизнесменов жить где-либо, кроме как на Рублево-Успенском шосcе, стало просто неприличным. Огромный спрос со стороны весьма обеспеченных людей привел к тому, что земля эта сделалась буквально золотой: стоимость участков теперь от $60 000 до $70 000 за сотку. И вряд ли кто-то возьмется утверждать, что это предел.

Новый хит

Время, как уверяет арабская пословица, - отец чудес. К началу нового века Рублевка оказалась застроенной весьма плотно, а заоблачная цена на землю практически исключила возможность нового массового строительства. Требовались новые территории - и застройщики их нашли. Появился новый хит: идущее чуть севернее Рублевки Новорижское шоссе, которое для краткости народ окрестил "Новой Ригой". Благоприятная экологическая обстановка сочетается здесь с большим числом неосвоенных участков.

Новорижское шоссе сегодня опережает все другие загородные направления по числу строящихся поселков. Их насчитывается около сорока (для сравнения: на Рублевке таковых тридцать шесть).

Стоимость земли здесь пока не столь высока, сколь на Рублево-Успенском, но тоже отнюдь не маленькая - по состоянию на середину минувшего лета одна сотка в зоне до 15 километров от МКАД оценивается в среднем в $25 000.

Единственный существенный недостаток "Новой Риги" состоит в том, что попасть сюда из Москвы можно только проехав по МКАД, развязки которой почти всегда забиты машинами. Разумеется, это поправимо. Планы строительства трассы, которая свяжет Новорижское шоссе с центром города, уже есть, и как только будут реализованы, это направление, во всей вероятности, догонит Рублевку по уровню цен.

Что еще?

На третье место выходит Калужское шоссе. Здесь песочек, елочки, сосны и отсутствие каких-либо транспортных проблем. При этом цена земли существенно ниже - в среднем $10 000 за сотку, поскольку интенсивность строительства невелика лишь 14 поселков и ведут его менее мощные фирмы. Соответственно, направление не так активно пиарят.

Свои преимущества есть и у "северных территорий". За последние два-три года здесь появилось сразу несколько новых поселков с собственными пристанями и яхт-клубами. Открытая вода - фактор, заметно влияющий на цены, и в полном соответствии с мировой практикой стоимость "прибрежных земель" к северу от Москвы уже увеличилась как минимум на треть. Впрочем, северное направление привлекательно не только для яхтсменов. Поклонники горных лыж с удовольствием покупают участки по Дмитровскому шоссе, которое, как известно, прямиком ведет к чуть ли не единственному в Подмосковье приличному горнолыжному спуску. Популярности направления способствует и большое количество расположенных к северу от столицы спортивно-развлекательных комплексов.

На Дмитровском шоссе сегодня строится и распродается семнадцать коттеджных поселков, на Ярославском - десять. Средняя по направлению стоимость сотки к северу от Москвы невелика - $7 000 - 9 000, но цены на участки больших размеров и у воды давно превышают $25 000 - 30 000 за каждые сто квадратных метров.

Что касается всех остальных направлений, то элитных объектов там очень мало, но они все же имеются. В основном это огромные старые дачи, которые в свое время выделяли маршалам, академикам и другим заслуженным деятелям советского государства. Своего рода "очаги элитности" можно обнаружить, к примеру, на Новорязанском шоссе - в Малаховке, Кратове или Краскове. Цены тут, конечно, уже далеко не такие, как на Рублевке.

Элитное значит...

Может показаться удивительным, но риэлторы до сих пор не определились с, казалось бы, простым вопросом: что считать элитным загородным жильем? Ориентироваться исключительно на цену аналитики не хотят и говорят о некоем "обязательном наборе потребительских качеств".

Что же это за качества? Во-первых, местоположение, с которым все более или менее ясно: хорошо бы на западе Подмосковья, но возможны варианты. Во-вторых, расстояние от МКАД: тридцать - максимум сорок километров. В третьих, размер участка - чтобы не видеть постоянно соседей, необходим как минимум гектар. Но в некоторых местах на Рублевке и 20 соток потянут на миллион, так что там к элитным можно причислить объекты и в полгектара. Разумеется, участок должен быть "облагорожен" мастерами ландшафтного дизайна.

Еще одной обязательной опцией считается налаженная система охраны, оснащенная по последнему слову техники и хорошо вооруженная. Служба безопасности должна заниматься не только контролем въезда-выезда, в ее задачи должен входить контроль периметра поселка и патрулирование территории.

Серьезные требования выдвигают покупатели и к общественности, бок о бок с которой предстоит жить: соседи не должны создавать никаких проблем. Для решения этой задачи застройщик обязан провести фэйс-контроль.

Наконец, инфраструктура: в коттеджном поселке должны быть магазины, предприятия службы быта, спортивные объекты.

Что касается самого дома, то элитным может быть признано строение общей площадью не менее 500 квадратных метров, в 90% случаев из кирпича, в 10 - из бруса. Прочие варианты исключены. Кстати, многоэтажные особняки больше не в моде: потребители поняли, что постоянно бегать по лестницам - удовольствие сомнительное, а устанавливать лифт - дорого и как-то чудно.
Если объект соответствует всем перечисленным выше критериям, его стоимость будет никак не меньше миллиона долларов.

Торг уместен!

Аналитики сходятся в том, что цены на так называемую элитку в последнее время постоянно росли.

Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании PAUL'S YARD, убежден, что в 2003 году рост цен на элитные земельные участки составил 50%. А вот заместителю генерального директора компании "Новый город" Наталье Ветлугиной эта цифра кажется завышенной, по крайней мере применительно к категории VIP, в которой рост составил не более 20 процентов. Не согласна Наталья Ветлугина и с заявлениями о том, что удорожание продолжается в этом году - по ее наблюдению, с весны цены стоят, а в ближайшем будущем должны опуститься процентов на десять.
В чем риэлторы едины, так это в том, что рынок близок к насыщению. Работа со сверхдорогой недвижимостью долгие годы была очень выгодной, что привлекло в этот сегмент большое количество застройщиков и инвесторов. Построено много, и покупатель, готовый заплатить более $800 000, уже может не только придирчиво выбирать, но и торговаться. Как говорит Савелий Орбант, заместитель председателя Совета директоров по загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ", реальные цены сделок, как правило, ниже заявленной стоимости на десять процентов.

При известных талантах вы почти наверняка сумеете сэкономить.

 

Участки
Коттеджи, дома
Поиск
Оставить заявку
Специальные предложения
 
Продажа квартир
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
  В начало
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены